Tập trung BĐS cao cấp
Với nền kinh tế phát triển và chính sách thu hút vốn đầu tư dần cải thiện, thêm vào đó là thị trường BĐS Việt Nam đang trong nhóm dẫn đầu các ngành kinh tế về doanh thu nên đã tạo ra sức hút mạnh vốn ngoại vào thị trường này.
Cụ thể, dòng vốn FDI đang được các doanh nghiệp có truyền thống đầu tư vào thị trường Việt Nam như CapitaLand, Keppel Land, Mapletree, Gamuda Land... Hiện các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam theo 3 phương thức chủ yếu là góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp và cho vay vốn đầu tư.
6 tháng đầu năm 2018, nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) đã được các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chủ yếu tại TPHCM. Trong đó, đáng chú ý mới đây là thương vụ Nomura Real Estate (Nhật Bản) mua 24% quyền sở hữu của Sunwah Tower, tòa nhà văn phòng hạng A tại trung tâm quận 1 TPHCM, với tổng diện tích sử dụng lên đến 20.800m2.
Một dự án M&A bất động sản tại TPHCM giữa doanh nghiệp Việt Nam và đối tác Nhật Bản. Ảnh: HUY ANH Trước đó, Công ty Vinhomes (Tập đoàn Vingroup) và một công ty thành viên khác đã ký thỏa thuận với Quỹ đầu tư GIC Private Limited của Chính phủ Singapore. Theo đó, GIC sẽ đầu tư 1,3 tỷ USD (khoảng 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes để thực hiện các dự án.
Tập đoàn Nam Long cũng vừa tiếp tục hợp tác với 2 nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad để phát triển dự án Akari City có diện tích 8,5ha tại quận Bình Tân, TPHCM, sau thành công từ nhiều thương vụ bắt tay với đối tác Nhật Bản.
Theo thỏa thuận, Tập đoàn Nam Long sẽ góp 50% trên toàn bộ chi phí đầu tư và phát triển của dự án Akari City. Akari City là một trong những dự án trọng điểm của Nam Long trong giai đoạn phát triển 3 - 5 năm tới với tổng vốn đầu tư khoảng 7.676 tỷ đồng, gồm 4.600 căn hộ.
Hiện các bên đã cùng nhau phát triển 4 dự án và nhận được sự đánh giá cao từ khách hàng nên tiếp tục dự án thứ 5 tại Việt Nam. Tại Hà Nội, CapitaLand đã mua lại khoảng 0,9ha tại vị trí đắc địa ở quận Tây Hồ, Hà Nội. Dự án này bao gồm một khu dân cư 380 căn hộ, khoảng 21.400m2 diện tích văn phòng và hơn 19.300m2 diện tích bán lẻ.
Nhìn từ các thương vụ M&A trên thị trường cho thấy, dòng vốn FDI đổ mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam nhưng phân bố không đồng đều, chủ yếu vẫn tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp, khách sạn nghỉ dưỡng vì đây là phân khúc họ có nhiều lợi thế nhất.
Các phân khúc khác như chung cư bình dân, nhà ở xã hội và kể cả BĐS cỡ trung đều không thấy bóng dáng nhà đầu tư ngoại. Thời gian qua, UBND TPHCM đã kêu gọi cũng như có những buổi gặp gỡ tiếp xúc, mời các nhà đầu tư nước ngoài đi khảo sát thực tế để tham gia vào các chương trình chỉnh trang đô thị, di dời nhà ven kênh, sửa chữa chung cư cũ… nhưng đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư nào tham gia.
Đại diện Savills Việt Nam cho rằng, việc rót vốn vào thị trường BĐS đã được các nhà đầu tư ngoại tính toán rất kỹ và họ thường chọn các phân khúc sinh lời cao. Ngay cả việc bắt tay với đối tác doanh nghiệp trong nước để triển khai dự án, nhà đầu tư ngoại cũng tìm hiểu, điều tra rất kỹ. Sở dĩ họ không mặn mà với các phân khúc nhà ở xã hội, nhà bình dân vì biên lợi nhuận không cao hoặc thủ tục còn khá phức tạp.
Nhiều tiềm năng phát triển
Nguyên nhân khiến dòng vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường BĐS được Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng do Nhà nước đã thay đổi chính sách, pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS, nhà ở theo hướng thông thoáng hơn; cho phép nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư, kinh doanh BĐS gần tương tự nhà đầu tư trong nước.
Cùng với đó, kinh tế tăng trưởng vững chắc, nhiều doanh nghiệp Việt có năng lực và uy tín thương hiệu, tầng lớp trung lưu tăng mạnh… cũng là các lý do thị trường này thu hút được vốn ngoại.
Theo đại diện một quỹ đầu tư nước ngoài chuyên đầu tư các dự án BĐS tại Việt Nam, việc nâng chuẩn minh bạch là mối quan tâm hàng đầu hiện nay trên thị trường BĐS, bởi được xem là chìa khóa để mở rộng cơ hội đón dòng vốn ngoại đang có xu hướng tìm kiếm những thị trường mới như Việt Nam.
Vị này cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam vài năm trở lại đây có hệ thống thể chế quản lý từng bước được hoàn thiện. Bên cạnh đó, sự cải thiện tính minh bạch trên thị trường được ghi nhận ở nhiều khía cạnh khác nhau, từ minh bạch trong thông tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư, cho đến thông tin dự án đối với người mua, khách thuê… nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng cũng là điểm cộng để thu hút dòng vốn ngoại.
Bởi vì, thông qua các hình thức M&A và hợp tác với các đối tác nội, các nhà đầu tư ngoại sẽ dành thời gian xem xét nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó, với các dự án, tính minh bạch về tính pháp lý có vai trò rất quan trọng trong việc tạo nên sức hấp dẫn cho sản phẩm vì các nhà đầu tư ngoại thường muốn tránh các rủi ro tiềm ẩn như khiếu nại, kiện cáo…
Các chuyên gia trong ngành cho rằng, dòng vốn FDI vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng của thị trường BĐS trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh vốn đầu tư vào BĐS đang ngày một eo hẹp vì các ngân hàng trong nước đang siết cho vay BĐS nên đây là nguồn vốn thay thế rất quan trọng. Việc hạn chế cho vay BĐS, kiểm soát nợ xấu của Ngân hàng Nhà nước đã buộc các nhà đầu tư trong nước tìm kiếm các nguồn vốn khác, trong đó có M&A.
Ở chiều ngược lại, với kinh nghiệm của các nhà đầu tư ngoại, lĩnh vực BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, mức sinh lợi cao khi so sánh với các thị trường trong khu vực. Với diễn biến này, các chuyên gia dự báo, năm 2018 sẽ là năm tạo kỷ lục mới cho các giao dịch M&A trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.
Hình thức đầu tư này ngày càng trở nên phổ biến, khi kết hợp được thế mạnh của cả hai bên: nhà đầu tư nước ngoài với khả năng tài chính mạnh, giàu kinh nghiệm, trong khi các doanh nghiệp địa phương sở hữu quỹ đất lớn và am hiểu về trình tự, thủ tục đầu tư…
Hơn nữa, chính sách mở cửa đối với các nhà đầu tư nước ngoài của Chính phủ cũng sẽ tạo ra sức hút dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS một cách mạnh mẽ.
Theo báo cáo minh bạch BĐS châu Á - Thái Bình Dương vừa được Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL) công bố mới đây, tại Đông Nam Á, Thái Lan và Việt Nam được xếp hạng vào những thị trường có chỉ số minh bạch tăng trưởng ấn tượng nhất, ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch” và “Minh bạch”. Đây được xem là bản báo cáo về chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu (GRETI) có sự so sánh toàn diện nhất về khả năng cung cấp dữ liệu, quản trị, quy trình giao dịch, quyền tài sản và quy định - môi trường pháp lý của các nước trên toàn thế giới. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng đánh giá Việt Nam đã có những tiến bộ trong công khai thông tin đất đai. Khoảng 2 năm trở lại đây, việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định 76/2015 hay việc Hà Nội và TPHCM công bố danh sách các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng thương mại được xem như động thái nhằm “minh bạch hóa” thị trường. Điều này cho thấy tín hiệu tích cực về niềm tin của các nhà đầu tư ngoại đối với thị trường BĐS còn khá mới như Việt Nam.
