Quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu vừa được UBND TPHCM ban hành (Quyết định 135/2007/QĐ-UB). Đây có thể coi là một bước tiến khá quan trọng trong quản lý đô thị của thành phố.
Từ nay về sau, người dân có nhà, đất là đối tượng điều chỉnh của quy định này có thể chủ động tham khảo quy định khi xây, sửa nhà mà không phải đi “xin ý kiến” của các sở ngành chức năng. Thành phố còn phải hoàn thiện thêm một số quy định nữa mới đầy đủ các công cụ để quản lý tốt đô thị, nhưng khởi đầu như vậy là điều đáng ghi nhận.
Nhà có diện tích dưới 15m2 không được xây mới
Sở Quy hoạch - Kiến trúc – đơn vị trực tiếp soạn thảo quy định này cho biết, để không “xé vụn” thành phố, sở đã đề nghị và được UBND TPHCM chấp thuận chỉ những lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m mới là đối tượng điều chỉnh của quy định.
Tuy nhiên, để giải quyết một thực tế là thành phố còn không ít ngôi nhà có diện tích rất nhỏ, sở đã đề xuất và được chấp thuận: các lô đất không đủ điều kiện áp dụng quy định cũng sẽ được xem xét cho xây dựng tùy theo vị trí, trong hẻm hay mặt tiền đường.
Theo đó, nếu lô đất ở mặt tiền đường có diện tích dưới 15m2 hoặc chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m, công trình xây dựng trên đó chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây mới. Nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô hiện hữu hoặc xây mới tối đa 2 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng) với chiều cao không quá 13,4m.
Nếu lô đất ở trong hẻm có diện tích dưới 15m2 với chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m, cũng chỉ được cải tạo theo hiện trạng, không xây mới. Với diện tích này nhưng chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới với quy mô 1 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng) chiều cao không quá 8,8m.
Những lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2 có chiều rộng hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 2m được sửa chữa theo hiện trạng. Cũng diện tích này nhưng có chiều rộng hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 2m đến dưới 3m được phép cải tạo hoặc xây mới tối đa 2 tầng (có thể bố trí thêm tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 12,2m.
Vẫn diện tích ấy nhưng chiều rộng và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên hoặc có chiều rộng hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 2m đến dưới 3m nhưng có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngoài, được phép cải tạo hoặc xây mới tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng) chiều cao không quá 15,6m.
Các nhà ở thương mại có diện tích lô đất xây dựng không nhỏ hơn 50m2 và chiều rộng không nhỏ hơn 5m cũng là đối tượng điều chỉnh của quyết định này.
Nhà trong các đô thị mới được quy định tại Nghị định 02-2006, các khu đô thị hình thành trước Nghị định này, các dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, khu vực hiện hữu đã có thiết kế đô thị được duyệt không chịu sự điều chỉnh của quyết định.
Mật độ xây dựng: giảm dần theo diện tích đất
Để tạo một môi trường thoáng đãng chung cho cả khu vực, quyết định này quy định những lô đất rộng sẽ phải dành một diện tích nhất định cho không gian. Theo đó, mật độ xây dựng sẽ giảm dần theo độ lớn của diện tích đất.
Trong nội thành, đất có diện tích dưới 50m2 được xây dựng 100% nhưng đất dưới 100m2 chỉ được xây dựng 90%, dưới 200m2 được xây dựng 85%, dưới 300m2 được xây dựng 80%, dưới 400m2 được xây dựng 75% và dưới 500m2 được xây dựng 70%.
Đối với các huyện ngoại thành, đất có diện tích dưới 50m2 được xây dựng 100%, dưới 100m2 được xây dựng 90%, dưới 200m2 được xây dựng 80%, dưới 300m2 được xây dựng 70%, dưới 400m2 được xây dựng 60%, dưới 500m2 được xây dựng 50%. Các trường hợp xây dựng với mật độ tối đa 100% phải có giải pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
Chiều cao: phụ thuộc vào vị trí nhà
Với khu vực quận trung tâm thành phố (quận 1,3,4,5,10, Phú Nhuận, Bình Thạnh) hoặc trung tâm các quận, huyện, các trục đường tập trung các hoạt động thương mại dịch vụ - nơi “đất hẹp, người đông” và ở các khu đất lớn (có diện tích tối thiểu 150m2 với chiều rộng tối thiểu 6,6m) để tạo điều kiện cho người dân có thêm diện tích để làm nhà để xe và dùng cho các tiện ích công cộng khác, thành phố có xu hướng ưu tiên phát triển tầng cao.
Theo đó, nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới đường > hoặc = 20m, nhà được xây tối đa 5 tầng và nếu lại nằm ở khu vực trung tâm thành phố hoặc quận, huyện được thêm 1 tầng, nằm ở trục đường thương mại dịch vụ được thêm 1 tầng, có lô đất lớn được thêm 1 tầng nữa.
Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 7m. Nhà nằm trên đường có lộ giới > hoặc = 12m và < 20m được xây tối đa 4 tầng, được cộng thêm số tầng và có cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 như tình huống trên nhưng phải có khoảng lùi khi xây dựng trên lô đất lớn.
Nhà nằm trên đường có lộ giới > hoặc = 6m và < 12m được xây 4 tầng, được thêm 1 tầng nếu ở khu vực trung tâm và thêm 1 tầng (có khoảng lùi) nếu trên lô đất lớn. Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 5,8m.
Nhà nằm trên đường có lộ giới < 6m được xây 3 tầng, thêm 1 tầng nếu ở khu trung tâm (có khoảng lùi). Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 5,8m. Đối với lô đất có chiều rộng tối thiểu 3m nhưng nhỏ hơn 4m, nếu 2 lô đất bên cạnh đã xây dựng với tầng cao không vượt quá 5 tầng thì được xây dựng với chiều cao tương tự. Nếu ít nhất 1 trong 2 lô đất bên cạnh đã xây dựng vượt quá 5 tầng thì chiều cao công trình mới có thể được cộng thêm các yếu tố ưu tiên (nhà ở khu trung tâm, trục đường thương mại, dịch vụ…) nhưng không cao hơn nhà bên cạnh.
Trung tâm cấp quận, trục đường thương mại - dịch vụ sẽ được xác định trong quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết do UBND TP, UBND quận, huyện, Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác nhận. Khoảng lùi được xác định trong bản đồ quy hoạch chỉ giới xây dựng hoặc thiết kế đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng. Nếu trên một đoạn phố có tối thiểu 5 căn nhà hiện hữu đã có khoảng lùi thì khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi này, nếu là số lẻ thì làm tròn đến 0,5m.
Nhà liên kế có sân vườn: phụ thuộc vào lộ giới
Nhà liên kế có sân vườn trong các dự án khu dân cư xây dựng mới (quy hoạch chi tiết 1/500) số tầng, chiều cao, khoảng lùi phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới, khoảng lùi so với lộ giới.
Theo đó, nhà nằm trên đường có lộ giới > hoặc = 20m, khoảng lùi so với lộ giới 4,5m được xây tối đa 5 tầng với độ cao tối đa là 21,6m. Nhà nằm trên đường có lộ giới > hoặc = 12m và < 20m, khoảng lùi tối thiểu 4m được xây dựng tối đa 4 tầng với độ cao 18,2m.
Nhà nằm trên đường có lộ giới > hoặc = 6m và < 12m, khoảng lùi so với lộ giới 3m, được xây dựng tối đa 4 tầng, độ cao 18,2m. Nhà nằm trên đường có lộ giới < 6m, khoảng lùi tối thiểu so với lộ giới 2,4m, được xây dựng tối đa 3 tầng với độ cao 14,8m. Trường hợp khu dân cư mới nằm ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, huyện, trục đường thương mại - dịch vụ được tăng thêm tối đa 1 tầng.
Nếu nhà nằm ở góc giao của 2 con đường có quy định khác nhau về tầng cao, nếu chiều rộng lô đất hiện hữu nhỏ hơn 3m quay về phía đường có lộ giới lớn hơn, các chỉ tiêu kiến trúc được xác định theo quy định đối với đường có lộ giới nhỏ hơn nhưng mật độ xây dựng có thể tăng thêm 5%.
Nếu chiều rộng lô đất tối thiểu 3m quay về phía đường có lộ giới lớn hơn thì chỉ tiêu kiến trúc xác định theo lộ giới đường lớn hơn. Nếu tầng trên cùng có khoảng lùi đối với đường có lộ giới lớn thì tầng đó cũng phải có khoảng lùi đối với đường có lộ giới nhỏ.
Trường hợp nhà tiếp giáp 2 mặt trước, sau của 2 con đường có quy định khác nhau về tầng cao, nếu chiều rộng lô đất nhỏ hơn 3m áp dụng quy định tương tự về nhà nằm ở góc giao của 2 con đường.
Nếu lô đất có chiều rộng lớn hơn 3m quay về đường có lộ giới lớn hơn, các chỉ tiêu kiến trúc được xác định theo đường lớn. Số tầng xây sát lộ giới đường nhỏ tương đồng với dãy nhà có lộ giới nhỏ, các tầng trên có khoảng lùi tối thiểu 3,5m về phía trong.
Dàn hoa, mái che sân thượng trên nhà liên kế có sân vườn không được cao quá 3m (tính từ sàn sân thượng). Diện tích mái cho cầu thang không được lớn hơn 1/2 diện tích sân thượng, khoảng lùi phía trước tối thiểu 4m, khoảng lùi phía sau tối thiểu 2m. Nếu mái che là mái dốc thì có thể không có khoảng lùi phía sau, cao độ mái tại vị trí ranh đất mặt hậu không quá 1,1m. Tầng lửng chỉ được bố trí tại tầng trệt với diện tích không quá 80% tầng trệt.
Nếu xây dựng tầng hầm phải đảm bảo phần nổi tầng hầm tính đến sàn tầng trệt không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu. Vị trí đường xuống tầng hầm cách ranh lộ giới tối thiểu 3m. Đối với nhà ở liên kế có mặt tiền xây dựng giáp đường có lộ giới < 6m, không thiết kế tầng hầm có lối lên, xuống dành cho ô tô tiếp cận trực tiếp với đường. Độ vươn của ban công, ô văng cũng phụ thuộc vào lộ giới đường.
Theo đó, không được xây dựng ban công, ô văng trên nhà ở đường có lộ giới < 6m. Được vươn ra 0,9m nếu nhà ở đường có lộ giới > hoặc = 6m và < 12m, vươn ra 1,2m nếu nhà ở đường có lộ giới > hoặc = 12m và < 20m, vươn ra 1,4m nếu nhà ở trên đường có lộ giới > hoặc = 20m. Phần ban công vươn ra trên không gian lộ giới không được xây dựng thành phòng.
Chiều dài của dãy nhà liên kế: không quá 80m
Trường hợp các lô đất dài hơn 80m cần có khoảng ngắt tối thiểu 4m cho dãy nhà. Tại các trục đường thương mại - dịch vụ, nhà ở liên kế xây dựng sát lộ giới phải có khoảng lùi tại tầng trệt để tăng thêm diện tích công cộng. Khoảng lùi tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải rộng tối thiểu 3m với cao độ bằng với vỉa hè. Trong khoảng lùi không được xây dựng các vật kiến trúc như bậc thang, tường ngăn…
Không được xây dựng tường rào quá 2,6m (tính từ vỉa hè hiện hữu). Phần tường rào trông ra phố và hẻm có độ cao từ 0,6m trở lên phải thiết kế thông thoáng. Phần thông thoáng phải chiếm tối thiểu 60% diện tích mặt phẳng đứng của tường rào.
Mặt ngoài của nhà liên kế không sử dụng màu nóng như đỏ, đen, màu chói như vàng, cam, không sử dụng gạch lát tối màu có độ bóng cao, không sử dụng vật liệu phản quang quá 70% để phủ toàn bộ mặt tiền nhà.
Quyết định này có hiệu lực từ ngày 18-12-2007.
NGUYỄN KHOA (lược ghi)
