Tại Việt Nam, luật cho phép doanh nghiệp (DN) huy động vốn để thực hiện dự án bất động sản. Việc cầm cố dự án để vay tiền ngân hàng làm dự án cũng đã được các DN thực hiện lâu nay. Tuy nhiên, người mua nhà tại các dự án phải được biết thông tin dự án này đã thế chấp hay không, thế chấp bao lâu, chủ đầu tư thế chấp ngân hàng nhưng khi hoàn thành dự án và bán nhà cho người dân có giải chấp hay chưa… là điều cần thiết để tránh rủi ro. Thế nhưng, sau hơn gần 3 tháng kể từ ngày Hà Nội và TPHCM công bố danh sách các dự án thế chấp đợt 1 vào tháng 7-2016, đến nay vẫn chưa có danh sách đợt 2.
Khách hàng tìm hiểu mua căn hộ dự án nhà ở tại TPHCM. Ảnh: HUY ANH
Nhiều vướng mắc khi công bố
Sau khi Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM công bố danh sách 77 dự án bất động sản thế chấp trong tháng 7-2016, người dân mua các căn hộ chung cư đã rất hoang mang vì không biết dự án mình mua có bị thế chấp ngân hàng hay không. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc công bố danh sách các dự án thế chấp vừa qua có nhiều nhược điểm, chẳng hạn như khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng DN đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, chẳng hạn như hôm nay danh sách được công bố mà trước đó đã có đơn vị rút thế chấp. Hoặc có những DN họ thế chấp là giữ tài sản đó lại chứ không phải dự án bị thế chấp… Về việc này, các cơ quan chức năng sau đó đã nêu rõ, việc thế chấp dự án của chủ đầu tư là bình thường, không đồng nghĩa việc năng lực tài chính kém. Việc thế chấp chỉ đáng lo ngại khi dự án không đủ điều kiện vẫn bán nhà, dự án đã bán nhà vẫn thế chấp, hoặc chủ đầu tư không thông báo với khách hàng là dự án đã thế chấp và không giải chấp căn hộ đã bán.
Như vậy, hiện người mua nhà đang đứng trước rủi ro lớn nên việc minh bạch thông tin các dự án là điều cấp bách. Chính vì thế, việc cung cấp danh sách thông tin các dự án bất động sản thế chấp cho người tiêu dùng biết là rất cần thiết, qua đó góp phần cải cách thông tin, minh bạch thị trường, giúp ngân hàng quản lý dòng tiền và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng. Tuy nhiên, gần 3 tháng sau khi công bố danh sách đợt 1, danh sách đợt 2 về các dự án thế chấp và có cập nhật các dự án đã giải chấp vẫn chưa được công bố. Nguyên nhân là do các cơ quan chức năng vẫn còn gặp nhiều lấn cấn về việc cơ quan nào có trách nhiệm công bố các dự án được thế chấp, tiêu chí công bố là gì, công bố các thông tin như thế nào…
Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM (thuộc Sở TN-MT) cho biết, Sở TN-MT được yêu cầu phải công bố mục đích thế chấp do nhiều DN thế chấp dự án để được ngân hàng bảo lãnh việc bán nhà trong tương lai chứ không vay vốn tại ngân hàng, hoặc DN thế chấp tài sản riêng không ảnh hưởng đến người mua nhà. Tuy nhiên, việc này không thuộc thẩm quyền của sở và sở cũng không có chuyên môn để phân loại mục đích thế chấp để công bố. “Chúng tôi đã đề xuất, việc công bố thông tin dự án cần có sự phối hợp 3 bên gồm Sở TN-MT, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra các dự án lâu nay còn vướng mắc chưa cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà dù dự án đã bàn giao”, ông Liên cho hay.
Thông tin công bố phải minh bạch
Hầu như các DN đều đồng thuận với việc công bố thông tin các dự án thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, các DN cũng cho rằng, cần thiết phải có tiêu chí chung để các DN dựa vào đó để cung cấp thông tin. Đây là cách để tạo niềm tin cho người mua nhà để từ đó họ có cánh ứng xử đúng đối với các dự án thế chấp, tránh làm sụt giảm niềm tin trên thị trường như hiện nay.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, khi đã công bố thông tin các dự án thế chấp thì phải rõ ràng, đầy đủ, tránh công bố kiểu chung chung không chỉ gây hoang mang cho người mua nhà, mà còn gây hiểu nhầm và thiệt thòi cho DN. “Hai đối tác cùng thực hiện một dự án có quy mô vốn khoảng 1.000 tỷ đồng nhưng DN A chỉ thế chấp vay 45 tỷ đồng sẽ khác nhiều với DN B thế chấp vay 500 tỷ đồng. Nhưng khi đưa ra danh sách thế chấp nếu chỉ đưa tên và thông tin chung chung thì DN vay ít cũng bị “đánh đồng” với DN vay nhiều là không hợp lý và không minh bạch thông tin”, ông Nghĩa nói.
Đại diện Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, hiện không một cơ quan nào có thể nắm được toàn bộ thông tin để công khai đầy đủ cho người dân. Việc giao cho Sở TN-MT công bố thông tin cũng khó cho cơ quan này vì ngân hàng thương mại và chủ đầu tư mới là nơi hiểu rõ nhất dự án thế chấp thể nào. Theo vị này, trước tiên, chủ đầu tư phải có trách nhiệm tự công bố thông tin cho người mua nhà. Theo đó, tiêu chí các thông tin cần công bố bao gồm: tài sản thế chấp, mục đích thế chấp, thời gian thế chấp và ngân hàng cho vay. Tiếp đó, ngân hàng phải có trách nhiệm công bố dự án thế chấp, trước hết là bảo vệ hệ thống của chính ngân hàng, tránh tình trạng một dự án mang thế chấp nhiều nơi. Các tiêu chí tối quan trọng cần phải công bố là dự án thế chấp cho ai? Thế chấp để làm gì? Thế chấp bao nhiêu và thời gian bao lâu? “Như vậy, việc công bố thông tin này 80% trách nhiệm thuộc về ngân hàng và DN, 20% còn lại là sự phối hợp của các cơ quan liên quan”, vị này nêu ý kiến.
Liên quan đến việc công bố thông tin các dự án thế chấp, ông Nguyễn Xuân Bắc, Trưởng phòng Tín dụng ngành công nghiệp và xây dựng - Vụ Tín dụng (NHNN) cho biết Thông tư liên tịch 09/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ TN-MT có hiệu lực từ ngày 8-8-2016 yêu cầu Sở TN-MT các tỉnh, thành đăng thông tin về các dự án thế chấp trên website của sở. Do vậy, trách nhiệm này trước tiên thuộc về Sở TN-MT. Tuy nhiên, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý về việc công bố thông tin, nêu rõ trách nhiệm của các bên trong công bố là gì, thông tin nào cần công bố, thời gian công bố định kỳ ra sao. “Sở TN-MT nên đứng ra làm đầu mối để công bố thông tin, phối hợp cùng Sở Tư pháp và NHNN để đảm bảo việc công bố được hiệu quả”, ông Bắc đề nghị.
VI QUÂN - AN YÊN
