Chuyển quyền phát triển bất động sản để thực thi công tác bảo tồn

Bảo tồn biệt thự cũ có giá trị kiến trúc, lịch sử, văn hóa đang là bài toán khó cho TPHCM trong bối cảnh ngân sách hạn hẹp và ngay cả chủ các ngôi biệt thự này cũng… không muốn bảo tồn. Giải quyết vấn đề kinh phí này như thế nào, PV Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM.

Chưa có biện pháp chế tài

* PV: Trên địa bàn TPHCM có hơn 1.300 biệt thự cũ (được xây dựng trước năm 1975), trong đó có nhiều biệt thự cũ có giá trị về văn hóa, lịch sử, mỹ thuật. Theo thông tin từ chính quyền các địa phương, nhiều chủ sở hữu của các biệt thự cũ này mong muốn được phép tháo dỡ công trình biệt thự cũ (phần lớn đã xuống cấp) để đầu tư xây dựng công trình mới phục vụ nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh. Ông nghĩ sao về việc này?

* Ông PHẠM TRẦN HẢI: Phát triển đô thị tại TPHCM đã, đang và sẽ đối mặt với các vấn đề nan giải của một đô thị cực lớn (mega-city), trong đó, các di sản kiến trúc có giá trị văn hóa, lịch sử, nghệ thuật bị đe dọa “xóa sổ” trước áp lực từ nhu cầu đầu tư xây dựng phục vụ phát triển kinh tế. Theo quy định từ 20 năm trước (tại Công văn số 3606/UB-QLĐT ngày 19-10-1996 của UBND TPHCM), việc phá bỏ biệt thự cũ (được xây dựng trước năm 1975) để xây dựng các công trình khác phải do Kiến trúc sư trưởng thành phố xem xét và trình Chủ tịch UBND TPHCM quyết định.

Hiện nay, Hội đồng phân loại biệt thự chịu trách nhiệm đánh giá và phân loại biệt thự cũ thành ba nhóm (1, 2, 3) trước khi trình UBND TPHCM phê duyệt. Các biệt thự cũ thuộc nhóm 3 - nhóm công trình ít có giá trị kiến trúc, văn hóa, lịch sử có thể được tháo dỡ khi có nhu cầu đầu tư xây dựng công trình mới. UBND TPHCM cũng đang khẩn trương xem xét ban hành “Tiêu chí đánh giá và phân loại các biệt thự cũ” để làm cơ sở cho Hội đồng phân loại biệt thự thực thi nhiệm vụ.

Một biệt thự kiến trúc cổ tại quận 1, TPHCM (Ảnh: THÀNH TRÍ)

* Vừa qua, trên địa bàn TPHCM đã xảy ra hai vụ tháo dỡ biệt thự trái phép, sai phép: một vụ xảy ra ở quận Bình Thạnh, vụ thứ hai xảy ra ở quận 1. Các ngành chức năng của TPHCM đã yêu cầu phải khôi phục lại nguyên trạng, tuy nhiên, chủ sở hữu của các biệt thự này “than khó” do không có kinh phí cũng như không đủ kiến thức để khôi phục. Là người đang thực hiện nghiên cứu về công tác bảo tồn di sản kiến trúc đô thị, ông suy nghĩ như thế nào về thực tế này?

* Hiện nay, chúng tôi chưa tìm thấy có bất cứ biện pháp chế tài nào đối với các cá nhân, tổ chức cố tình tháo dỡ biệt thự cũ không theo đúng các quy định về biệt thự cũ. Đây là vấn đề mà các cơ quan chức năng phải nghiên cứu và giải quyết để bảo đảm các quy định này được thực thi nghiêm túc và có hiệu quả. Trong thời gian chờ ban hành các biện pháp chế tài, theo chúng tôi, chính quyền địa phương (quận, huyện và phường, xã) và lực lượng thanh tra xây dựng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra như trường hợp biệt thự số 237 Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh) và 12 Lý Tự Trọng (quận 1); đặc biệt, cần có kênh tiếp nhận thông tin từ người dân địa phương để kịp thời ngăn chặn, xử lý trước khi quá muộn. Một khi đã bị tháo dỡ, việc phục hồi các biệt thự cũ thực sự rất khó khăn. Bên cạnh vấn đề kinh phí, việc tìm kiếm vật liệu xây dựng phù hợp và nhân công lành nghề để thực hiện các chi tiết kiến trúc tinh xảo là những vấn đề khó giải quyết, nhất là trong hoàn cảnh hầu hết chủ sở hữu các biệt thự cũ thực hiện công tác phục hồi một cách phải miễn cưỡng.

Chuyển đổi quyền phát triển bất động sản

* Theo ông, TPHCM cần có cơ chế gì để chủ sở hữu các di sản kiến trúc có điều kiện chấp hành tốt các quy định về bảo tồn?

* Bên cạnh lợi ích chung của toàn xã hội và cộng đồng trong việc bảo tồn di sản kiến trúc cần bảo đảm lợi ích riêng của các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng khu đất có di sản kiến trúc. Trong đó, lợi ích cốt lõi của các cá nhân, tổ chức này là quyền phát triển bất động sản trên khu đất đó. Nếu các cá nhân, tổ chức không thể phát triển bất động sản trên khu đất có công trình bảo tồn để tuân thủ các quy định về bảo tồn di sản kiến trúc thì sẽ rất khó yêu cầu họ thực thi nghiêm túc công tác bảo tồn. Do vậy, quyền phát triển bất động sản trên khu đất đó của họ phải được bảo đảm, được chuyển đổi hoặc chuyển nhượng sang khu đất khác có khả năng tiếp nhận. Công cụ quản lý này được gọi là Chuyển quyền phát triển bất động sản (Transfer of Development Right - TDR). TDR được áp dụng rộng rãi ở các đô thị khác nhau trên thế giới: New York (Mỹ), Sydney (Australia), Hồng Công (Trung Quốc), Đài Bắc (Đài Loan), Singapore… Ở một số đô thị, chính quyền địa phương còn tổ chức “sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản” và “ngân hàng quyền phát triển bất động sản” để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản.

Trường hợp áp dụng TDR điển hình là việc vụ kiện giữa Tập đoàn Đường sắt Penn Central và chính quyền thành phố New York tại Tòa án tối cao Hoa Kỳ. Vào năm 1968, chính quyền thành phố New York không cho phép Tập đoàn Penn Central xây dựng một tòa tháp văn phòng 55 tầng bên trên Nhà ga Trung tâm (Grand Central Station) để không ảnh hưởng đến không gian lịch sử của di sản kiến trúc này. Theo phán quyết của tòa án, Tập đoàn Penn Central không được phép xây dựng tòa tháp văn phòng tại địa điểm như dự kiến; thay vào đó, họ được phép chuyển quyền phát triển bất động sản về khu đất kế cận (cũng thuộc sở hữu của Penn Central).

Ở Đài Bắc (Đài Loan), công cụ TDR đã làm Khu phố cổ Dadaocheng (với diện tích 40,48 ha) thay đổi đáng kể trong hơn mười năm qua. Tại đây, TDR tỏ ra là một công cụ vô cùng hiệu quả và có ý nghĩa lớn: nó giảm thiểu áp lực ngân sách chi trực tiếp cho công tác bảo tồn, nhưng vẫn thúc đẩy công tác bảo tồn nhờ tạo ra được cuộc chơi “tất cả các bên liên quan cùng có lợi” (win-win), đặc biệt là đối với chủ sở hữu các di sản kiến trúc. Đến cuối năm 2012, có 340 hồ sơ đăng ký nhận TDR, trong đó có 275 trường hợp đã được chấp thuận và nhận TDR.

* Hầu hết các biệt thự cũ đều được xây dựng trên các khu đất rộng tại các vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm TPHCM, do đó, chủ sở hữu các biệt thự cũ này có tiềm năng thu lợi nhuận hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng nếu tháo dỡ biệt thự để xây dựng cao ốc. Với khoản lợi nhuận khổng lồ như vậy, công cụ TDR mà ông đề cập liệu có khả thi?

* Qua nghiên cứu sơ bộ, chúng tôi cho rằng, việc áp dụng TDR tại TPHCM có tính khả thi cao với các lý do sau:

Một là, việc hỗ trợ công tác bảo tồn di sản kiến trúc bằng các giải pháp liên quan đến hệ số sử dụng đất đã có một số tiền đề ở TPHCM. Tại Khoản 3 Điều 6 của Quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị cho khu trung tâm hiện hữu TPHCM được ban hành theo Quyết định số 3457/QĐ-UBND ngày 28-6-2013 của UBND TPHCM có quy định về việc cộng thêm hệ số sử dụng đất ưu đãi nếu thực hiện công tác bảo tồn công trình kiến trúc lịch sử. Trước đó, khi dự thảo quy chế này, Công ty Nikken Sekkei (Nhật Bản) đã đề xuất sơ bộ về chương trình TDR nhằm “bảo tồn công trình lịch sử, khu dân cư lịch sử thấp tầng, và/hoặc không gian mở để bảo vệ bản sắc và đem lại nhiều tiện nghi tốt hơn”.

Hai là, giá trị tài chính mang lại từ việc chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản được dự kiến khá hấp dẫn, chúng tôi tin rằng đủ để làm hài lòng các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng các khu đất có di sản kiến trúc, họ có thể thu được số tiền lớn từ việc chuyển nhượng quyền phát triển hàng ngàn mét vuông sàn mà lẽ ra họ sẽ có nếu xây dựng cao ốc.

Ba là, như đã nói trên, công cụ TDR đã phát huy hiệu quả thực tiễn ở các đô thị lớn khác trên thế giới, nơi giá trị đất đai cũng rất cao, thậm chí cao hơn nhiều lần so với giá đất ở TPHCM.

Tất nhiên, từ chủ trương đến thực tiễn là một quãng đường không ngắn và không ít trở ngại. Việc TDR có thể áp dụng thành công hay không phụ thuộc vào nhiều điều kiện, trong đó quan trọng nhất là sự ủng hộ mạnh mẽ của cấp trung ương và sự quyết tâm, kiên trì của UBND TPHCM và các sở, ngành liên quan.

Về nguyên tắc, mỗi khu đất trong đô thị, tùy từng vị trí đều được phép xây dựng công trình với mật độ và chiều cao theo quy hoạch phát triển đô thị. Tuy nhiên, do có công trình kiến trúc cần bảo tồn nên khu đất có công trình này sẽ không được phép xây dựng theo quy hoạch phát triển đô thị. Để đảm bảo quyền lợi cho chủ công trình kiến trúc cần bảo tồn cũng như tạo điều kiện cho họ có thêm nguồn thu từ đất nhằm làm tốt hơn công tác bảo tồn, Nhà nước sẽ cho phép họ chuyển quyền xây dựng đó (bao gồm diện tích xây dựng, tầng cao xây dựng) cho một khu đất khác. Khu đất khác có thể của chính họ nhưng cũng có thể của chủ nhân khác và chủ nhân khu đất có công trình kiến trúc cần bảo tồn có thể thu lợi từ việc chuyển quyền này. Nếu khu đất khác là của chủ nhân khu đất có công trình bảo tồn thì lợi ích ở đây là được tăng diện tích đất xây dựng, chiều cao công trình. Nếu khu đất khác là của chủ nhân khác thì lợi ích ở đây là khoản tiền bán quyền phát triển bất động sản.

SƠN LAM

Các tin, bài viết khác

Hợp tác kinh tế và đầu tư

Long An - “Địa chỉ đỏ” thu hút đầu tư

Với chiến lược đầu tư hạ tầng và chính sách hợp lý trong thời gian qua đã giúp tỉnh Long An trở thành điểm sáng, “địa chỉ đỏ” thu hút đầu tư, nhất là đầu tư nước ngoài. Đồng thời, Long An cũng biết cách khai thác các tiềm năng, lợi thế của địa phương mình để vươn lên phát triển trong tốp đầu của khu vực ĐBSCL. 

Phát triển bền vững

Xúc tiến công nghiệp thương mại

Linh hoạt thị trường, giữ đà tăng trưởng

Các doanh nghiệp ngành chế biến lương thực - thực phẩm đang thực hiện nhiều giải pháp trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao và sự cạnh tranh hàng ngoại nhập ngày càng gay gắt.