Khoảng 5 năm trở lại đây, năm nào TPHCM cũng chấp thuận địa điểm đầu tư cho từ hàng chục đến hàng trăm dự án kinh doanh bất động sản (BĐS). Đây là điều bình thường trong quá trình phát triển đô thị của thành phố. Vấn đề là có một số không nhỏ các dự án này vì nhiều lý do đã triển khai quá chậm, gây lãng phí tài sản chung của xã hội (xem phóng sự ảnh).
Thiếu căn cứ pháp lý?
Dư luận hiện nay rất bức xúc trước hiện tượng hàng trăm hécta đất của nhiều dự án BĐS bị bỏ hoang hóa nhiều năm trời, đặc biệt là các dự án kinh doanh BĐS ở các quận, huyện ven như quận 7, quận 9, huyện Nhà Bè… Tuy nhiên, khi được hỏi cách giải quyết việc này, đa phần các cán bộ của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được hỏi đều trả lời: không đơn giản.
Dự án Khu chung cư Ngọc Đông Dương, huyện Bình Chánh được rào lại và để cỏ mọc
Lần giở lại các quy định về quản lý đất đai, quả đúng như nhiều cán bộ Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã nói, hiện nay gần như chưa có quy định pháp lý cụ thể nào có thể vận dụng để giải quyết các vấn đề nêu trên. Điều 38 của Luật Đất đai quy định về các trường hợp thu hồi đất, cũng chỉ nói: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép sẽ bị thu hồi đất”...
Đa phần các dự án bỏ đất hoang hóa ở các quận, huyện ngoại thành của thành phố lại không thuộc đối tượng điều chỉnh của quy định này. Phần lớn, chúng mới là các dự án được TPHCM chấp thuận về địa điểm đầu tư. Các doanh nghiệp còn phải đi một quãng đường rất dài nữa mới có được quyết định giao đất. Con đường này bao gồm các công việc: thỏa thuận đền bù đất đai với dân, lập quy hoạch chi tiết 1/500 và cuối cùng là phải thực hiện hàng loạt thủ tục đầu tư khác theo quy định của pháp luật mới có được quyết định giao đất.
Một khu đất được quy hoạch phân lô khu nhà ở Phước Long B, quận 9 đã được như thế này nhiều năm qua
Đây lại toàn là các công việc rất khó xác định thời gian, nhất là công việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội BĐS TPHCM, cho biết có không ít dự án BĐS phải mất đến gần 10 năm mới hoàn tất công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Trong thời gian ấy, đất đai (phần đã được đền bù) bị hoang hóa và chính doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, các doanh nghiệp thuộc Hội BĐS cũng rất bức xúc về tình trạng này nhưng cũng chẳng biết giải quyết như thế nào vì… chẳng có căn cứ pháp lý nào để giải quyết. “Tôi từng chứng kiến một dự án kinh doanh địa ốc đã giải phóng mặt bằng được đến hơn 90%, chỉ còn 1-2 hộ dân chưa đồng ý, mà buộc phải “nằm chờ” đến mấy năm trời”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 cũng không dễ vì hiện nay ở nhiều địa phương vẫn chưa hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/2000 - cơ sở quan trọng để lập quy hoạch chi tiết 1/500. Hơn nữa, nhiều quy hoạch ngành có liên quan cũng chưa hoàn thành nên việc lập quy hoạch chi tiết 1/500, theo một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhanh nhất cũng mất hơn một năm, còn thông thường phải mất khoảng 2 năm.
Ông Nguyễn Hoài Nam, Trưởng phòng Quy hoạch sử dụng đất thuộc Sở TN-MT TPHCM, cho biết hiện nay căn cứ theo Luật Đất đai, sở chỉ có thể rà soát lại tiến độ thực hiện của các dự án đã được giao đất. Chủ đầu tư nào chậm triển khai dự án mà không có lý do chính đáng đều bị thu hồi lại đất. Năm 2006, sở đã thu hồi 16 dự án trong tổng số 217 dự án được giao đất, năm 2007 là 26/179, năm 2008 là 16/134, năm 2009 là 5/115 và năm 2010 là 6/103.
Giải quyết cách nào?
Ông Nguyễn Hoài Nam cho biết, sắp tới đây khi thực hiện theo Nghị định 71/2010 về quản lý đất đai thì việc phát triển các khu dân cư mới hoặc đơn giản là thực hiện các dự án về BĐS, doanh nghiệp sẽ không phải đến gặp người dân để mua đất nữa mà Nhà nước sẽ thống nhất thu hồi và tổ chức bán đấu giá. Cách làm này, trước đây ở vài nơi cũng đã áp dụng và cơ bản cũng đã giải quyết được tình trạng một số chủ đất cố tình không chịu bán đất cho chủ đầu tư, làm cho dự án phải kéo dài nhiều năm trời.
Khu đất khu dân cư cao cấp Bảo Long, huyện Nhà Bè nằm sát đường Bắc Nam đã như thế này mấy năm nay. Ảnh Kim Ngân
Tuy nhiên, ở góc độ người dân, nhiều người lại không thích Nhà nước đền bù mà muốn trao đổi trực tiếp với doanh nghiệp - chủ đầu tư dự án. Chưa biết, việc triển khai Nghị định 71/2010 sẽ được thực hiện ra sao nhưng nếu trong quá trình này mà lợi ích của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp cùng được tôn trọng thì có lẽ đây cũng là một cách giải quyết tốt.
Ở góc độ một nhà quản lý quy hoạch, ông Trần Chí Dũng, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho rằng không nên phát triển các khu dân cư mới nhỏ, lẻ mà nên tập trung phát triển các khu dân cư lớn mới hay cả một khu đô thị mới với diện tích từ vài trăm hécta trở lên. Ở quy mô này, việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đầu tư hạ tầng xã hội sẽ đồng bộ hơn.
Còn ông Lê Hoàng Châu cho rằng, điều này sẽ buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước phải “lớn lên” hoặc phải liên kết với nhau cùng “lớn lên”. Điều này sẽ có lợi cho toàn xã hội và cái lợi của Nhà nước là có được các doanh nghiệp BĐS Việt Nam lớn mạnh, đủ sức đầu tư xây dựng nhiều đô thị mới cho đất nước và với người dân, đó là có cơ hội được sống trong các khu dân cư mới hay các đô thị mới được đầu tư bài bản.
NGUYỄN KHOA
