Nguồn cung tăng, thanh khoản gặp khó khăn trong khi dự án càng để lâu càng chết, buộc chủ đầu tư phải hạ giá bán. Người hưởng lợi đầu tiên là khách hàng. Tuy nhiên, phía sau câu chuyện “hạ giá” cũng cho thấy thị trường bất động sản phát triển bất ổn và tiềm ẩn rủi ro.
Giảm giá bán, chuyển đổi phân khúc
Sau một thời gian tăng trưởng “nóng” trở lại, những tháng gần đây thị trường bất động sản đối mặt với không ít khó khăn. Theo dõi nhiều sự kiện ra mắt dự án, công bố bán hàng, chúng tôi nhận thấy lượng khách hàng tham gia các sự kiện này giảm hẳn. Thậm chí, có những doanh nghiệp (DN) bất động sản nổi tiếng là huy động được khách hàng tham gia đông đảo các sự kiện của mình, trong một sự kiện gần đây cũng mời được rất ít. Chính vì vậy, không ít DN đã buộc phải thay đổi giá bán so với kế hoạch ban đầu.
Một số dự án của Tập đoàn Novoland được bán giá thấp hơn so với dự kiến ban đầu. Ảnh: Trà Giang
Mới đây, tại buổi mở bán hơn 250 căn hộ của dự án Viva Riverside (đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 6) do Công ty cổ phần Thương mại Địa ốc Việt (Vietcomreal) làm chủ đầu tư, đơn vị này tuyên bố hạ giá bán khoảng 20% so với lần mở bán trước đó, chỉ còn 21 triệu đồng/m², so với giá 28 triệu đồng/m² như lần mở bán trước đó. Không những vậy, khách hàng mua nhà còn nhận được hàng loạt chương trình khuyến mãi, hậu mãi như hỗ trợ vay vốn lên đến 70% giá trị căn hộ, với lãi suất 0%, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ là có thể nhận nhà ở, được miễn phí phí quản lý chung cư trong 5 năm… Vietcomreal cũng cho biết, trong thời gian tới thay vì tập trung làm căn hộ cao cấp như trước, một số dự án sẽ được chuyển sang xây dựng căn hộ bình dân.
Tại dự án Lucky Palace (quận 6), trước đây bán giá bình quân khoảng 34 triệu đồng/m², nay chủ đầu tư giảm giá bán xuống còn khoảng 27 triệu đồng/m². Hình thức giảm giá bán không trực tiếp mà thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng gói nội thất...
Dự án Viva Riverside (quận 6) vừa được Vietcomreal tuyên bố giảm từ 28 triệu đồng/m² xuống còn 21 triệu đồng/m²
Một dự án căn hộ khác tại quận Tân Phú, sau một thời gian đưa ra thị trường cũng buộc phải giảm khoảng 10% giá bán cho khách hàng so với giai đoạn đầu, mặc dù dự án đang vào giai đoạn hoàn thiện. Phó chủ tịch một tập đoàn bất động sản lớn tại TPHCM chia sẻ, nếu không hạ thì sức mua giảm hẳn, không cạnh tranh nổi với các dự án lân cận. Nếu cố “găm hàng” thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do phân kỳ đầu tư kéo dài, chi phí nợ vay tăng, không đoán định được diễn biến của thị trường…
Việc các chủ đầu tư chuyển từ phân khúc cao cấp sang trung bình không phải không có lý do. Hiện nay, căn hộ ở phân khúc trung bình còn khá thiếu trên thị trường, sức hấp thụ trong thời gian qua cũng luôn chiếm tỷ lệ cao nhất trong “rổ hàng” đưa ra thị trường, vào khoảng 70%.
Tiềm ẩn rủi ro?
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam, cho rằng về mặt lý thuyết, bất động sản phải gia tăng giá trị theo thời gian. Trong một dự án mở bán nhiều lần thì lần sau giá phải cao hơn lần trước, thông thường là 3% - 5%. Việc các chủ đầu tư giảm giá cho thấy thị trường khó khăn hoặc việc tính toán giá thành ban đầu chưa sát, buộc phải điều chỉnh giá bán hợp lý hơn.
Bà Nguyễn Thị Phước, Tổng Giám đốc Vietcomreal nhận xét giảm giá bán không phải là giảm chất lượng, cắt giảm tiện ích mà chỉ là cơ cấu lại chính sách bán hàng cho phù hợp với thị hiếu, nhu cầu của khách hàng. Có thể, mức giá trước đây chủ đầu tư đưa ra là căn hộ hoàn thiện, nhưng nay là nhà thô để khách hàng có thể tự thiết kế nội thất theo ý thích và khả năng tài chính của mình, nên giá thay đổi.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng khi thị trường bị khủng hoảng, đóng băng thì các DN thường đưa ra hướng bán lỗ để cắt lỗ. Hiện thị trường chưa đến mức đó, nhưng nay cũng đã có những chủ đầu tư giảm lợi nhuận bằng cách giảm giá bán để bán được hàng, tạo thanh khoản. Tuy nhiên, ông Châu cũng khuyến nghị các DN bất động sản từ nay đến những năm sau sẽ còn nhiều khó khăn, nhất là khi chính sách siết tín dụng bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2017. Vì vậy, DN cần quan tâm đến phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình, căn hộ quy mô vừa và nhỏ hợp túi tiền của đại đa số người dân.
Đây không phải là lần đầu tiên các DN tuyên bố hạ giá bán căn hộ. Cách đây vài năm, khi Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố “phá giá” căn hộ trước khi tháo lui khỏi thị trường bất động sản đã lập tức tác động không nhỏ đến thị trường này. Khách hàng rơi vào tâm lý chờ các chủ đầu tư hạ giá bán, sức mua giảm hẳn. Trên thực tế, Hoàng Anh Gia Lai không giảm đến 40% như tuyên bố mà điều chỉnh lại thiết bị, nội thất và một ít giá thành. Do vậy, việc một số DN điều chỉnh lại giá bán căn hộ trong thời gian gần đây cho thấy thị trường có khó khăn. DN buộc phải giảm lợi nhuận, thậm chí không lời, chủ yếu để tạo dòng tiền nuôi dự án. Khách hàng là người hưởng lợi đầu tiên, nhưng tất cả những động thái trên vẫn làm cho thị trường bất động sản phát triển không bền vững.
ĐỖ TRÀ GIANG
