Nhà ở xã hội - Cung không đủ cầu

18/11/2013 10:17

Cầu nhiều, cung chẳng bao nhiêu

Nghịch lý cung cầu nhà ở tại TPHCM

Sử dụng đất hiệu quả, quy hoạch và phát triển đô thị bền vững là một trong những mục tiêu quan trọng của TPHCM trong thích ứng với biến đổi khí hậu. Tuy nhiên, đang có nhiều bất cập tồn tại trong công tác này...

Thống kê của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, TPHCM có khoảng 150.000 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan chuyên nghiệp, trong đó có khoảng 30.000 người (chiếm 20%) có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Số lượng người có nguyện vọng mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP rất lớn. Tuy nhiên, lượng nhà cung ứng ra thị trường không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Đó là chưa kể đối tượng được hưởng chính sách NƠXH ngày càng được mở rộng nên nhu cầu sẽ còn tăng lên rất nhiều.

Chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10 phục vụ nhà ở xã hội. Ảnh: CAO THĂNG

Cầu nhiều, cung chẳng bao nhiêu

Báo cáo với Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai NƠXH trên địa bàn TP, UBND TPHCM cho biết, từ ngày 1-7-2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, TP đã chấp thuận đầu tư 25 dự án NƠXH với tổng diện tích đất 83,7 ha, khoảng 21.750 căn NƠXH. Trong đó, có 20 dự án có nguồn gốc đất do nhà nước trực tiếp quản lý với gần 16.000 căn, tổng mức đầu tư 10.470 tỷ đồng. 5 dự án còn lại sử dụng quỹ đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng với 5.790 căn. Tuy nhiên, đến nay mới có 4 dự án (chung cư Đông Hưng 2, quận 12; chung cư 242/16 Bà Hom, quận 6; chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10; chung cư 241/1/25C Nguyễn Văn Luông, quận 6) hoàn thành, với 294 căn NƠXH. Có 3 dự án (chung cư 19/19 Lạc Long Quân, quận Tân Bình; chung cư 171A Hoàng Hoa Thám, quận Tân Bình; chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền, quận Gò Vấp) dự kiến hoàn thành trong năm 2013 với 637 căn NƠXH. Số còn lại đang xây dựng, chuẩn bị khởi công, chuẩn bị đầu tư, đang giải phóng mặt bằng...

Ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, trong năm 2013, TP phấn đấu hoàn thành và đưa vào sử dụng 11 dự án với quy mô 3.000 căn NƠXH. Trong đó, bố trí bán khoảng 565 căn hộ, số còn lại khoảng 2.435 căn được bố trí cho thuê, thuê mua. Nhu cầu về NƠXH của TP đến năm 2015 khoảng 17.500 căn. Tuy nhiên, đến nay TP mới chỉ giải quyết được khoảng hơn 30% nhu cầu về NƠXH cho cán bộ, công chức. Đánh giá về thị trường NƠXH, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) cho biết: NƠXH, nhà ở thu nhập thấp dành cho người có thu nhập thấp tại TPHCM chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân. Theo khảo sát của Horea, phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm khoảng 34% trên tổng số lượng nhà ở trên địa bàn TP. Khảo sát khác của ngành giáo dục TPHCM cũng cho thấy, có khoảng 20.000 công chức của ngành này có nhu cầu về NƠXH, tuy nhiên số lượng đáp ứng vẫn còn rất nhỏ giọt. Cụ thể, với khoảng hơn 1.000 cán bộ, công chức tại quận 10 có nhu cầu về nhà ở nhưng quận chỉ được bố trí 11 căn NƠXH tại chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành vì nguồn cung không đủ. UBND quận Tân Bình cũng cho biết, hiện trên địa bàn quận có dự án dành gần 150 căn NƠXH cho quận nhưng nhu cầu thực tế cao hơn rất nhiều…

Thiếu quỹ đất, DN không mặn mà

Thời gian qua, TP cũng đã triển khai một số cơ chế để phát triển NƠXH phù hợp với tình hình thực tế tại TPHCM và đã đạt được một số kết quả. Cụ thể như: phương thức “đổi đất lấy căn hộ”, hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách thuê, thuê mua NƠXH được vay vốn với thời hạn 15 năm và lãi suất ưu đãi 6%/năm thông qua Quỹ phát triển nhà ở TPHCM… Tuy nhiên, TP cũng nhìn nhận việc phát triển NƠXH trên địa bàn TP vẫn còn một số hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở đối với đối tượng cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp. Nguyên nhân mất cân đối trong cung - cầu NƠXH như hiện nay theo UBND TP là do việc xã hội hóa đầu tư đối với loại hình nhà ở an sinh xã hội vẫn còn khó khăn, các cơ chế ưu đãi thu hút đầu tư chưa thật sự mang tính khuyến khích, hấp dẫn các thành phần kinh tế tham gia thực hiện. Bên cạnh đó, chủ đầu tư rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi; chưa được hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án phát triển NƠXH… Vì vậy, các doanh nghiệp (DN) chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở thương mại (NƠTM), rất ít DN tham gia đầu tư xây dựng NƠXH, vì thời gian thu hồi vốn kéo dài trong khi chỉ tiêu lợi nhuận khống chế theo quy định.

Ngoài ra, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến nguồn cung NƠXH ít là do thiếu quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất chưa bố trí quỹ đất phát triển NƠXH. Với 7/25 dự án NƠXH đã xây dựng xong và dự kiến hoàn thành trong năm 2013 đều là những dự án có nguồn gốc đất do Nhà nước quản lý, chưa có dự án NƠXH nào của DN tự bồi thường, giải phóng mặt bằng hoàn thành. Hiện mới chỉ có 1 dự án NƠXH do DN giải phóng mặt bằng đã được khởi công với quy mô hơn 600 căn. Để có quỹ đất thực hiện các dự án NƠXH, các dự án NƠTM, khu đô thị mới có quy mô từ 10ha trở lên mới phải đóng 20% quỹ đất ở để xây dựng NƠXH. Với quy định này, thực tế có rất nhiều DN đã tránh né bằng cách chỉ thực hiện dự án dưới 10ha. Hiện TP cũng đã kiến nghị quy định tất cả các dự án được giao đất đều phải có nghĩa vụ đóng góp quỹ đất hoặc kinh phí tùy theo quy mô để Nhà nước đầu tư xây dựng NƠXH; đồng thời việc điều tiết quỹ đất này được thực hiện bằng nhiều hình thức. Liên quan đến quỹ đất cho NƠXH, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cho biết, trên địa bàn TP hiện còn hơn 100 khu đất công và khoảng 150 dự án chậm triển khai và sử dụng không hiệu quả đang được rà soát để kiến nghị TP thu hồi. Sở này cũng kiến nghị TP cần xem xét, lựa chọn một số khu đất thích hợp từ các nguồn này để làm quỹ đất xây dựng NƠXH.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Nên xem xét lại quy định xác nhận tình trạng nhà ở

Thông tư 18 ban hành ngày 31-10-2013 của Bộ Xây dựng có quy định: người đứng tên vay vốn hỗ trợ nhà ở phải có xác nhận của đơn vị đang công tác về nơi công tác và thực trạng về nhà ở; đơn vị xác nhận phải chịu trách nhiệm về nội dung xác nhận của mình. Theo tôi, đây là quy định không hợp lý, vì trong điều kiện hiện nay, không có nhiều đơn vị nắm chắc được thực trạng nhà ở của cán bộ, công nhân viên. Cũng trong thông tư này, khi đề cập đến người dân thì quy định, người dân đứng tên vay vốn hỗ trợ nhà ở (đơn có xác nhận của chính quyền địa phương) phải chịu trách nhiệm về việc khai báo của mình. Tại sao cùng là khách hàng mua nhà song lại có sự phân biệt như vậy?

TÂM ĐỨC (ghi)

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đức Khải: Cần sự chung tay của toàn xã hội

Công ty cổ phần Đức Khải tham gia xây dựng 3 dự án nhà ở an sinh xã hội của TP theo phương thức “đổi đất lấy căn hộ”, tức nhà nước hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất do nhà nước trực tiếp quản lý theo giá thị trường để đổi lấy quỹ nhà phục vụ an sinh xã hội. Nếu không có cơ chế đột phá và chính sách của TP thì DN khó thực hiện được những dự án này. Tuy nhiên, ngoài cơ chế, chính sách của nhà nước, năng lực cũng như tâm huyết của nhà đầu tư, tôi nghĩ rằng, chương trình NƠXH của TP cần lắm sự chung tay của các sở, ngành, quận, huyện trong việc giải quyết nhanh, gọn những cơ chế, chính sách cho chủ đầu tư khi họ tham gia chương trình này. Ngoài ra, TP cũng nên định hướng xây dựng các dự án ngay từ đầu để tránh nghịch lý thiếu - thừa cũng như hình thành những dự án kém chất lượng để sau đó vài năm lại phải chỉnh trang lại. Từ đó, TP mới có nhiều dự án NƠXH, không chỉ đáp ứng nhu cầu cho người dân mà còn là những dự án có chất lượng, đập tan được định kiến “NƠXH, nhà tái định cư kém chất lượng”. Hiện có khoảng hơn 900 căn hộ thuộc 2 dự án tái định cư Phú Mỹ, quận 7 và dự án nhà ở xã hội 19/19 Lạc Long Quân, quận Tân Bình của Công ty cổ phần Đức Khải đã hoàn thành và bàn giao cho TP đều được xây dựng với chất lượng và thiết kế ngang bằng căn hộ thương mại, chưa kể người dân còn tận hưởng chung các công trình tiện ích của dự án như công viên, sân chơi, hồ bơi, nhà trẻ, trường học, trung tâm thương mại… Hiện nay, những căn hộ đã được bàn giao vẫn còn đang bỏ trống, TP vẫn chưa bố trí người dân vào ở. Để tránh lãng phí vì nhà bỏ trống trong khi thị trường đang cần; đồng thời để đưa những căn hộ đến được tay người có nhu cầu thật sự về nhà ở, nếu TP đồng ý giao những căn hộ thuộc 2 dự án này lại cho chúng tôi, chúng tôi cam kết bù lỗ để bán với giá nhà ở xã hội vì những căn hộ thương mại trong cùng dự án hiện đang bán ngoài thị trường với giá 16 - 17 triệu đồng/m².

NHUNG NGUYỄN (ghi)

HẠNH NHUNG