Trong khi nhu cầu lớn nhất trên thị trường bất động sản (BĐS) luôn là nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp thì nguồn cung căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng thời gian qua lại liên tục tăng, còn loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu của đa số người dân lao động ngày càng teo tóp. Từ đầu năm 2016 đến nay, các cơ quan chức năng đã liên tục đưa ra cảnh báo về thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu. Theo Bộ Xây dựng, nếu thực hiện hết các dự án BĐS thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp, nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp.
Khơi thông sức cầu
Thị trường BĐS ấm dần đã giúp cho lượng hàng tồn kho BĐS trong thời kỳ thị trường đóng băng được tiêu thụ, lượng tồn kho trên thị trường BĐS cũng đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường căn hộ cao cấp thời gian gần đây đã có dấu hiệu chựng lại. Báo cáo từ Công ty CBRE cho thấy, tại thị trường TPHCM, số căn hộ bán được trong quý 2 năm 2016 đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước. Trong quý 3, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ đạt 16%, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2015 và giảm 9% so với quý trước. Riêng thị trường Hà Nội trong quý 2 có 4.860 căn được giao dịch, tăng 20% so với quý trước, nhưng giảm 7,2% so với cùng kỳ năm trước.
Từ báo cáo trên cho thấy, có sự lệch pha nhất định giữa các phân khúc nhà ở. Nghịch lý thiếu và thừa vẫn diễn ra trên thị trường BĐS, đó là phân khúc cao cấp thì dư, còn phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà thu nhập trung bình thì lại thiếu. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cũng nhận định, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro như cơ cấu hàng hóa trên thị trường có sự mất cân đối, thiếu vắng sản phẩm giá trung bình và thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội có xu hướng chậm lại. Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có điều kiện phát triển, thông tin trên thị trường chưa có sự đầy đủ, hệ thống chính sách chưa toàn diện…
Một dự án nhà thu nhập trung bình tại quận 7, TPHCM. Ảnh: HUY ANH
Để tránh tình trạng lệch pha này, cần có giải pháp khơi thông sức cầu căn hộ cao cấp, đồng thời có giải pháp hỗ trợ cho các dự án nhà giá thấp, nhà ở xã hội. Theo đó, VnREA cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành các quy định liên quan đến việc soát xét thủ tục trước khi bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai; chỉ đạo và ủng hộ để VnREA phối hợp với các cơ quan của bộ, các sở xây dựng địa phương trong hoạt động thu thập, tổng hợp thông tin dữ liệu thị trường BĐS hàng tháng, để cung cấp dữ liệu chính xác cho thị trường. “Chúng tôi cũng đã kiến nghị với Chính phủ về thủ tục cấp visa cho người nước ngoài khi vào Việt Nam theo thông lệ quốc tế đi đôi với thủ tục chuyển tiền vào - ra khi mua bán BĐS, đồng thời quy định cụ thể các khu vực hạn chế mua bán BĐS vì lợi ích, an ninh quốc gia… nhằm khơi thông sức cầu cho thị trường”- ông Nam cho biết.
Đẩy mạnh hơn chính sách về nhà ở
Bên cạnh các giải pháp thúc đẩy sức cầu, để hạn chế lệch pha cung cầu trên thị trường, các chuyên gia BĐS cho rằng cần phải đẩy mạnh hơn nữa các chính sách về nhà ở phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Bên cạnh các chính sách về nhà ở xã hội, Chính phủ cần có chính sách ưu đãi đối với nhà ở thương mại giá thấp. Và để đẩy mạnh phân khúc này, việc ban hành các chính sách ưu đãi cũng như giải quyết những vướng mắc trong việc thực hiện chính sách nhà ở mang tính an sinh này là điều cần thiết.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, UBND TP và các bộ - ngành liên quan nêu hàng loạt kiến nghị, đề xuất nhằm giải quyết ách tắc trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể, HoREA đã kiến nghị nới rộng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cụ thể, thời hạn gửi tiết kiệm đủ 12 tháng có thể thực hiện trước hoặc sau khi ký hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội. Người gửi được hưởng mức lãi suất bình thường theo quy định của Ngân hàng Nhà nước đối với khoản tiết kiệm trên 12 tháng thay vì mức lãi suất do Ngân hàng Chính sách xã hội đề xuất. “Hiệp hội đề nghị cho người gửi tiết kiệm được hưởng lãi suất cao nhất theo quy định của Ngân hàng Nhà nước do tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội có tính chất dài hạn - vì có trường hợp gửi tiết kiệm sau một thời gian dài, có khi lên đến hàng chục năm mới đến lượt được mua nhà ở xã hội - để khuyến khích gửi tiết kiệm nhà ở xã hội và để người gửi tiết kiệm không bị thiệt thòi”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu lý giải.
Ngoài ra, hiệp hội này cũng đề nghị nên thay quy định về mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của người vay vốn bằng quy định ấn định mức gửi tiết kiệm nhà ở xã hội cố định hàng tháng như vậy sẽ phù hợp hơn với khả năng tài chính của người vay. Bởi lẽ, trường hợp người gửi tiết kiệm chưa đến lượt được mua nhà (do cung không đáp ứng đủ cầu) thì sẽ không xác định được “mức trả nợ hàng tháng” để gửi tiền tiết kiệm. Vì vậy, đề nghị cần quy định một mức gửi tiền tiết kiệm nhà ở xã hội hàng tháng mà mọi đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội đều thực hiện như nhau. Cùng với đó, HoREA cũng cho rằng, việc đặt cọc tiền thuê nhà ở xã hội theo quy định hiện hành quá nặng, cao gấp nhiều lần trong thực tế. Vì vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ quy định khoản tiền đặt cọc này chỉ bằng 1 đến 3 tháng tiền thuê nhà như thông lệ ngoài xã hội để giảm bớt gánh nặng cho người thuê nhà ở xã hội.
Ngoài ra, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật về lãi suất liên quan đến nhà ở chính sách, HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8%/năm (0,4%/tháng) áp dụng từ ngày 6-6-2016 đến hết 31-12-2016 đối với các tổ chức tín dụng khác đã tham gia gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội. Vì cũng là cho vay mua nhà ở xã hội nhưng người vay mua nhà gói 30.000 tỷ đồng phải trả lãi suất 5%/năm, còn người vay mua nhà theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ (sẽ triển khai trong thời gian tới) thì được vay với lãi suất 4,8%/năm.
AN YÊN - HÀ PHƯƠNG
