Tuy nhiên trên thực tế, vẫn còn sự buông lỏng trong quản lý nên không ít khu đất tại các quận huyện ven TP bị “băm nát” để làm nhà ở, hình thành các khu dân cư không đảm bảo về quy hoạch, môi trường, hạ tầng kỹ thuật. Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đã có đề xuất siết chặt đối với tình trạng tách thửa có hình thành đường giao thông nhằm hạn chế việc tách thửa tràn lan.
Một dự án đất phân lô tại quận 9, TPHCM. Ảnh: HUY ANH Nhiều biến tướng Quyết định 60/2017 được đánh giá là tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị của TP và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị. Sau khi quyết định này có hiệu lực, tình trạng phân lô bán nền tại các quận huyện vùng ven TP bắt đầu sôi động trở lại. Trong đó, có không ít trường hợp biến tướng, đó là hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở rồi thực hiện phân lô tách thửa. Thực tế, một số quận huyện vùng ven cho biết, sau khi TP ban hành quy định tối thiểu khi tách thửa, có rất nhiều thửa đất mới được hình thành trên 1.000m². Tuy nhiên, rất ít trường hợp được làm hạ tầng đầy đủ theo đúng quy định về tách thửa. Nhiều đầu nậu tìm cách xây “nhà 3 chung” để khỏi làm hạ tầng, đường giao thông, cây xanh… Ngoài ra, các chủ đầu tư còn dùng “chiêu” xin phép xây thấp tầng hoặc nhà cấp 4 để có tổng mức đầu tư thấp, không rơi vào trường hợp phải lập dự án. Tuy nhiên, sau khi bán thì người mua nhà lại xin giấy phép xây thêm tầng… Liên quan đến việc quản lý phân lô tách thửa trên địa bàn sau Quyết định 60/2017, mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đã có những đề xuất đối với tình trạng tách thửa có hình thành đường giao thông. Theo Sở Xây dựng, đối với những trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền là hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS), căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS. Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng thể các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở… Do vậy, theo sở này, việc hộ gia đình cá nhân có nhu cầu tách thửa đất có hình thành đường giao thông để chuyển nhượng chính là hình thức dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của hộ gia đình cá nhân, là hoạt động kinh doanh BĐS; ngoại trừ tách thửa khi thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình cá nhân tách thửa có hình thành đường giao thông và có kinh doanh BĐS thì Sở Xây dựng đề xuất thực hiện lập thủ tục dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở. Về thủ tục thực hiện, sở này cũng đề xuất: Nếu tổng mức đầu tư trên 15 tỷ đồng thì Sở Xây dựng cấp phép, còn thấp hơn sẽ thuộc thẩm quyền của quận huyện. Trường hợp mức đầu tư hơn 20 tỷ đồng, chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để triển khai dự án. Còn với tách thửa có hình thành đường giao thông nhưng không kinh doanh BĐS, Sở Xây dựng cho rằng nên thực hiện theo Luật Xây dựng và Nghị định 59/2015. Theo đó, nếu tổng mức đầu tư trên 15 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở để Sở Xây dựng thẩm định và cấp phép. Còn mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật để quận huyện cấp phép. Về đề xuất trên, có ý kiến cho rằng sẽ gây khó khăn cho người có nhu cầu tách thửa cho con, thừa kế. Về việc này, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, đối với những trường hợp này vẫn giải quyết theo quy trình bình thường. Việc yêu cầu lập dự án khi tách thửa phân lô chỉ áp dụng cho những khu đất lớn, tách thửa có hình thành đường giao thông và có yếu tố kinh doanh. Phối hợp để quản lý chặt Quyết định 60/2017 được TP ban hành theo hướng tạo điều kiện cho tách thửa nhưng siết chặt công tác quản lý. Những yêu cầu tách thửa phải đảm bảo điều kiện về quy hoạch, hạ tầng mới được cho tách thửa. Sau 3 tháng ban hành Quyết định 60/2017, mới đây, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (QH-KT) TPHCM đã có văn bản hướng dẫn 24 quận huyện về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Trong văn bản hướng dẫn, Sở QH-KT đã cụ thể các tiêu chí về đường giao thông nội bộ, cao độ nền và thoát nước mặt, cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông… Cụ thể, lộ giới đường giao thông hình thành mới phải tuân thủ quy hoạch 1/2000 hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được duyệt. Đối với đường giao thông hình thành mới kết nối với đường giao thông hẻm đã có quy hoạch lộ giới từ 7m trở xuống thì đường giao thông hình thành mới không nhỏ hơn quy hoạch được duyệt. Trường hợp đường giao thông hẻm có lộ giới lớn hơn 7m và nhỏ hơn 12m thì đường giao thông hình thành mới không nhỏ hơn 7m. Đối với khu vực chưa có quy hoạch lộ giới hẻm thì lộ giới đường giao thông mới phải phù hợp với Quyết định 88/2007 của UBND TPHCM quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu. Nếu đường giao thông mới hình thành ảnh hưởng đến các hộ dân liền kề, người sử dụng đất phải phối hợp với UBND phường xã lấy ý kiến đồng thuận của hộ dân bị ảnh hưởng trước khi đề nghị thỏa thuận phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khu đất chỉ được thực hiện các thủ tục tách thửa sau khi người sử dụng đất thực hiện hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được cơ quan chức năng nghiệm thu, tiếp nhận. Ngoài ra, Sở QH-KT lưu ý, để đảm bảo yêu cầu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch, UBND quận huyện khẩn trương xây dựng kế hoạch tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các khu đất quy hoạch có chức năng đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở thuộc các trường hợp được tách thửa theo Quyết định 60/2017. Chậm nhất trong quý 2-2018, các quận huyện phải gửi kế hoạch này cho Sở QH-KT để phối hợp thực hiện. Trong thời gian chờ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, quận huyện lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở QH-KT về quy hoạch trước khi chấp thuận cho tách thửa. Sở sẽ có ý kiến bằng văn bản chậm nhất 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận công văn của các quận huyện. Sở Tài Nguyên và Môi trường (TN-MT) cũng vừa ban hành quy chế mẫu gửi UBND 24 quận huyện trên địa bàn TPHCM hướng dẫn quy trình tiếp nhận hồ sơ, giải quyết yêu cầu tách thửa đất của người dân. Việc thực hiện quy trình được tổ chức, kiểm soát chặt chẽ. Cụ thể, UBND quận huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ; thành lập tổ công tác liên ngành để xét duyệt hồ sơ, đề xuất… Lãnh đạo Sở TN-MT nhấn mạnh, hồ sơ tách thửa đất ở TPHCM chỉ được đề xuất chấp thuận khi tất cả các thành viên tổ công tác liên ngành với nhiều phòng ban, đơn vị đó nhất trí hoặc không có ý kiến khác.
