Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014 nhưng theo các doanh nghiệp bất động sản, trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2013 và các quy phạm pháp luật có liên quan, các doanh nghiệp có một số quan ngại. Chính vì thế, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ để trình bày những vướng mắc liên quan, kiến nghị các giải pháp cũng như sửa đổi một số quy định nhằm phù hợp với điều kiện thực tế.
Làm rõ tiền ký quỹ
Quy định về ký quỹ đối với các dự án có sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 42 Luật Đầu tư 2014. Theo Điều 42 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi sử dụng đất. Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án là từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện từng dự án cụ thể. Hiện Bộ Kế hoạch Đầu tư đang trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, trong đó có Điều 42. Theo HoREA, quy định này chỉ đúng và phù hợp với tất cả các dự án đã được Nhà nước giải phóng mặt bằng rồi mới giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh. Chẳng hạn, nhà đầu tư được nhận quỹ đất sạch để lập dự án khu công nghiệp, khu du lịch, cơ sở thương mại, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí… thì phải ký quỹ bởi nhà đầu tư đã không phải tự mình bỏ chi phí để giải phóng mặt bằng. Việc bắt buộc nhà đầu tư phải ký quỹ trong những trường hợp này là đúng để bảo đảm việc thực hiện dự án. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, đối với nhà đầu tư đã tự mình bỏ chi phí giải phóng mặt bằng rồi mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh mà vẫn buộc nhà đầu tư phải ký quỹ như quy định trên là chưa hợp lý.
Quy định về tiền sử dụng đất hiện hành làm tăng giá thành căn hộ (Trong ảnh: Dự án căn hộ thương mại tại quận 2). Ảnh: Huy Anh
“Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% - 3% vốn đầu tư của dự án là chưa phù hợp với thực tế, mà cần phải phân biệt giữa dự án có quy mô lớn và dự án có quy mô vừa và nhỏ. Bởi lẽ, khái niệm “vốn đầu tư của dự án” nếu được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì sẽ bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc… Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, nhà máy, khách sạn, resort, bệnh viện, khu thương mại… chứ không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp 1, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp 2”- ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phân tích. Cũng theo ông Châu, mức ký quỹ từ 1% - 3% đối với các dự án quy mô lớn sẽ là con số rất lớn. Ví dụ: dự án khu đô thị mới Tân Cảng tại quận Bình Thạnh rộng 43 ha với tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng, nếu ký quỹ 1% sẽ là 300 tỷ đồng, với tỷ lệ 3% sẽ phải nộp 900 tỷ đồng. Để quy định này phù hợp với điều kiện thực tế, HoREA đề nghị trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014 cần xác định nội hàm của “khái niệm vốn đầu tư” của dự án cho hợp lý. Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất cần có quy định những trường hợp chủ đầu tư dự án đã tự mình bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ, để đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư.
Người mua “gánh” tiền sử dụng đất
Theo HoREA, tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 cũng tương tự như Luật Đất đai 2003 vẫn là một “gánh nặng” đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp. Bởi lẽ, tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể”; tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất”. Tiếp đó, điều 4 Thông tư 76/2014 của Bộ Tài chính đã xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế thì phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định trừ (-) đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với chế định thu tiền sử dụng đất như trên, HoREA cho rằng tiền sử dụng đất không chỉ là “gánh nặng” về tài chính của doanh nghiệp mà còn là “ẩn số” mà doanh nghiệp không thể tiên lượng được, trước khi ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có sử dụng đất vì không thể tính toán trước được hiệu quả. “Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản”- ông Châu nhận định.
Để giảm nhẹ gánh nặng và hỗ trợ cho nhà đầu tư, Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 2-1-2014 của Chính phủ đã cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được Nhà nước giao đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính, chưa được gia hạn nộp tiền sử dụng đất và chưa bán được hàng thì được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng, kể từ ngày phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo lần đầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên để tránh gây bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư, HoREA đề nghị áp dụng phổ biến cơ chế này cho tất cả các nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, góp phần giảm mặt bằng giá bất động sản. Còn về dài hạn, các doanh nghiệp cũng kiến nghị nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của UBND TPHCM là về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho.
PHÚC LONG
