Theo Sở Xây dựng TPHCM, Luật Đất đai năm 2024 đã loại bỏ các hạn chế, bất cập cho việc phát triển nhà ở và thị trường BĐS tại Luật Đất đai năm 2013 và được kỳ vọng sẽ giải quyết tháo gỡ các nút thắt, vướng mắc trong việc xác định giá đất; giải quyết các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở... thúc đẩy phát triển nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn những thách thức và cần được giải quyết trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024 nhằm phát triển nhà ở và thị trường BĐS. Cụ thể, luật này chưa đồng bộ về pháp luật đất đai với pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS và các văn bản dưới luật. Ví dụ như việc xác định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hay việc tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai...
Hơn nữa, giá đất tăng ảnh hưởng đến giá nhà ở và thị trường BĐS. Việc bỏ khung giá đất, bảng giá đất và quy định định giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có thể đẩy chi phí đầu vào của dự án tăng từ đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở, dẫn đến nâng giá thị trường BĐS, gây khó khăn cho người mua nhà, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc bình dân và nhà ở xã hội. Đồng thời, việc xác định “giá thị trường" đòi hỏi năng lực lớn từ cơ quan nhà nước và sự đồng thuận của các bên liên quan; nếu không có cơ sở dữ liệu đủ lớn và chuẩn xác, việc định giá có thể bị lạm dụng hoặc thiếu minh bạch, dẫn đến tranh chấp; giá thị trường của từng địa phương khác nhau có nguy cơ dẫn đến việc các địa phương xác định giá đất cao để tăng thu ngân sách, hoặc giá bị phụ thuộc vào các yếu tố đầu cơ thị trường...
Cũng theo Sở Xây dựng, hiện nay, TPHCM đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 có chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), nhưng việc xác định quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn là một thách thức lớn. Luật quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành một phần đất để xây nhà ở xã hội hoặc nộp bằng tiền tương đương. Tuy nhiên, việc tính toán, triển khai thực tế có thể gặp khó khăn, đặc biệt là ở những dự án, khu vực không phù hợp để xây nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, dù có chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng chưa đủ hấp dẫn so với các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc thiếu động lực từ phía các nhà đầu tư.
Nhằm giải quyết những khó khăn nêu trên, Sở Xây dựng kiến nghị thành phố cần có sự phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành trong quá trình xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp và người dân để kịp thời có ý kiến đề xuất điều chỉnh, đảm bảo luật và các nghị định đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, minh bạch, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản và đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp trên địa bàn.
Sở Xây dựng kiến nghị UBND TPHCM giao Sở NN-MT tổng hợp các tồn tại, vướng mắc cần được giải quyết trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, Sở NN-MT tiếp tục tham mưu Thành ủy, UBND TPHCM có kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 phù hợp với tình hình thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố.
