Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp thứ 26. Xung quanh dự án luật này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã trao đổi với PV Báo SGGP về một số vấn đề còn tranh luận, thậm chí có quan điểm trái chiều.
Một khu căn hộ đang xây dựng tại quận 2 TPHCM. Ảnh: Phạm Cao Minh
Môi giới phải có trình độ
- PV: Thưa ông, tại phiên họp thứ 26 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, có ý kiến rất phân vân về dự định bỏ quy định phải bán hàng qua sàn giao dịch bất động sản, thậm chí coi đây là một bước lùi về tính minh bạch của thị trường. Thứ trưởng có bình luận gì về vấn đề này?
>> Thứ trưởng Bộ Xây dựng NGUYỄN TRẦN NAM: Dự thảo Luật lần này quy định theo hướng không bắt buộc phải bán hàng qua sàn giao dịch chứ không phải bỏ sàn giao dịch. Trước đây, năm 2005 chúng ta quy định bắt buộc đưa ra sàn, do ở thời điểm đó hàng hóa khan hiếm, muốn mua nhà phải nhờ người giới thiệu để có thông tin. Dự án mới chỉ có bản vẽ đã tranh nhau mua rồi, cho nên những người có nhu cầu thật để ở nhưng không có nguồn thông tin thì không tiếp cận mua được. Trong bối cảnh đó nên yêu cầu đưa sản phẩm ra sàn để tạo cơ hội bình đẳng cho ai cũng có thể đăng ký mua. Nếu nhiều người cùng đăng ký một sản phẩm thì đấu giá, bốc thăm... Nhưng bây giờ tình hình thị trường đã khác rồi. Hàng hóa nhiều hơn, cung cao hơn cầu. Có thể nói trước đây thị trường thuộc về người bán, còn bây giờ thuộc về người mua. Tiếp cận nguồn hàng không còn khó khăn nữa, trong khi giao dịch qua sàn phải tính phí. Ngoài ra, những doanh nghiệp lớn hiện nay hầu hết đều có bộ phận bán hàng rất chuyên nghiệp, có thể tự làm tốt khâu tiêu thụ sản phẩm của mình. Chỉ còn trường hợp dự án nhỏ lẻ của những doanh nghiệp không chuyên mới cần đưa ra sàn, họ không cần phải thành lập bộ phận bán hàng riêng.
- Có thể hiểu đây là giải pháp tạo sự thông thoáng cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, dự thảo Luật lại yêu cầu người môi giới, tư vấn bất động sản phải có bằng cấp?
Người làm công việc môi giới cần phải có trình độ. Trước đây, thời sốt nóng, công nhân xây dựng hay thậm chí các bà hàng nước cũng có thể treo biển, viết mấy chữ bằng phấn vào, thế là thành “đại lý môi giới nhà đất”. Trong khi đó, bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, tính pháp lý rất phức tạp. Để giao dịch thực hiện được suôn sẻ phải biết rõ, chẳng hạn như nhà đất đó có tranh chấp hay không, bố mẹ mất đi rồi thì việc chia thừa kế như thế nào... Nếu không biết đầy đủ các khía cạnh pháp lý, từ công chứng, tài chính, đất đai, xây dựng... thì khi có chuyện ra tòa lại bị tuyên hủy hợp đồng, rủi ro lớn. Cho nên người môi giới nhà đất không những phải có trình độ nhất định mà còn phải thường xuyên cập nhật kiến thức, thông tin. Ở Mỹ, những người làm môi giới nhà đất chuyên nghiệp mỗi năm phải thi một lần, trả lời khoảng 250 câu hỏi trắc nghiệm...
Quản lý sâu sát hơn
- Một nội dung nữa được nêu trong dự thảo luật lần này cũng nhận được sự quan tâm của các nhà lập pháp là về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, theo đó việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này liệu có là sự quay lại của nền kinh tế kế hoạch kiểu bao cấp trước đây?
Những nội dung mới này được quy định tại Điều 14 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản của dự thảo luật, cụ thể: Chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh khi triển khai dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về đầu tư phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan và phải bảo đảm theo đúng quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt. Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản kinh doanh phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. Những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không có trong chương trình, kế hoạch thì không được triển khai thực hiện.
Tôi cho rằng nhược điểm lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chính là đầu tư tràn lan, không có kế hoạch, do đó cung - cầu không gặp nhau. Đây chính là một trong những nguyên nhân sâu xa dẫn đến những khó khăn hiện nay của thị trường này, tác động xấu đến toàn xã hội. Cần nhớ rằng bất động sản không phải là loại hàng hóa tiêu dùng thông thường. Đất đai là tài nguyên quốc gia, nhà cửa là bộ mặt của đô thị, đồng thời có liên quan đến toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng như giao thông, trường học, bệnh viện...
Ngoài ra, giả sử như một doanh nghiệp may thấy sản phẩm nào đó đang được thị trường ưa chuộng thì chỉ 2 tuần sau họ có thể điều chỉnh kế hoạch sản xuất và tung sản phẩm đó ra thị trường. Nhưng muốn có được sản phẩm bất động sản thì quá trình chuẩn bị mất khoảng 3 năm lo thủ tục, từ quy hoạch, thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng... Thêm vào đó, thời gian xây dựng cũng mất 2-3 năm nữa. Mọi thay đổi trên thị trường này phải mất 5 - 6 năm mới thể hiện rõ và những sai lầm - nếu có - sẽ phải trả giá đắt và lâu dài.
Nói cách khác, bất động sản là một loại tài sản rất đặc biệt, mà quyền sở hữu và quyền kinh doanh bị hạn chế rất nhiều so với những loại hàng hóa khác. Do đó, với bất động sản thì vai trò quản lý của nhà nước phải sâu sát hơn rất nhiều so với các lĩnh vực khác. Các nước khác cũng vậy thôi. Biệt thự thuộc sở hữu tư nhân, nhưng nếu trong diện bảo tồn thì chủ nhân không được phá; xuống cấp, xập xệ thì phải sửa, cũ nát quá thì xây lại mới cũng phải giống như cũ. Thậm chí kiến trúc, màu sơn ở mặt tiền ngôi nhà cũng phải theo đúng quy định.
Tóm lại, yếu tố kế hoạch, cung - cầu phải khớp nhau và phải có vai trò điều tiết mạnh mẽ của nhà nước, không thể coi là chuyện chỉ của bên bán với bên mua.
- Cảm ơn thứ trưởng!
CẨM HÀ (thực hiện)
