Nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TPHCM một số nội dung liên quan đến việc giảm tiền sử dụng đất và đề nghị được bán suất nhà ở tái định cư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân về nhà ở tại đô thị.

Người mua bất động sản chịu thiệt

Hiện nay, tiền sử dụng đất (SDĐ) vẫn là một “gánh nặng” đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp (DN). Chính vì tiền SDĐ quá cao mà hàng chục ngàn hộ dân tại TPHCM đã không làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận - GCN). Luật Đất đai 2014 và NĐ 104/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất với mức tăng bình quân khoảng 2 lần, UBND TPHCM đã có QĐ 51/2014 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần áp dụng cho năm 2015 (hiện nay đang điều chỉnh để áp dụng cho năm 2016). Nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã phải nộp tiền SDĐ cao hơn các trường hợp tương tự, đã được cấp GCN từ năm 2014 trở về trước. Nguyên nhân là theo quy định của pháp luật đất đai, mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này cần được TP kiến nghị Chính phủ sửa đổi theo hướng giảm nhẹ cho hợp lý hơn. Bởi lẽ, với mức nộp tiền SDĐ cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính để đóng và như vậy, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có quy định tháo gỡ về tiền SDĐ nhưng thực sự người dân phải đóng tiền SDĐ khi cấp GCN cao, các trường hợp nhà, đất tạo lập sau ngày 15-10-1993 phải đóng tiền sử dụng đất hàng trăm triệu đồng, trong khi người dân không đủ khả năng để đóng tiền sử dụng đất dẫn đến việc thờ ơ trong việc lập hồ xin cấp GCN. Thực tế tại TPHCM, nhiều hộ dân xin chuyển mục đích SDĐ sau khi hoàn thành thủ tục trong năm 2015 được thông báo số tiền SDĐ phải đóng lên đến hàng chục tỷ đồng nên đành “bó tay”.

Riêng tiền SDĐ đối với tổ chức, DN, các DN BĐS trên địa bàn TPHCM cho rằng, quy định thu tiền SDĐ của Luật Đất đai năm 2014 vẫn là “một ẩn số không minh bạch” mà DN không thể tiên lượng được, trước khi ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có sử dụng đất, vì không thể tính toán trước được hiệu quả, làm phát sinh cơ chế “xin - cho”. Cuối cùng chi phí tiền SDĐ cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua bất động sản. Từ đó, HoREA kiến nghị nên sửa đổi cách tính tiền SDĐ theo đề xuất của UBND TPHCM theo hướng, về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền SDĐ mà thay thế bằng sắc thuế SDĐ ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế “xin - cho”. Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Theo HoREA, quy định tiền SDĐ áp dụng vào thực tế đã bộc lộ bất cập vì khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp, gần như DN phải “mua” đất dự án hai lần. Do vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá, mà do DN tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, thì khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền SDĐ được UBND phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực được trừ vào số tiền SDĐ phải nộp khi chuyển mục đích, nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền SDĐ phải nộp; khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền SDĐ còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.

Chi phí tiền sử dụng đất được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu. (Trong ảnh: Dự án nhà thu nhập trung bình tại quận Tân Phú). Ảnh: HUY ANH

Đề nghị được bán suất tái định cư

Đối với các đô thị lớn như TPHCM đã, đang và sẽ thực hiện nhiều công trình trọng điểm nên rất cần có quỹ nhà tái định cư (TĐC) để phục vụ các cá nhân, hộ gia đình bị giải tỏa nhà. Theo quy định, người nhận nhà TĐC được cấp chủ quyền nhà nhưng không được chuyển nhượng trong một thời gian khá dài; người nhận suất nhà TĐC cũng không được chuyển nhượng. Trong lúc đó, theo pháp luật dân sự, kể cả tinh thần Luật Nhà ở năm 2014, người sở hữu nhà TĐC cũng phải có quyền định đoạt đối với căn nhà của mình. Đối với suất nhà ở TĐC cũng là “quyền tài sản” của người dân, do vậy, họ cũng phải được quyền định đoạt quyền tài sản đối với suất nhà ở TĐC.

Thực tế trên địa bàn TPHCM có rất nhiều trường hợp mua lại suất TĐC của những người được bố trí TĐC nhưng không có nhu cầu ở hoặc bán lại để lấy tiền mua nơi khác để sinh sống. Việc mua bán này thông qua hợp đồng giấy tay như một cam kết giữa hai người. Đồng thời, bên bán sẽ ủy quyền để chuyển nhượng quyền mua căn hộ cho bên mua. Hiện cũng có không ít trung tâm môi giới nhà đất vẫn đang rao bán các căn hộ tại những dự án chung cư TĐC để lấy tiền “cò” hoặc tiền chênh lệch. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, các suất TĐC chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - đất cho người được bố trí. Chính vì thế, mặc dù được ủy quyền mua nhưng sau khi thanh toán tiền đầy đủ, giấy chủ quyền vẫn đứng tên người bán nên người mua có thể phải chịu rủi ro khi bên bán không thể làm thủ tục sang tên cho bên mua, hoặc thậm chí vòi thêm tiền mới làm thủ tục sang tên… gây ra nhiều tranh chấp.

Xuất phát từ thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc cho phép chủ sở hữu nhà ở TĐC, người sở hữu suất nhà ở TĐC được quyền bán, chuyển nhượng nhà ở, suất TĐC sẽ đảm bảo tôn trọng và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở TĐC, suất nhà ở TĐC. “Quy định này nếu được áp dụng sẽ vừa giúp thị trường BĐS hoạt động minh bạch, vừa giúp cho cơ quan Nhà nước quản lý chính xác các hoạt động của thị trường”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

MINH HUY