Bà Tạ Thị Ngọc Thảo là Giám đốc Công ty TNHH T.T.N.T (Tuần san SGGP Thứ Bảy đã có bài giới thiệu chân dung của bà trên số báo ra ngày 17-6-2006) đồng thời cũng là một chuyên gia về thị trường bất động sản (TTBĐS). Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Thảo xoay quanh thực trạng TTBĐS ở nước ta hiện nay và cùng tìm giải pháp để “phá băng” thị trường rất quan trọng và cũng rất nhạy cảm này.
- “Nóng” và “lạnh” – Hai mặt của một thị trường
- Dưới góc độ một chuyên gia và một nhà đầu tư, bà nhận định thế nào về TTBĐS hiện nay?
- Bằng sự mẫn cảm với đồng vốn và nhịp thở của thị trường, tôi nhận định: Thực trạng của TTBĐS hiện nay rất xấu, các doanh nghiệp trong nước hiện đang hoạt động trong lĩnh vực này có thể sẽ đổ vỡ hàng loạt, gây hậu quả xấu cho nền kinh tế. TTBĐS liên quan với nhiều thị trường như: Thị trường tài chính tiền tệ, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động,… nên khi nó không lành mạnh, các thị trường khác cũng suy sụp theo.
- Nhưng theo ghi nhận, các nhà đầu tư nước ngoài lại đang muốn “làm nóng” thị trường này?
- Ở đây, cần phân biệt rõ: Ở nước ta hiện nay, TTBĐS (đất và vật kiến trúc trên đất) chưa đóng băng nhưng thị trường địa ốc thì có nhưng lại đóng băng cục bộ. Ví dụ: Căn hộ chung cư chất lượng thấp, những loại nhà không nhắm cụ thể vào từng nhóm khách hàng, những dự án đất ở, nhà ở có kết cấu hạ tầng kém, môi trường sống thấp đang ế ẩm nhưng văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, nhà ở tinh xảo phục vụ cho nhóm khách hàng cao cấp, nhà ở cho nhóm đối tượng nhà ở xã hội… lại đang rất nóng.
Với các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam chưa có TTBĐS theo đúng nghĩa; nếu có, thì đang ở giai đoạn khởi điểm thấp, thể hiện qua: Kết cấu hạ tầng còn rất sơ khai, quá yếu kém và chưa đồng bộ; bộ mặt đô thị còn khập khiễng; chính sách về đất đai, nhà ở chưa thông suốt; hệ thống hành chính phục vụ cho TTBĐS chưa chuyên nghiệp… Tất cả điều này mách bảo họ rằng TTBĐS ở Việt Nam đang rất hấp dẫn bởi: “Cái có sẵn càng thấp thì lợi nhuận càng cao”.
Trong khi đó, các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS trong nước lao đao bởi đều yếu vốn liếng, chuyên môn, kinh nghiệm, công nghệ… Nhiều người trút vốn vào làm ra những sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường nên bị khách hàng quay lưng, từ chối. Đến nay, nhiều sản phẩm BĐS không bán được, nợ ngân hàng đáo hạn, lại không được vay tiếp. Nếu đứng ở góc độ marketing, thị trường địa ốc đóng băng là do các nhà đầu tư trong nước gây ra, trong đó có tôi.
Ba cái “thiếu khôn ngoan”
- Nguyên nhân cốt lõi nằm ở đâu, thưa bà?
- Nguyên nhân nằm ở tính hệ thống và theo tôi có 3 nguyên nhân: (1)- Chính phủ thiếu những nhà hoạch định chính sách khôn ngoan; (2)- Chính phủ thiếu những người thực hiện chính sách một cách khôn ngoan; (3)- Xã hội thiếu những nhà đầu tư trong nước khôn ngoan. Cũng cần phải nói cho rõ: thiếu có nghĩa là có nhưng chưa nhiều.
- Cụ thể hơn, thưa bà?
- Thứ nhất: Chính sách được hoạch định khôn ngoan là: Dùng công cụ thuế, tài chính, chính sách, luật pháp để từ bên “dưới” đất gọi vốn, gọi đầu tư, tích lũy vốn; từ bên “trên” đất tạo kết cấu hạ tầng bền vững, đồng bộ; tạo bộ mặt đô thị khang trang, tạo công ăn việc làm, tạo môi trường đầu tư và kinh doanh. Muốn được thế, cần rạch ròi, minh bạch trong quyền sở hữu, quyền sử dụng để đất đai sớm trở thành nguồn vốn thanh khoản lưu thông trong xã hội. Giấy xanh, giấy đỏ, giấy hồng chẳng có giá trị gì cả nếu chúng không phát huy hết tác dụng thế chấp, cầm cố, mua bán, góp vốn .v.v... để khởi đầu cho những vòng đầu tư - kinh doanh.
Theo các nhà nghiên cứu, ở các nước kém phát triển, tài sản BĐS vì nhiều lý do chưa hoặc chậm xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nên chưa thể trở thành vốn chiếm đến 87%. (theo Hernando de Soto, “Sự bí ẩn của tư bản”).
Thứ hai: Người thực hiện chính sách khôn ngoan là mau chóng biến những dự án còn trên giấy của các nhà đầu tư trở thành hiện thực. Tận dụng, khai thác tối đa đồng vốn và đồng lời của các nhà đầu tư trong, ngoài nước để tạo ra kết cấu hạ tầng, tạo ra tài sản BĐS có giá trị cao cho đất nước mình.
Đừng như hiện nay nhà đầu tư muốn khởi động một dự án BĐS thủ tục thật nhiêu khê, có dự án còn phải “thuê” dịch vụ mới “trôi” được. Bộ máy chồng chéo, cán bộ, công chức non yếu về nghiệp vụ, chuyên môn lại thiếu công tâm. Còn ngân hàng thì rất khe khắt cho vay vì giảm lòng tin vào tính khả thi của những dự án BĐS. Trong khi ta mời gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vay vốn ưu đãi để phát triển hạ tầng (ODA),… thì lại bỏ quên hoặc lơ là nguồn vốn khổng lồ từ các tài sản BĐS trong nước.
Và cuối cùng: Cũng chừng đó đất, gạch, cát, sắt thép, xi măng,… các nhà đầu tư nước ngoài tạo ra nhiều sản phẩm BĐS có giá trị và tạo ra môi trường sống cao cấp. Khôn ngoan hơn, họ còn tạo ra sự khác biệt từ phần “mềm”, ngoài thỏa mãn nhu cầu riêng, người cư ngụ còn thể hiện được đẳng cấp xã hội, “thương hiệu”,… (điển hình như Phú Mỹ Hưng, Manor).
Lợi nhuận thu được từ sự khác biệt “mềm” này rất cao, có khi cao hơn phần “cứng” nhiều. Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước tạo ra nhiều sản phẩm giá trị kém, chưa đáp ứng được tiêu chuẩn kết cấu hạ tầng, chất lượng sản phẩm và môi trường sống thấp… Khi cần chỉnh trang đô thị Nhà nước buộc phải lặp lại “vết xe đổ” của một số nước trong khu vực là “nghiền nát” để quy hoạch lại. Vì thế, nếu gọi những dự án loại này là rác đô thị cũng không có gì là quá đáng.
Giải pháp “nghiền nát”.
- Cuối cùng, làm thế nào để “phá băng” thị trường BĐS hiện nay?
- Có nhiều giải pháp đối với từng vấn đề khác nhau, như: Đô thị cũ, đô thị mới và khu đô thị phát triển theo kiểu “vết dầu loang”. Trong cuộc trao đổi này nên khoanh lại giải pháp này dành cho những “khu đô thị vết dầu loang”… Nhà nước cố tìm nguồn tiền ở đâu đó để mua lại hết các dự án nhỏ và vừa của các doanh nghiệp đang gặp nguy cơ, mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp này đang có và mua cả quỹ đất của người dân nào muốn bán.
TTBĐS đang nguội lạnh là một cơ may để Nhà nước đặt vấn đề mua gom đất và dự án nhỏ lẻ, dở dang. Giải pháp này vừa cứu được thị trường, vừa cải tạo và xây dựng lại kết cấu hạ tầng, tạo ra bộ mặt đô thị mới và khởi động lại TTBĐS một cách lành mạnh, căn cơ. Mua lại các dự án dở dang không có nghĩa là làm tiếp cho nó hoàn chỉnh mà nên “nghiền nát” ra và làm lại từ đầu. Hãy bắt đầu từ định hướng phát triển đô thị, xác định lại cơ cấu kinh tế, cơ cấu dân cư.
Trên cơ sở đó, Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, kết nối giao thông thông suốt, đầu tư mới kết cấu hạ tầng khung và sau đó đấu thầu đất thương phẩm. Các nhà đầu tư trong, ngoài nước khi thầu được quỹ đất, sẽ làm quy hoạch chi tiết để kết nối đồng bộ với hạ tầng khung và xây dựng theo quy hoạch, quy chuẩn. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, lợi nhuận thu được từ đất thô (đất nông, lâm, ngư nghiệp…) trở thành đất thương phẩm đạt tới 70%. Phần lợi nhuận khổng lồ này đương nhiên thuộc về Nhà nước, giúp Nhà nước trang trải các nguồn chi tái định cư và tái đầu tư. Nếu làm được điều này, có thể GDP của nước ta sẽ tăng trưởng đột biến trong nhiều năm tới.
- Nhưng giải pháp này quá táo bạo, thưa bà?
- Trung Quốc vào những năm đầu của thời kỳ đổi mới dám chấp nhận lạm phát để mua lại đất của dân, chấp nhận phá bỏ đô thị cũ và xây dựng lại kết cấu hạ tầng. Từ đó mới có quỹ đất thương phẩm để mời gọi các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Chính vì thế, Trung Quốc có những thành phố như Thâm Quyến, Phố Đông (Thượng Hải), Sán Đầu..., Singapore cũng thế nhưng đất nước Sư tử này có nguồn vốn sẵn nên câu chuyện đơn giản hơn nhiều. “Nghiền nát” cái cũ và xây dựng cái mới là một chuyện chẳng đặng đừng, là cái giá phải trả cho việc chúng ta thiếu tầm nhìn trong quy hoạch phát triển đô thị và do đã trút tiền để làm ra những sản phẩm BĐS thiếu tính căn cơ, bền vững.
Gia Bình
