Nguy cơ “bong bóng” bất động sản?

Mặc dù dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo hướng siết tín dụng bất động sản (BĐS) vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến nhưng đã có nhiều luồng ý kiến trái chiều liên quan đến việc liệu đã đến lúc phải lo “bong bóng” BĐS hay chưa?

Ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường

Thuyết minh về các điểm chính mà dự thảo đưa ra về việc giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, trung hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 60% xuống còn 40%; đồng thời thay đổi hệ số rủi ro các khoản phải đòi trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%, NHNN cho biết điều này nhằm đảm bảo nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản. Trong bối cảnh BĐS thời gian qua phục hồi khá nhanh sau một thời gian dài đóng băng, giá BĐS trên thị trường đang có xu hướng tăng một cách không hợp lý và nguồn cung trên thị trường có dấu hiệu vượt cầu ở những phân khúc nhà khá và cao cấp nên nhiều chuyên gia cho rằng, việc NHNN bắt đầu điều chỉnh tín dụng BĐS nhằm “nắn” lại thị trường, tránh việc phát triển “nóng” dẫn đến “bong bóng” BĐS như trước đây là điều hợp lý.

Nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện nay đang có xu hướng vượt cầu nhưng thiếu căn hộ trung bình. (Trong ảnh: Một dự án nhà ở thu nhập trung bình ở Q. 7, TPHCM). Ảnh HUY ANH

“Việc giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% là động thái giúp giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Động thái này cũng cho thấy NHNN muốn hạn chế sự tăng trưởng nóng của tín dụng chảy vào kênh BĐS. Qua đó, giúp cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển một cách bền vững, lành mạnh và tránh những hệ lụy liên quan trực tiếp đến ngành ngân hàng khi thị trường BĐS đổ vỡ”- đại diện Công ty Chứng khoán Bảo Việt nhận định.

Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) lại cho rằng, việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua là điều bình thường do thị trường BĐS mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Ngoài ra, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS tại TPHCM chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm “bong bóng” BĐS năm 2007 khi số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%.

HoREA phân tích thêm: hiện thị trường BĐS trong nước đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là nguồn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán... Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Mặt khác, tuy là nguồn vốn huy động ngắn hạn với mỗi tài khoản là ngắn hạn, nhưng trên thực tế, số dư của tổng số các tài khoản huy động vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng thương mại lại chiếm một tỷ lệ tương đối ổn định, mà ở tầm quản lý vĩ mô, NHNN có đầy đủ thông tin để đưa ra trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn một cách hợp lý nhất trong từng giai đoạn nhất định, mà vẫn đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn, đi đôi với kiểm soát, xử lý nghiêm các tổ chức tín dụng vi phạm.

Đề nghị hoãn điều chỉnh

Hiệp Hội BĐS Việt Nam (VnREA) cũng vừa kiến nghị Chính phủ, NHNN và các bộ - ngành liên quan về việc hoãn việc siết cho vay BĐS. Hiệp hội này đưa ra một số nguyên nhân lý giải về kiến nghị chưa sửa đổi điều chỉnh Thông tư 36 là vì thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và đang có đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của nền kinh tế. Từ đó, lan tỏa đến nhiều ngành khác như thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng, giao thông vận tải...

Như vậy, việc giữ đà phát triển của thị trường BĐS một cách bền vững có tác động hỗ trợ tích cực đến việc thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước. Bên cạnh đó, thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay đang được quản lý khá hiệu quả do rút kinh nghiệm từ các bài học quá khứ, chưa xuất hiện hiện tượng “bong bóng” BĐS nên chưa cần siết chặt tín dụng như giai đoạn trước. Hơn nữa, dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đang ở mức hợp lý, khoảng 360-380 ngàn tỷ đồng/4 triệu ngàn tỷ đồng tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Tức là dư nợ tín dụng BĐS chỉ chiếm dưới 10%, chưa đến ngưỡng phải áp dụng các biện pháp khác theo quy định là 15%. Cùng với đó, VnREA cho rằng, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là các đô thị lớn, đô thị tại nông thôn còn rất nhiều. Các dự án vừa mới được hồi phục lại, tại nhiều địa phương thị trường BĐS còn khó khăn nhiều. “Việc điều chỉnh này sẽ làm các DN, nhà đầu tư trong, ngoài nước và của người dân giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô đối với thị trường ở nước ta”-  lãnh đạo VnREA nhấn mạnh.

Từ những phân tích trên, VnREA cho rằng, trong giai đoạn trước đây, Việt Nam đã có một số bài học về điều chỉnh chính sách tín dụng đối với BĐS gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế. Việc điều chỉnh này sẽ làm cho người dân, DN, nhà đầu tư mất lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô. Đặc biệt, việc điều chỉnh này sẽ làm tăng lại lượng tồn kho BĐS, tăng dự án dở dang, tạo thêm khó khăn cho DN BĐS và giảm cơ hội có nhà ở của nhiều người dân.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:

NHNN đưa hệ số rủi ro của các khoản phải đòi đối với kinh doanh BĐS lên 250% là một lời cảnh báo, có nguy cơ “bong bóng” trong bối cảnh thị trường đang có xu hướng đi vào vết xe cũ như trước đây. Theo tôi, vốn vào BĐS nên chảy đúng chỗ. Do đó NHNN nên mở tín dụng cho những dự án nhà ở xã hội, ưu đãi cho vay các dự án nhà ở dưới 1 tỷ đồng để định hướng thị trường, đáp ứng đúng nhu cầu của đông đảo người dân. Cụ thể, các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp sẽ được tính hệ số rủi ro 150%, còn những khoản phải đòi kinh doanh BĐS khác sẽ là 250%

MINH HUY - HÀ PHƯƠNG

Các tin, bài viết khác