° Phóng viên: Sau khi xây xong nhà, người dân ở nông thôn, trong khu vực xây dựng không phải xin phép theo Điều 89 của Luật Xây dựng 2014, sẽ tiến hành cập nhật tài sản trên đất vào giấy tờ nhà đất như thế nào?
° Ông Nguyễn Đắc Nhẫn: Việc này được quy định tại Điều 31 của Nghị định 43/2014 (NĐ 43/2014) của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, thì chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu. Trừ trường hợp nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh tại Điều 35 của nghị định này.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt GCN) lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất, được thực hiện theo quy định tại Điều 70 của NĐ 43/2014. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN lần đầu được thực hiện khoản 1 Điều 8 của Thông tư 24/2014 của Bộ TN-MT quy định về hồ sơ địa chính.
Việc đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp GCN, thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 8 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bổ sung theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 33/2017 của Bộ TN-MT quy định chi tiết Nghị định 01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 60 của NĐ 43/2014, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất là Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của NĐ 43/2014, trường hợp địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ, thì các cơ quan quy định tại khoản 2 Điều 60 của NĐ 43/2014 thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
° Luật Đất đai 2013 quy định, chỉ sau khi có kế hoạch thu hồi đất của địa phương thì người dân mới bị hạn chế quyền của mình đối với đất của mình. Tuy nhiên, trên thực tế ở nhiều nơi, căn cứ Luật Xây dựng 2014, chính quyền địa phương dựa vào quy hoạch xây dựng phân khu (mà hiện đã phủ kín ở nhiều tỉnh, thành) để hạn chế quyền của người dân. Ví dụ, đất của người dân bị vướng quy hoạch giao thông nhưng chưa rõ khi nào chính quyền địa phương thực hiện quy hoạch này, nhưng vẫn hạn chế quyền xây, sửa nhà của người dân. Bộ TN-MT nghĩ sao về việc này?
°Tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch, được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Do vậy, người dân có quyền đề nghị chính quyền địa phương thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai.
° Người dân muốn điều chỉnh vị trí đất xây dựng (trong khu đất nông nghiệp) thì phải làm thủ tục như thế nào? Cơ quan nào có trách nhiệm giải quyết?
° Theo quy định của pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Thửa đất nông nghiệp phải sử dụng theo chế độ của loại đất nông nghiệp, không được xây dựng công trình phi nông nghiệp như nhà ở, nhà xưởng… trên đất nông nghiệp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thì còn phải được cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng trước khi UBND cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
° Hiện nay việc xác định vị trí đất xây dựng chính xác (trong khu đất nông nghiệp của người dân) làm cho việc xây nhà của người dân gặp rất nhiều khó khăn, bởi trong quá trình xây dựng và khi làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất xây dựng, người dân có thể muốn thay đổi vị trí để làm nhà phù hợp hơn. Theo Bộ TN-MT có nên cho người dân thay đổi vị trí đất xây dựng của mình, miễn là nằm trong khu đất của họ và không vi phạm các quy định về xây dựng, lộ giới đường…
° Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì thửa đất nông nghiệp phải sử dụng theo chế độ sử dụng của loại đất nông nghiệp; thửa đất phi nông nghiệp mới được xây dựng các công trình như nhà ở, nhà xưởng… theo đúng mục đích sử dụng. Nếu thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở, nhà xưởng, thì UBND cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định (căn cứ, thẩm quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính…) và phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền phê duyệt .
