Đây là phát súng “khai hỏa đầu tiên”, thực thi Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vừa được Quốc hội thông qua; sẽ đánh động đến tất cả dự án bất động sản (BĐS) sống lây lất, gây lùm xùm trên địa bàn TPHCM cũng như cả nước trong gần 10 năm qua.
Gần 10 tỷ USD nợ xấu nằm chờ
Dự án Sài Gòn One Tower có khuôn viên đất khá rộng - 6.672,2m2, vị trí rất đặc biệt: nằm ngay điểm giao nhau của đường Tôn Đức Thắng - Võ Văn Kiệt - Hàm Nghi - cầu Khánh Hội, chỉ cách phố đi bộ Nguyễn Huệ vài bước chân; có 3 mặt sông, tầm nhìn mút mắt chân trời, không hề bị bất cứ tòa nhà nào che khuất.
Tòa nhà Sài Gòn One Tower dang dở sau gần chục năm khởi công xây dựng Nhưng thật trớ trêu, không hiểu tại sao Sài Gòn One Tower đã trở thành biểu tượng tiêu cực của thị trường BĐS hậu cơn sốt năm 2007: khối bê tông dang dở đen sì, trơ gan nắng mưa! Vì nằm ngay tại trung tâm TP, công trình là cái gai trong mắt của người dân, lãnh đạo và cả du khách. Đó cũng là lý do từ năm 2015 đến nay, lãnh đạo TPHCM tốn không biết bao nhiêu cuộc họp cùng các bên liên quan, kể cả ra “tối hậu thư” đốc thúc chủ đầu tư hoàn thành nốt công đoạn cuối cùng để đưa tòa nhà đi vào vận hành. Nhưng rồi, tất cả đâu lại vào đấy, không nhúc nhích. Lâu lâu lại “xì” thông tin chẳng hay ho, như Cục Thuế TPHCM phong tỏa hóa đơn chủ đầu tư vì nợ thuế quá hạn hơn 4,6 tỷ đồng. Mới đây, một lãnh đạo TP phải thốt lên, đây là một trong 3 dự án tọa lạc trên khu đất vàng trung tâm làm xấu cả bộ mặt của TPHCM. Dự án có 14.954,8m2 sàn thương phẩm, gồm có chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại; phần căn hộ là từ tầng 7 đến tầng 28 (không có đánh số tầng 11, tầng 13); 2 tổ chức tín dụng liên quan là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đông Á và Ngân hàng Thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam. Dự án khởi công xây dựng từ năm 2007, bắt đầu ngưng thi công từ năm 2011; hiện nay, nợ vay tính cả gốc lẫn lãi là trên 7.000 tỷ đồng, chủ đầu tư mất khả năng chi trả.
Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, công trình Sài Gòn One Tower là một trong vô số dự án nợ xấu BĐS đang trùm mền tại TPHCM. Tính đến cuối năm 2016, tổng nợ xấu của TPHCM là 300.000 tỷ đồng, trong đó liên quan đến BĐS khoảng 70%, tức gần 10 tỷ USD. Trong đó, một số dự án đã “lộ diện” mà Báo SGGP từng đăng tải, như chung cư Vạn Hưng Phát (quận 8), Petrolandmark (quận 2), Gia Phú (quận 9)… Tất cả những dự án này đã kéo theo sự kiện tụng bức xúc của khách hàng, đến nay chưa có hồi kết.
Hậu siết nợ là gì?
Vấn đề lớn tại dự án Sài Gòn One Tower là một số căn hộ đã bán cho khách hàng. Theo quy định của Nghị quyết 42, việc bán nợ xấu phải “công khai, minh bạch theo đúng quy định của pháp luật”, đồng thời bên nhận chuyển nhượng dự án phải “đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án”. Trả lời với truyền thông, lãnh đạo VAMC hứa sẽ đưa dự án ra đấu giá, nhưng theo quy định, chủ đầu tư mới phải thực hiện “nghĩa vụ” đối với khách hàng, tức là kể cả việc mua bán căn hộ trước đó, nếu có.
Việc xử lý quyền lợi cho khách hàng sẽ thực hiện như thế nào? Trên thực tế, tiền lệ này đã xảy ra cách nay khoảng 2 năm. Đó là trường hợp Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh mua lại toàn bộ khoản nợ xấu thế chấp tại ngân hàng của chủ đầu tư cũ là dự án BĐS tại khu Trung Sơn (xã Bình Hưng, Bình Chánh), gồm một khu đất trống và một tòa nhà chung cư xây dựng dở dang. Thời điểm đó, dự án này bị khách hàng kiện tụng khắp nơi vì trễ giao nhà gần 3 năm. Sau khi ngân hàng siết nợ và tổ chức bán đấu giá, đề bài đưa ra là chủ đầu tư mới vừa xây dựng chung cư mới nhưng phải tiếp tục hoàn thành trách nhiệm với khách hàng tại tòa nhà xây dựng dở dang. Trúng đấu giá dự án, Hưng Thịnh thương thảo với tất cả khách hàng đã mua nhà trước đó. Hiện nay tòa nhà dang dở đã thi công xong và đang bàn giao nhà; còn khu đất trống đang mọc lên tiếp công trình nhà chung cư. Rõ ràng, trong việc siết nợ dự án Sài Gòn One Tower, không chỉ đặt quyền lợi của các chủ nợ mà việc bảo đảm quyền lợi của khách hàng mua căn hộ cũng là trách nhiệm hàng đầu.
Tính ưu việt của Nghị quyết 42 là chấp nhận “thí điểm xử lý nợ xấu” và được “bán phù hợp với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn dư nợ gốc”. Như vậy trong quá trình thực hiện phải có sự giám sát chặt chẽ, tránh phát sinh tiêu cực khi tổ chức đấu giá dự án như “quân xanh, quân đỏ” hoặc “chân gỗ”… Cách làm này sẽ đảm bảo nhanh chóng giải phóng nợ xấu - “cục máu đông” của nền kinh tế - và cũng đồng thời triệt tiêu việc lợi dụng chủ trương của Nhà nước để lũng đoạn thị trường BĐS.
