Tại nhiều đô thị trên cả nước, rất nhiều hộ dân đang sống và sinh hoạt trong những chung cư cũ chật chội, nhiều nơi người dân còn thấp thỏm lo sợ vì nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng tiến độ cải tạo chung cư cũ tại các đô thị hiện nay rất chậm. Nghị định (NĐ) quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vừa được Chính phủ ban hành (có hiệu lực từ ngày 10-12-2015) sẽ gỡ “nút thắt” cơ chế cho việc cải tạo chung cư cũ.
Tăng hệ số sử dụng đất gấp 3 lần
Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, hiện trên cả nước còn gần 1.700 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và TPHCM. Tại Hà Nội, có khoảng 1.500 chung cư cũ với quy mô từ 2 - 5 tầng, đa số chung cư cũ được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980. Số lượng chung cư cũ tập trung nhiều nhất tại các quận nội thành. Sau 10 năm triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, mới chỉ có 14 chung cư cũ tại Hà Nội được cải tạo. Tại TPHCM, mặc dù thời gian qua TP đã di dời 1.400 hộ dân tại bốn chung cư cũ, tháo dỡ 260 căn hộ lô G Chung cư Ngô Gia Tự quận 10 đồng thời đã cải tạo hàng loạt chung cư khác, nhưng hiện vẫn còn 178 chung cư cũ phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960 đã xuống cấp, trong đó, 67 lô chung cư bị hư hỏng nặng.
TPHCM còn 178 chung cư cũ phần lớn được xây dựng từ những năm 1960. (Trong ảnh: Một chung cư cũ tại quận 1) Ảnh: Huy Anh
Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc cải tạo chung cư cũ tại các TP lớn như Hà Nội, TPHCM hiện đang gặp nhiều khó khăn là do thiếu cơ chế. Cụ thể là các dự án cải tạo chung cư cũ không được tăng mật độ xây dựng, bị khống chế chiều cao, nên không đảm bảo thời gian hoàn vốn, do đó các doanh nghiệp (DN) không mặn mà tham gia. Chính vì thế, NĐ mới đã có cơ chế “mở” cho các DN đầu tư vào cải tạo chung cư cũ.
Cụ thể, NĐ mới nêu rõ, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.
Ngoài ra, các DN đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được Nhà nước giao đất thực hiện dự án, được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở đảm bảo phù hợp quy hoạch. Chủ đầu tư dự án sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án. Bên cạnh đó, DN sẽ được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định hiện hành. Cùng với đó, các DN này cũng được áp dụng miễn, giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội.
Vẫn cần sự chung tay của xã hội
Một trong những vướng mắc lớn trong việc di dời người dân ra khỏi các chung cư cũ hiện nay là vì các hộ dân chưa đồng thuận về giá đền bù hoặc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án như chung cư Cô Giang và chung cư 727 Trần Hưng Đạo tại TPHCM… Để giải quyết những gút mắc này, NĐ mới quy định đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được tham gia lựa chọn DN kinh doanh bất động sản hoặc góp vốn (bằng tiền mặt, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất) để xây dựng lại nhà chung cư và được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định.
Trong trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà hết thời hạn quy định, nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được DN để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại, thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó. Theo đó, Nhà nước có thể thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.
Nhận định về những cơ chế mới này, một DN kinh doanh bất động sản trên địa bàn TPHCM cho rằng, hiện nay các chung cũ tại TPHCM chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm, trong khi đó, hạ tầng tại các khu vực này rất hạn chế nên khó có thể điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, tầng cao lên nhiều được. Từ đó, vị này cho rằng, cơ quan nhà nước cần phải công bố các thông số quy hoạch, hệ số sử dụng đất quy hoạch tối đa về khu vực xây dựng để DN có thể tính toán hiệu quả và tính khả thi của dự án. Qua đó, các nhà đầu tư sẽ biết được mình có thể cân đối về tài chính không hay cần được Nhà nước hỗ trợ về nguồn lực. “Thực tế việc tháo gỡ cơ chế cho các dự án xây dựng lại chung cư cũ chưa quá hấp dẫn với nhà đầu tư, mà đây là giải quyết vấn đề của cộng đồng, xã hội. Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo và xây dựng mới các chung cư cũ thì bên cạnh cơ chế mở, tôi nghĩ rằng TP cần có những chính sách hỗ trợ nhiều hơn nữa cho các nhà đầu tư. Cùng với đó là cần có sự vào cuộc của chính quyền địa phương trong việc tuyên truyền vận động để người dân hiểu và hợp tác, vì việc cải tạo chung cư cũ không chỉ giúp cho người dân có chỗ an cư mới mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, tạo ra bộ mặt mới cho TP. Nếu không có sự chung tay này, thì ngay cả khi có cơ chế thì việc thực hiện các dự án chung cư cũ vẫn khó khả thi” - vị DN trên cho hay.
| |
HÀ PHƯƠNG
