Tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Huy động vốn từ trái phiếu 

Tính từ đầu năm 2019 đến nay, có khoảng 7 DN xây dựng, kinh doanh BĐS niêm yết chọn trái phiếu là kênh huy động vốn để phục vụ việc đầu tư dự án. Cụ thể, trong quý 1 và quý 2-2019, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh dự kiến phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo cho dưới 100 nhà đầu tư với giá phát hành bằng mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị phát hành 1.400 tỷ đồng. Kỳ hạn trái phiếu dự kiến vào ngày tròn 5 năm kể từ ngày phát hành và lãi suất không cao hơn 7%/năm. DN này cho biết sẽ sử dụng vốn thu được để phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động của công ty. Tương tự, trong 2 quý đầu năm 2019, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt phát hành 2.000 trái phiếu kỳ hạn 1 năm với lãi suất 14,45%/năm, với tổng giá trị phát hành 200 tỷ đồng để tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định. Đầu tháng 4-2019, Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân công bố kết quả hoàn thành một phần phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ đợt 1 và 2. Theo đó, sau 2 đợt, DN này đã phát hành gần 190 tỷ đồng với kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu tiên là 8,5% và lần lượt tăng 0,5% cho mỗi năm tiếp theo. DN này dự kiến dùng 120 tỷ đồng ở đợt 1 để đầu tư dự án Paradise Plaza tại tỉnh Khánh Hòa và 300 tỷ đồng đợt 2 cho dự án nhà ở xã hội tại khu tái định cư ở tỉnh Trà Vinh… 

Trước đó, trong năm 2018 cũng có nhiều DN phát hành trái phiếu để huy động vốn thực hiện các dự án như Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu DN và sử dụng tài sản của DN và bên thứ ba là quyền tài sản của Công ty CP Phát triển Đất Việt (phát sinh từ dự án chung cư 100 Cô Giang, quận 1, TPHCM) để đảm bảo cho các nghĩa vụ của công ty liên quan đến trái phiếu. Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín phát hành riêng lẻ 470 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh với kỳ hạn 3 năm để tăng quy mô hoạt động tài chính, thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty…

Cần các định chế tài chính

Bên cạnh việc phát hành trái phiếu, một số DN đã tự cơ cấu nguồn vốn hoặc liên kết, hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài để phát triển dự án. Tại đại hội cổ đông thường niên 2019 mới đây, lãnh đạo Công ty BĐS Nam Long cho biết, lợi thế phát triển của công ty hiện nay là cấu trúc vốn phát triển dự án bền vững, không phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Việc liên kết với đối tác Nhật Bản phát triển dự án theo cơ cấu góp vốn tỷ lệ 50 - 50, giúp công ty chủ động phát triển dự án, đồng thời cung cấp cho khách hàng chính sách thanh toán cạnh tranh. Trong năm nay, Nam Long đã chuẩn bị 2 - 3 dự án để mời đối tác Nhật Bản hợp tác phát triển. Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư gặp áp lực về vốn, về dòng tiền khi phát triển ở quy mô lớn hơn thì Nam Long, với công thức thành công của mình, có lợi thế lớn khi mở rộng hoạt động ra các tỉnh, vùng kinh tế phát triển khác. Đại diện Savill Việt Nam nhận định, nhà đầu tư nước ngoài đang gia tăng rót vốn vào thị trường BĐS, tìm DN nội có quỹ đất tốt để hợp tác phát triển. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai gần, khi mà các nhà đầu tư nước ngoài đang nhìn thấy tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam ở mọi phân khúc. Chính vì thế, vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục là một trong những kênh huy động vốn tốt cho thị trường BĐS trong thời gian tới. 

Liên quan đến việc tìm kiếm các kênh huy động vốn khác trong bối cảnh ngân hàng tiếp tục siết cho vay vốn trong lĩnh vực BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, khuyến nghị các DN kinh doanh BĐS nên quan tâm đến phương thức phát hành trái phiếu DN. Bởi lẽ, trái phiếu DN đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn, nhất là đối với các DN phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu và có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi. Tuy nhiên, để phát hành trái phiếu thành công, DN kinh doanh BĐS phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của DN và nhà đầu tư trái phiếu. Nhiều DN cũng nhìn nhận, trái phiếu là nguồn vốn quan trọng cho DN đầu tư trung và dài hạn. Nếu trái phiếu được phát hành thành công, DN sẽ hưởng lợi hơn rất nhiều so với vốn vay ngân hàng. Bởi vay ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm, trong khi đầu tư phải theo quá trình và khai thác kinh doanh cần có thời gian. Nhất là trong bối cảnh áp lực về nguồn vốn vay ngân hàng cho trung - dài hạn rất căng, khiến không ít DN xây dựng, kinh doanh BĐS lao đao. Trong khi đó, trái phiếu phát hành thời gian dài, có khi lên đến 5 năm, 10 năm nên trong thời gian đó, DN có không gian phát triển vốn. Tuy nhiên, một chuyên gia trong ngành BĐS cho rằng, DN sẽ khó phát hành trái phiếu nếu như không thân thiết với ngân hàng. Hơn nữa, cơ hội phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về các DN đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong khi đó, số lượng các công ty BĐS chưa niêm yết trong lĩnh vực này hiện còn rất nhiều. Về việc hợp tác với nước ngoài, không phải DN nào cũng đủ điều kiện để thực hiện vì các đối tác nước ngoài chỉ để mắt đến những DN có dự án tốt và quỹ đất sẵn sàng. Chính vì thế, để phát triển thị trường BĐS bền vững, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các bộ ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tín thác BĐS... để huy động các nguồn lực cho thị trường BĐS một cách bền vững, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng.