Đáp ứng nhu cầu “chia” nhà, đất (chung của gia đình) cho các thành viên trong gia đình, năm 2010 TPHCM ban hành Quyết định 19/2010 quy định về diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở, đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố, áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân. Năm 2012, TPHCM ban hành Quyết định 54 bổ sung một số quy định về tách thửa và năm 2014 ban hành Quyết định 33, giải quyết một số vấn đề về tách thửa nảy sinh trong thực tế. 5 năm nhìn lại, Hiệp hội Bất động sản TPHCM vừa có văn bản gửi UBND TPHCM đề nghị điều chỉnh lại quy định này.
Tách thửa chỉ “đếm trên đầu ngón tay”
Giải thích cho kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, trên thực tế những hộ gia đình có nhu cầu tách thửa, chia đất cho con, cháu không nhiều. Phần lớn hoạt động tách thửa trong thời gian qua đều bị các đầu nậu hoặc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ lợi dụng.
Những cá nhân và doanh nghiệp này mua lại đất của người dân song vẫn nhờ người dân “đứng tên” để được tách thửa. So với các thủ tục về đầu tư các dự án bất động sản, thủ tục xin tách thửa đơn giản và nhanh gọn hơn nhiều. Để được tách thửa, người dân chỉ cần báo với chính quyền các quận, huyện, trong khi đó thủ tục đầu tư các dự án bất động sản phải trình qua rất nhiều sở ngành của thành phố, tốn rất nhiều thời gian. Với lợi thế này, các nền đất hình thành từ tách thửa thường có giá thành rẻ hơn các nền đất trong các dự án phát triển bất động sản quy mô. Chưa kể, các khu đất được tách thửa thường nằm trong các khu dân cư hiện hữu, có sẵn hạ tầng kỹ thuật và xã hội, người mua có thể đến ở ngay. Các dự án phát triển bất động sản quy mô chủ yếu khai thác “vùng đất mới”, tính hấp dẫn đối với người mua có nhu cầu ở ngay, vì thế không cao. Cạnh tranh trong môi trường không sòng phẳng như vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo dự án gặp rất nhiều khó khăn.
Tách thửa diện tích nhỏ để xây dựng khu dân cư sẽ làm “vỡ” quy hoạch. Ảnh: CAO THĂNG
Không đứng ở góc độ doanh nghiệp nhưng kiến trúc sư Võ Kim Cương, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Quy hoạch TPHCM, cũng cho rằng, tình trạng tách thửa bị lợi dụng đã và đang ảnh hưởng xấu đến sự phát triển bền vững của thành phố. Việc hình thành các khu dân cư mới dù nhỏ (vì diện tích đất tối đa được tách thửa là dưới 2.000m²) chen vào khu dân cư hiện hữu, chắc chắn sẽ làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội ở khu vực đó. Chưa kể, để phát triển TPHCM theo hướng hiện đại phải ưu tiên cho các dự án nhà đất cao tầng, dành đất cho giao thông cùng các tiện ích khác như công viên, cây xanh… Nếu đất đai bị chia nhỏ từng mảnh và thành phố cứ phát triển dàn đều như vậy, không những thiếu đất cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật mà còn khó hình thành nên các đầu mối giao thông lớn, phục vụ cho phát triển giao thông công cộng, nhất là hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, BRT… mà TPHCM đang đầu tư.
Số lượng các hộ dân xin tách thửa thực sự vì nhu cầu “chia đất cho con, cháu” đúng là rất ít. Cách nay khoảng 3 tháng, Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM trong quá trình đi kiểm tra thực tế ở quận 9 và huyện Nhà Bè đã nhận thấy điều này. Thậm chí ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, còn dùng hình ảnh “chỉ đếm trên đầu ngón tay” để minh họa. Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM nhận định, nguyên nhân của tình trạng nêu trên là do có kẽ hở trong các quy định về tách thửa, nhất là khi Quyết định 33/2014 được ban hành, bỏ quy định không cần bản vẽ nhà đất khi tách thửa nên các quận, huyện càng khó kiểm soát quy định tách thửa có được áp dụng đúng cho các đối tượng là người dân và hộ gia đình hay không.
Trị biến tướng
Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, quyết định cho tách thửa của TPHCM là đúng đắn nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực sự của các hộ gia đình khi con, cháu đã lớn, cần ở riêng. Tách thửa đúng mục đích, theo ông Nguyễn Thanh Toàn “không gây nhiều tiêu cực đối với kiến trúc, cảnh quan, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị vì những khu dân cư mới hình thành từ tách thửa không nhiều”. Ông Nguyễn Thanh Toàn cho rằng, vấn đề ở đây là không cho tách thửa… biến tướng. Các quận, huyện phải có trách nhiệm trong việc kiểm soát đối tượng xin tách thửa, phải là hộ gia đình, cá nhân xin tách thửa với mục đích là chia đất cho con, cháu thì mới được thực hiện theo các quy định về tách thửa. Và để tạo điều kiện cho các quận, huyện thực hiện chức trách này, ngành chức năng phải sửa các quy định liên quan đến tách thửa theo hướng chặt chẽ hơn.
Tuy nhiên, việc người dân có những khu đất rộng, nằm xen kẽ trong các khu dân cư (nhưng không đủ lớn để thực hiện các dự án phát triển bất động sản quy mô), có nhu cầu bán cũng cần được quan tâm. Theo ông Nguyễn Thanh Toàn, nên tạo điều kiện cho người dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hợp tác cải thiện hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, môi trường sống. Để việc này phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển đô thị chung của thành phố, trước hết các quận, huyện nên tiến hành rà soát các khu dân cư, phân loại, đánh giá và đề xuất các khu dân cư cần được chỉnh trang. Các quận, huyện sẽ làm quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị các khu dân cư này và kêu gọi doanh nghiệp cùng với người dân tại chỗ hợp sức triển khai thực hiện quy hoạch.
Có nhiều hình thức hợp sức như nhà đầu tư và người dân có thể tính toán giá trị đất của người dân và coi đó là phần vốn góp của người dân vào dự án chỉnh trang đô thị. Phần vốn góp này có thể tính quy ra nền đất người dân được nhận trong dự án, hoặc nếu muốn, người dân có thể lấy tiền đi mua đất nơi khác. Chính quyền địa phương nên giám sát sự thỏa thuận nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên. Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc chưa cần cầu toàn, phải đảm bảo tất cả các chỉ tiêu như quy định mà chỉ cần các chỉ tiêu cơ bản về giao thông, cấp, thoát nước… Đặc biệt không cần phải dành 20% diện tích cho người thu nhập thấp vì vốn dĩ dự án là dành cho người thu nhập thấp, để giá đất của dự án không bị nâng cao quá khả năng chi trả của người dân. Các khu đô thị này có thể tồn tại 10 - 20 năm, đến khi thành phố và người dân có điều kiện thì sẽ cải tạo thành khu đô thị hiện đại, bài bản hơn.
Nguyễn Khoa
