Đa số dự án hiện nay đều được chủ đầu tư thế chấp vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án. Trong khi đó, người mua nhà hình thành trong tương lai thường chỉ quan tâm đến giá nhà, ít quan tâm đến tính pháp lý của dự án hoặc chỉ xem cho có lệ. Chính vì thế, nếu có tranh chấp xảy ra thì mọi rủi ro đều rơi vào người mua nhà…
90% dự án thế chấp ngân hàng
Liên quan đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà xảy ra gần đây, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong quản lý chung cư nhưng bất cập này chủ yếu là bắt đầu từ lúc mua - bán, vì đây là giai đoạn là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ giữa hai bên mua và bán sau này. Giai đoạn ký hợp đồng mua bán là quan trọng nhất, người mua phải tìm hiểu kỹ trước khi đặt bút ký giao dịch để tránh gặp rủi ro về sau, trong khi đó người mua nhà thường lại chỉ quan tâm hàng đầu về giá cả, lợi nhuận…
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TPHCM), cho rằng trách nhiệm của chủ đầu tư trước hết là phải đảm bảo mọi sự an toàn và thực hiện đúng quy định pháp luật trong xây dựng. Để quản lý và phát hiện sớm các sai phạm, cơ quan quản lý phải thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời để xử lý, đặc biệt là các cơ quan quản lý địa phương. Cơ quan quản lý cũng cần công khai và minh bạch thông tin của dự án để người dân để nắm rõ. Theo ông Sơn, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) quy định trước khi xây dựng thì chủ đầu tư phải có thông báo cho Sở Xây dựng và được sở này xác nhận thì mới được phép xây dựng; thông tin được công bố đầy đủ trên westie của sở. Trước đó không có quy định này, nên các vụ tranh chấp tuy xảy ra gần đây nhưng chủ yếu là các dự án xây dựng trước năm 2010.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết hiện nay 90% dự án đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng. Quy định rõ ràng nhưng cơ chế giám sát có chặt chẽ hay không là chuyện của ngân hàng. Chẳng hạn, căn hộ giá 1 tỷ đồng nhưng vay hồ sơ 100 triệu đồng (căn hộ hình thành trong tương lai), phải có giấy loại trừ căn hộ đó ra khỏi danh sách để tránh thế chấp lần 2. Do đó lỗi là ở ngân hàng giám sát không kỹ. Theo ông Nghĩa, hiện người mua nhà không thiếu điều kiện để tìm hiểu về dự án, về căn nhà mình muốn mua. Tuy nhiên, có một thực tế rất lạ là hiện nay người mua nhà thường tìm mua những dự án có ít thông tin, với mục đích đến khi dự án được công bố rộng rãi thì giá nhà sẽ tăng lên. Về việc này, theo ông Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty Luật ATIM, chủ đầu tư thế chấp dự án, căn hộ hình thành trong tương lai là bình thường vì luật cho phép thế chấp nhưng phải giải chấp khi bán căn hộ cho khách hàng. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư vừa huy động tiền của người mua, vừa thế chấp vay ngân hàng vẫn xảy ra là do thông tin không minh bạch và thiếu chế tài đủ răn đe các chủ đầu vi phạm.
Khách hàng tìm hiểu mua nhà dự án ở quận Tân Phú, TPHCM. Ảnh: HUY ANH
Tìm hiểu pháp lý dự án
|
Thực tế thời gian qua, nhiều vấn đề liên quan đến tranh chấp xảy ra tại các chung cư trên địa bàn TPHCM như The Harmona, Bảy Hiền Tower, The Ruby Land… ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản, gây tâm lý hoang mang cho người mua nhà. Theo ông Phan Trường Sơn, những vụ chung cư mang đi thế chấp gây hoang mang cho người dân trong thời gian qua nhìn chung là trách nhiệm của ngân hàng. Các ngân hàng cần quản lý chặt chẽ nguồn vốn vay ở dự án được thế chấp. Bên cạnh đó, theo ông Sơn, cơ quan truyền thông cũng có trách nhiệm thẩm tra thông tin của dự án trước khi đưa tin đến cho độc giả.
Nhằm hạn chế những rủi ro cho người mua nhà, ông Phan Trường Sơn khuyến nghị: trước tiên người mua cần phải xem xét là tính pháp lý của dự án, dự án phải có đầy đủ giấy phép xây dựng và hoàn tất các thủ tục liên quan. Ngoài tính pháp lý, người mua nên yêu cầu được biết những thông tin của dự án mà chủ đầu tư bắt buộc phải công khai. Liên quan đến việc ký kết hợp đồng, ngoài quy định rõ từ pháp luật thì cần xem xét cụ thể từng điều khoản trong hợp đồng. Còn về vấn đề bảo lãnh hay thế chấp của dự án, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư đã thế chấp rồi, muốn bán nhà thì phải giải chấp. Bên cạnh đó, khách hàng cần lưu ý bảo lãnh của ngân hàng là đối với các dự án đã thế chấp và bảo lãnh cho khách hàng tiến độ dự án. Khi chủ đầu tư không thực hiện không đúng tiến độ cam kết thì ngân hàng phải trả lại tiền cho người mua.
Về việc này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), cho rằng uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố đáng để khách hàng tham khảo. Bởi thực tế cho thấy nhiều DN đã thành công, tạo ra những sản phẩm uy tín trên thị trường bằng cách làm ăn chân chính, tạo dựng được thương hiệu.
PHAN LÊ
