Thưa quý bạn đọc !
Trong suốt thời gian qua, rất nhiều bạn đọc của báo SGGP và nhân dân nói chung rất quan tâm tới một quy định mới về quản lý nhà đất: việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ. Đây là một loại giấy hoàn toàn mới, cùng với quy trình cấp giấy cũng hoàn toàn mới. Cùng với đó, những tranh cãi chung quanh dự thảo Luật Nhà ở (dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8 tới đây) cũng đã thu hút sự quan tâm của đông đảo các tầng lớp nhân dân.

Để góp phần cung cấp thêm thông tin về những vấn đề này cho bạn đọc, báo SGGP online đã mời Thứ trưởng Bộ Xây dựng TỐNG VĂN NGA, và Cục trưởng Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) TRỊNH HUY THỤC giao lưu trực tuyến cùng bạn đọc của báo SGGP, kể từ 9 giờ sáng nay, 15-9.

Mời bạn đặt câu hỏi giao lưu với Thứ trưởng TỐNG VĂN NGA và Cục trưởng Cục Quản lý Nhà TRỊNH HUY THỤC!

Thứ trưởng Bộ Xây dựng TỐNG VĂN NGA

Đỗ Công Bình - Nam - 445 Lê Văn Sỹ, phường 2, quận Tân Bình, TP HCM
- Từ tháng 4 năm 2004, tôi đã làm đơn xin mua nhà hoá giá (thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người đang thuê theo NĐ61/CP), đến đầu tháng 1 năm 2005 xong thủ tục giấy tờ. Đem đi nộp thì Phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình, TPHCM đã nhận nhưng trả lời tạm ngưng bán, chờ xem có tiếp tục bán nhà theo giá đất năm 2004 (như đề nghị của TP HCM và thành phố Hà Nội) hay không. Xin hỏi: việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo NĐ61/CP tới đây sẽ được thực hiện như thế nào, theo giá cũ hay giá mới, chừng nào mới tiếp tục bán và bán đến hết năm nào?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Về vấn đề này, từ năm 1994 cho đến trước khi có Luật đất đai 2003 thì Nhà nước đã thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê theo NĐ61/CP. Khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 2003, thì Luật này có quy định giá chuyển quyền sử dụng đất theo luật mới, phải đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường. Vì vậy, việc bán nhà theo NĐ61/CP bị chững lại, không bán được. Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã phối hợp với những bộ khác như: Tài chính, Tài Nguyên - Môi trường để đề nghị Chính phủ  cho phép kéo dài việc áp dụng mức giá bán nhà theo đúng NĐ61/CP thêm 1 năm nữa. Đồng thời cũng đề nghị Chính Phủ quy định rằng, sau thời gian này những nhà không thuộc diện được bán, hoặc nhà được bán, nhưng người ở thuê không mua thì Chính phủ yêu cầu là các địa phương phải đầu tư xây dựng lại, chỉnh trang để tiến hành cho thuê theo giá mới. Việc đề nghị kéo dài một năm vừa phù hợp với việc chính sách ưu đãi khi mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước một cách thống nhất giữa các đối tượng và cũng đảm bảo có thời hạn kết thúc vấn đề bản nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã kéo dài 10 năm nay, để chuyển sang cơ chế mới, bình đẳng  giữa người thuê và người cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo đúng Pháp luật. Hiện nay vấn đề này đã được trình lên Thủ tướng Chính phủ xem xét.

Tuấn Quốc - Nam 37 tuổi - Thanh Xuân, Hà Nội
- Thủ tướng Chính phủ từng chỉ đạo phải thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng theo hướng đơn giản, không gây phiền hà cho dân. Vậy Bộ Xây dựng triển khai chỉ đạo này như thế nào?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga:  Sau khi có NĐ 95, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 13 hướng dẫn thi hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng. Đồng thời, Bộ cũng đã tổ chức triển khai tập huấn cho tất cả địa phương ở 3 miền. Quy định của NĐ 95 với tinh thần ai có nhu cầu được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đối với nhà ở thì nộp đơn đến quận huyện. Trong mẫu đơn này đã quy định những giấy tờ cần thiết để cho các chủ sở hữu chuẩn bị và nộp cho cơ quan cấp giấy đầy đủ. Khi nhận đơn, cơ quan cấp giấy có trách nhiệm kiểm tra và hướng dẫn cho người dân về hồ sơ đã đủ hay chưa đủ. Nếu chưa đủ, thì phải nói rõ cần phải bổ sung những gì. Cơ quan cấp giấy chứng nhận phải cấp cho người nộp đơn khi đã có đầy đủ thủ tục và hẹn rõ thời hạn đến nhận giấy chứng nhận. Trong thông tư hướng dẫn này đã quy định rõ thời hạn đối với từng trường hợp. NĐ 95 quy định, chỉ những trường hợp có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng thì mới làm thủ tục. Nếu chưa thấy cần thiết thì người dân không bắt buộc phải làm thủ tục xin cấp giấy. 

Hạnh Lê - Nữ 28 tuổi - Hà Nội
- Người ta cho rằng, Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ ban hành Nghị định 95 là để dành quyền quản lý về nhà ở cho ngành xây dựng, chứ không vì nhu cầu bức thiết của người dân. Ông nghĩ sao về ý kiến này?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Trước hết, Bộ Xây dựng là cơ quan thành viên của Chính phủ có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ theo quy định Pháp luật và phân công của Chính phủ. Hiện nay, Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm về 5 lĩnh vực: quy hoạch và phát triển đô thị; quản lý hoạt động xây dựng; quản lý phát triển vật liệu xây dựng; quản lý nhà ở; quản lý hạ tầng đô thị.

Cục trưởng Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) TRỊNH HUY THỤC.

Với những chức năng đó, Bộ có trách nhiệm phối hợp với các bộ ngành đề  xuất cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội và yêu cầu phát triển của nền kinh tế. Không có việc vì quyền của một bộ này hay bộ kia. Việc sửa đổi NĐ 60 đã được đặt ra theo Nghị quyết của Chính phủ từ 1999 và đến năm 2001, Bộ Xây dựng đã tiến hành lấy ý kiến các bộ ngành, địa phương về vấn đề này. Nhưng vì liên quan đến việc thông qua Luật đất đai 2003 nên việc sửa đổi NĐ 60 đã lùi lại để phù hợp với Luật Đất đai 2003. Theo NĐ 95, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng được thực hiện theo 2 cấp: UBND cấp tỉnh cấp cho tổ chức; UBND cấp huyện cấp cho cá nhân.  Như vậy, việc cấp giấy này đã được phân cấp hoàn toàn cho địa phương, nên không thể nói Bộ Xây dựng muốn giành quyền quản lý. Còn chức năng quản lý nhà nước thì đã được quy định trong NĐ về chức năng và quyền hạn cũng như cơ cấu của Bộ Xây dựng.  

Lê Nam - Nam - Q.3 TPHCM
- Tôi thấy báo chí đưa về việc Bộ Xây dựng triển khai cấp giấy nhà. Vậy hiện nay loại giấy này đã được cấp chưa? Nếu tôi muốn xin cấp thì xin ở đâu?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Trong thời gian tới, các địa phương sẽ triển khai thực hiện NĐ 95. Nếu ông có nhu cầu được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở thì ông phải làm các thủ tục theo quy định tại NĐ 95 và thông tư 13 nộp tại UBND quận 3. Hồ sơ thủ tục cấp giấy quy định rất đơn giản và thể hiện rất rõ trong NĐ 95 và thông tư 13. Sau thời gian quy định 30 ngày kể từ khi nộp, nếu đủ hồ sơ theo quy định sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở.

Nghiem Thi Thuy Giang - Nữ 28 tuổi - A7 Thanh Nhan
- Thưa Thứ truởng, sau khi có quyết định ra giấy xanh thay thế sổ đỏ, sổ hồng, sau đó Bộ Tư pháp lại quyết định bỏ giấy xanh mà chỉ còn một loại giấy là sổ đỏ. Hiện nay, các cấp đề nghị nhà đất chỉ nên có một giấy và một cơ quan quản lý. Vậy theo Thứ truởng thì một loại giấy có thuận tiện không? Và bao giờ ta có thể áp dụng?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Vừa qua có nhiều ý kiến về giấy xanh sẽ thay thế sổ đỏ, sổ hồng, có ý kiến chỉ là sổ đỏ; sau đó thay sổ đỏ , sổ hồng bằng cái mới. Thực ra đó là những ý kiến còn đang trong quá trình trao đổi và đối với các luật thì chỉ khi được Quốc hội thông qua nó mới chính thức đưa vào cuộc sống. Ý kiến của Bộ Xây dựng: Chúng tôi vẫn giữ quan điểm là đối với tài sản khi có nhu cầu thì được cấp GCN sở hữu để chủ sở hữu được nhà nước công nhận và bảo hộ.

Còn việc đăng ký sau khi đã được cấp GCN quyền sở hữu là nhằm mục đích công khai hoá thông tin để thuận tiện cho việc giao dịch chứ không có nghĩa đăng ký là cấp 1 loại GCN khác. Đối với GCN quyền sở hữu đã cấp quyền sở hữu nhà ở, đất ở theo NĐ 60/CP vẫn giữ nguyên giá trị.

Theo NĐ 95, những người chưa được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng muốn được công nhận và bảo hộ thì làm thủ tục đề nghị chính quyền cấp giấy.

Nguyễn Thị Thanh - Nữ 53 tuổi - Bình Thọ, Q. Thủ Đức
- Chúng tôi có đủ thủ tục mua nhà nhà nuớc theo nghị định 61, gần 2 năm nay quận Thủ Đức TPHCM không giải quyết. Đây có phải là hình thức nhũng nhiễu. Xin hỏi Thứ trưởng những thành phần như thế nào thì không đuợc mua nhà theo nghị định 61?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Việc mua nhà thuộc sở hữu NN được quy định như sau: người đang thuê có đơn xin mua nhà và nhà ở đó thuộc diện được bán không có tranh chấp về sở hữu, đã hoàn tất thủ tục thì được mua nhà theo NĐ 61. Nếu ông bà đã nộp đơn mà chưa được giải quyết thì ông bà yêu cầu UBND TP HCM giải quyết. Nếu đơn đề nghị mua nhà nộp sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì cần chờ quy định của Chính phủ về áp dụng giá chuyển quyền sử dụng đất trong việc mua nhà ở thuộc sở hữu NN.

Lê Đức Hoà - Nam 45 tuổi - Q. Bình Thạnh - TPHCM
- Nếu đã xác định cấp “1 giấy” theo Luật Nhà ở thì còn phải thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định 95 làm gì? Xin ông Thứ trưởng vui lòng giải thích.
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Luật Nhà ở đang trong quá trình hoàn thiện và trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp cuối năm 2005, trong đó sẽ quy định rõ việc cấp 1 giấy đối với loại nhà ở nào, ví dụ như nhà ở đô thị;còn 2 giấy đối với loại nhà ở nằm trên đất thuê vì lúc đó chủ sử dụng đất khác với chủ sở hữu nhà. Từ nay đến khi Luật có hiệu lực còn gần 1 năm nữa,. Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hũu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng theo NĐ 95 là cần thiết đối với những tổ chức cá nhân có nhu cầu được công nhận và bảo hộ. Và nhất là khi có yêu cầu giao dịch trên thị trường.

Lưu Văn Huê - Nam 75 tuổi - 7/61/6/4 đường Thành Thái F14 Q 10 TPHCM
- Nhà tôi đang ở trước là trại gia binh, sau 1975 thuộc diện nhà của nhà nước, gia đình tôi hợp đồng thuê và xin hóa giá trả góp. Nghĩa vụ đã đóng xong, trước bạ và nộp đơn xin cấp giấy tờ nhà từ tháng 2 năm 2005, nhiều lần tôi đến hỏi được trả lời chờ. Tôi xin phép được hỏi, gia đình tôi còn chờ đến thời điểm nào mới được cấp giấy tờ nhà.
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Trường hợp của bạn nếu đã hoàn tất thủ tục mua nhà theo NĐ 61 mà chưa được cấp giấy chứng nhận này thì có thể đề nghị UBND quận nơi bạn mua nhà để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo NĐ 95.

Nguyễn Thị Kim Ánh - Nữ 49 tuổi - 315/18 Lê Văn Sỹ - Quận 3
- Ba mẹ tôi có một miếng đất tại quận Thủ Đức - TP.HCM khi mua có xây một căn nhà trên phần đất này ở lúc về già. Sau đó anh tôi lấy vợ và về đó ở. Nay ba, mẹ và anh tôi đã mất, như vậy phần tài sản thuộc về những ai đuợc sở hữu. Xin Ông vui lòng hướng dẫn cho chúng tôi - Xin chân thành cám ơn.
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Việc bà hỏi, tôi xin trả lời, việc giải quyết tài sản này thực hiện theo quy định thừa kế đã quy định trong Bộ Luật Dân sự. Theo đó có 2 dạng thừa kế, xin bà vui lòng xem các quy định này để áp dụng.

Nguyễn Văn Thọ - Nam 43 tuổi - 55/16 - Vườn Chuối - P4/ Q3
- Theo tôi được biết, cơ quan giải quyết các thủ tục nhà đất theo qui định là tuyến quận, huyện. Vậy ngoài cơ quan này còn có cơ quan nào tiếp nhận, hướng dẫn khi người dân còn vướng mắc mà không đủ kiên nhẫn chờ tuyến quận, huyện giải quyết?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Trong trường hợp của bạn, nếu cấp quận huyện giải quyết thủ tục liên quan đến nhà đất mà chậm trễ thì có thể kiến nghị với Sở Xây dựng hoặc Sở TN-MT. Trong trường hợp thật cần thiết thì có thể yêu cầu UBND TP có ý kiến.

Hoa Thanh - Nữ 62 tuổi - 60 Dien Bien Phu TXTV
- Sân sau nhà có chủ quyền cũ, cấp chủ quyền mới sót, UBND phường muốn bán cho chủ cũ giá 138 triệu, việc làm đó có đúng không? Việc tranh chấp đã ra tòa án huyện. UBND phường ra văn bản quản lý, tôi phải làm sao?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Để biết nhà cho thuê bán hoá giá có đúng hay không đúng, bà phải nghiên cứu Nghị quyết số 23 của Quốc hội về chính sách đối với nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện theo các chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991 về nhà đất. Trong Nghị quyết này, đã quy định toàn bộ nhà đất mà Nhà nước bố trí, sử dụng theo chính sách cải tạo XHCN đều thuộc sở hữu của nhà nước. Quốc hội không đặt vấn đề đòi lại nhà mà Nhà nước đã bố trí sử dụng.

Lê Trung Viên - Nam 35 tuổi - 6 Lê Đại Hành - Nha Trang
- Thưa Thứ trưởng và Cục trưởng, gia đình chúng tôi hiện đang ở nhà trước đây nhà nước quản lý thuộc dạng vắng chủ, cải tạo công thương, di tản theo chế độ cũ... Nhưng hiện nay UBND tỉnh Khánh Hòa có chủ trương trả lại nhà cho chủ cũ. Vậy cho tôi xin hỏi chủ trương này có đúng không?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Việc anh hỏi liên quan đến chính sách quản lý nhà đất trong quá trình thực hiện cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991. Vì vậy, việc giải quyết đối với trường hợp ông nêu phải căn cứ vào các quy định tại Nghị quyết số 23 ban hành ngày 26-11-2004 của QH và Nghị quyết số 755 ngày 2-4-2005 của UBTV QH.

Nếu đúng là nhà ở thuộc diện vắng chủ hoặc thuộc diện cải tạo công thương thì việc trả lại nhà cho chủ cũ phải được xem xét thật kỹ.

Anh có thể cung cấp thông tin chi tiết gửi về Thanh tra Bộ Xây dựng, Bộ sẽ trả lời cụ thể.

Bac - Nam 29 tuổi - TP Thanh Hoa
- Thưa thứ trưởng, lô đất có diện tích tối thiểu là bao nhiêu thì được cấp phép xây dựng?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Việc này liên quan đến quy hoạch chi tiết từng địa phương, anh nên trực tiếp trao đổi với Sở Xây dựng địa phương để được giải quyết cụ thể.

Mai Văn Phấn - Nam - Hà Nội
- Quyền sở hữu hợp pháp của nhà ở và công trình xây dựng có gắn liền với đất? Nếu thửa đất không hợp pháp mà cá nhân hoặc tổ chức bỏ tiền ra xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng thì có đuợc Xét và Cấp GCNQSH nhà ở, QSH công trình xây dựng hay không? Tại sao?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Để được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở cần phải có hồ sơ tạo lập nhà ở hợp pháp. Trong đó cơ sở quan trọng là giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mai Văn Phấn - Nam - Hà Nội
- Xin phép được hỏi ông về khía cạnh logic khoa học: (a) Giữa đất đai với nhà ở và công trình xây dựng thì cái gì có trước? đất đai sẽ bị phụ thuộc vào nhà ở và công trình xây dựng hay ngược laị? (b) Nếu giữa đất đai với nhà ở có quan hệ biện chứng lẫn nhau thì tại sao lại phải tách việc cấp GCNQSH nhà ở và QSH công trình xây dựng với đất đai?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Ai cũng biết đất đai phải có trước nhà ở hoặc công trình xây dựng, nhưng trên mảnh đất đó có thể lúc này là một công trình tạm hay công một công trình công cộng, khác với việc xây dựng 1 không gian hoặc 1 công trình công nghiệp. Ở mỗi trường hợp, giá trị của mảnh đất và giá trị của các công trình gắn liền với đất đó rất khác nhau. Bởi vậy, có trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất - khi chủ sử dụng đất và chủ sử dụng nhà đồng nhất (trường hợp này đúng với đa số nhà ở đô thị); nhưng nếu chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà (hoặc công trình xây dựng) không đồng nhất thì việc thực hiện  cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng riêng là hợp lý và thực tiễn.

Nguyễn Ngọc Minh - Nam 35 tuổi - 425/16a Lê Đức Thọ f15 Gò Vấp
- Theo Thứ trưởng, khi nào NĐ95 đi vào thực tiễn mà không còn vướng mắc.Bộ Xây dựng có hỗ trợ gì cho cán bộ quản lý cấp phường về chuyên môn không?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Căn cứ vào NĐ 95, Bộ Xây dựng đã có thông tư hướng dẫn, tổ chức tập huấn đến các địa phương (tỉnh, thành phố) và hiện nay các địa phương đang tổ chức tập huấn cho lãnh đạo các phường, quận, huyện trên địa bàn. Việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng lần này đã được rút kinh nghiệm từ việc thực hiện NĐ 60 trên nguyên tắc bảo đảm thủ tục đơn giản và trình tự thủ tục đã được công khai hoá. Chính phủ cũng đã yêu cầu không được quy định thêm bất kỳ một loại thủ tục nào khác, cũng như trách nhiệm các cơ quan trong việc cấp GCN để làm cơ sở cho việc kiểm tra, giám sát của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đề nghị nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu.

Ngô Đức Mậu - Nam 27 tuổi - Đại học Saitama, Nhật Bản
- Kính gửi Cục trưởng Trịnh Huy Thục, Thủ tướng Chính phủ vừa có ý kiến chỉ đạo về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nói riêng (BĐS nói chung), theo đó "mọi loại giấy tờ về nhà đất phải gộp thành một" và trong chủ trương chung của ba Bộ là sẽ giao Bộ TN-MT làm công tác quản lý, chỉ đạo việc cấp giấy CNQSD đất và sở hữu tài sản trên đất (dựa trên mẫu sổ đỏ mới, ban hành theo NĐ 181/CP). Vậy theo Cục trưởng liệu có rườm rà quá không khi thực hiện cấp giấy "hồng" theo NĐ 95/CP, sau đó lại đi theo hướng gộp thành một?

Việc đơn giản các thủ tục xây dựng nhà ở luôn là mong ước của người dân. Ảnh: ĐTH

-Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Việc ông hỏi GCN về quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 hướng dẫn thực hiện. Đối với nhà ở và công trình xây dựng thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng theo NĐ 95 của Chính phủ. Việc ông nêu là sau này sẽ nhập lại nhưng hiện nay chưa có quy định này. Quan điểm của Bộ Xây dựng là nhập lại hay giao cho bộ nào quản lý thì theo quy định của Chính phủ.

Những ý kiến phân, giao cho Bộ, ngành nào đã có quy định trong các nghị định của Chính phủ về phân công công việc của các bộ, ngành. Việc của chúng ta là thực hiện theo các quy định của pháp luật. Tuy nhiên cũng cần nêu thêm rằng, theo LĐĐ 1993, phần lớn hộ gia đình ở nông thôn đã được cấp GCN quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng chưa được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận theo NĐ 95 là nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình. Đặc biệt là trong thực hiện giao dịch và thế chấp, phát triển kinh tế các tổ chức và hộ gia đình 

Vu Xuan Thu - Nam 70 tuổi - Làng Đại học Thủ Đức
- Khu vực tại Làng Đại học thuộc quận Thủ Đức, TPHCM, theo chính quyền sở tại thì đang nằm trong quy hoạch, nên không cho người dân phân chia đất, trong khi chúng tôi đã mua hóa giá nhà tại đây. Vậy chính quyền làm như vậy có đúng không?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng cũng như trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật, nhất là tuân thủ theo quy hoạch. Vì vậy, nếu ông ở trong khu vực quy hoạch không cho phép thì không thể chuyển mục đích sử dụng đất cũng như xây dựng những công trình không được phép. Tuy nhiên, cần lưu ý là quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Huynh Ninh - Nam 35 tuổi - quận 7 HCM
- Tôi có miếng đất đã đựơc cấp sổ đỏ. Nay tôi muốn xây nhà trên miếng đất này. Vậy sau khi nhà xây xong, tôi có phải làm lại sổ đổ mới không?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, mà muốn làm nhà thì sau khi xây dựng xong không cần làm sổ đỏ mới. Nhưng nếu anh muốn có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì làm thủ tục để được cấp.

Hoa Thanh - Nữ 62 tuổi - 60 Dien Bien Phu TXTV
- Nhà đất có giấy chủ quyền trước năm 1975. Xin cấp chủ quyền mới thì cần điều kiện gì?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Trong trường hợp bà hỏi, bà phải thực hiện 3 yêu cầu: có đơn đề nghị cấp GCN quyền sở hữu theo mẫu quy định trong Thông tư 13; có 1 trong các loại giấy tờ của nhà và trong trường hợp này nhà không thuộc diện điều chỉnh Nghị quyết 23 của QH; và kèm theo là có sơ đồ về nhà ở. Bà nộp hồ sơ đó cho UBND cấp quận (huyện) để được cấp giấy.

Hoa Thanh - Nữ 62 tuổi - 60 Dien Bien Phu TXTV
- Nhà đất còn giấy chủ quyền cũ, hiện đã cho thuê, sau đó bị bán hóa giá, theo luật cải tạo nhà cho thuê có thể xin lại được không?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Vấn đề này tôi đã trả lời bạn đọc Lê Trung Viên ở trên.

Mai Văn Phấn - Nam - Hà Nội
- Theo như ông Trịnh Huy Thục trả lời thì việc cấp GCNQSH nhà ở là tạo điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình, đặc biệt là trong thực hiện giao dịch và thế chấp... Vậy xin đuợc hỏi ông: Truớc khi có chủ truơng cấp GCNQSH nhà ở, Bộ có nắm được hiện nay có bao nhiêu phần trăm số hộ đuợc cấp giấy đã tham gia vào giao dịch?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Hiện nay chưa có được thống kê trong cả nước về tỷ lệ này; nhưng qua công tác thống kê cấp GCN theo NĐ 60 trên địa bàn TPHCM có trên 30% GCN được cấp đã tham gia giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... Tương tự như vậy trong tổng kết tại Đà Nẵng tỷ lệ này còn cao hơn.

Lê thị A - Nữ 90 tuổi - 22 Trần Quốc Toản P8 Q3
- Tôi được UBND TPHCM quyết đinh xác lập sở hữu nhà nước căn nhà 22 Trần Quốc Toản, quận 3 đã 5 năm nay và cho hóa giá nhà theo NĐ61. Sau đó có người khiếu nại. Theo NQ23 và NQ755 của Quốc hội thì đã có xác lập sở hữu nhà nước rồi thì không trả lại mà hóa giá cho người đang thuê sử dụng. Vậy nhà tôi giải quyết thế nào. UBND TPHCM đã gởi thư ra Bộ XD 2 năm chưa thấy trả lời.
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Trường hợp của bà - theo Nghị quyết 23 và 755 của UBTV QH -thì không đặt vấn đề đòi lại nhà mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng. Toàn bộ quỹ nhà đất mà nhà nước đã bố trí trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo XHCN trước 1-7-1991 là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Người đang sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước kể cả quyền được mua theo quy định tại NĐ 61.

Ngô Đức Mậu - Nam 27 tuổi - Đại học Saitama, Nhật Bản
- Trở lại với câu trả lời của Thứ trưởng về câu hỏi 2 của anh Mai Văn Phấn (Nam - Hà Nội), theo tôi, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất lên GCNQSD đất theo "hướng" của Bộ TN-MT mới là hợp lý. Đảm bảo tất cả các biến động về thửa đất và nhà ở (cả về nội dung tự nhiên, xây dựng và nội dung pháp lý là chủ sử dụng và chủ sở hữu đều đã được tính đến). Tại sao lại cần đến loại giấy thứ hai để phức tạp hóa hệ thống quản lý làm gì, điều vốn đã giản dị thì chúng ta lại không muốn?

Mua căn hộ không khó nhưng có chủ quyền cho các hộ dân không đơn giản. Ảnh: ĐTH

-Cục trưởng Trịnh Huy Thục: Về vấn đề này, xin trao đổi với anh sự khác biệt: theo Hiến pháp Việt Nam, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước sở hữu. Nhiều nước trên thế giới ca ngợi về chính sách này. Chúng ta là 1 nước có tốc độ đô thị hoá nhanh và yêu cầu phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội và kinh tế là lớn. Vì vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân sẽ giúp phát triển kinh tế thuận lợi hơn (nhiều nước rất khó khăn khi đất đai thuộc sở hữu tư nhân). Khi nói đến vấn đề ghi nhận tài sản vào giấy chứng nhận quyền sở hữu toàn dân là không đủ cơ sở pháp lý. Trong trường hợp này chúng ta cũng cần biết rằng, chủ sở hữu của nhiều chủ thể khác nhau mà lại ghi vào GCN quyền sử dụng đất mà đất thuộc sở hữu toàn dân là không hợp lý. Có ý kiến cho rằng, các nước thực hiện việc ghi nhận này, nhưng chúng ta cũng nên hiểu rằng những nước này là những nước có quy định về sở hữu tư nhân về đất đai nhưng ở VN không thể thực hiện việc ghi nhận này được. Hơn nữa, theo quy định của Luật Đất đai, hộ gia đình là 1 trong những chủ thể được giao và sử dụng đất; nhưng về vấn đề sở hữu tài sản đất thì không có khái niệm gia đình. Chính vì vậy nếu chúng ta nói trong 1 giấy thì không thể thể hiện được. Những nước có quy định quan hệ sở hữu đất đai toàn dân thì việc cấp GCN quyền sở hữu cũng thực hiện như quy định của Chính phủ VN hiện nay. Điển hình là Trung Quốc.

Nguyen Ba Trung - Nam 31 tuổi - TP. HCM
- Xin hỏi Ông khi mua hoặc bán nhà thuờng phải đóng sổ vàng cho UBND phường, điều này có hợp pháp không? Nếu không hợp pháp thì xử phạt thế nào và ai là nguời chịu trách nhiệm sử lý việc này?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Việc mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Pháp luật. Nghĩa là trên cơ sở hai bên thoả thuận thông qua ký kết hợp đồng, khi hoàn tất thủ tục thì chính quyền chứng nhận việc mua bán này. Khoản kinh phí duy nhất mà hai bên phải nộp là lệ phí trước bạ, không có lý do gì để yêu cầu hai bên mua bán nhà phải đóng góp các phí khác.

Nguyễn Tiến Khang - Nam - Hà Nội
- Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, để cấp đuợc GCNQSH nhà ở, QSH công trình xây dựng thì trên bản đồ địa chính có cần thiết phải thể hiện vị trí nhà ở và các công trình xây dựng không? Bộ Xây dựng có chủ truơng gì về việc thể hiện vị trí nhà ở và các công trình xây dựng trên bản đồ? Viêc cấp GCNQSH có cần phải gắn với bản đồ không?
- Cục trưởng Trịnh Huy Thục : Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng theo quy định tại NĐ 95 chỉ cần xác định vị trí nhà tại số nhà, đường phố nào hoặc địa danh nào chứ không yêu cầu có bản đồ.

Hà Nam Giang - Nam - Tân Bình - TPHCM
- Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15-7-2005 được chi phối bởi: Bộ luật dân sự (1995); Luật đất đai (2003); Luật xây dựng (2003); Luật nhà ở, và Luật đăng ký bất động sản. Vậy trong thời điểm hiện nay (Luật nhà ở và Luật đăng ký bất động sản chưa ban hành) mà đã ban hành Nghị định về việc cấp GCNQSH nhà ở và QSH công trình xây dựng đã phù hợp hay chưa? Tại sao?
- Thứ trưởng Tống Văn Nga: Việc Chính phủ ban hành NĐ 95 là phù hợp với quy định của Hiến pháp 1992, Bộ Luật Dân sự và cũng phù hợp với Luật Đất đai 2003. Việc ban hành NĐ 95 là tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở và công trình hợp pháp có nhu cầu cấp giấy thì được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đó.

Cũng có ý kiến cho rằng tại sao việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDD theo NĐ 60/CP lại không được tiếp tục? Mọi người đều biết rằng trong LĐĐ 2003 tại điều 48 đã quy định, tất cả đất đai đều được cấp GCN, còn tài sản trên đất được ghi vào GCN đó. Vì vậy GCN cấp theo NĐ 60 không còn tiếp tục được cấp. Khi triển khai cấp GCN theo LĐĐ 2003, trên thực tế đã tạo ra những bức xúc đối với người dân vì: phần lớn các hộ chưa được cấp GCN theo NĐ 60 cho rằng, mình sẽ không tiếp tục được cấp GCN quyền sở hữu; những hộ được cấp theo NĐ 60 khi tham gia vào các giao dịch thì phải đổi lại GCN quyền sử dụng đất (sổ đỏ), và trên số đỏ đó thì quyền sở hữu nhà ở của họ không còn nữa; hoạt động công chứng không thực thi được vì  không tồn tại mua bán nhà ở khi không còn chứng nhận về sở hữu nhà ở; hai bên không thực hiện được nghĩa vụ tài chính là : nộp lệ phí trước bạ (vì lệ phí trước bạ chỉ quy định nộp trong trường hợp chuyển quyền sở hữu hoặc công nhân quyền sở hữu). Vì lý do đó, Chính phủ đã quyết định không thể không thực hiện các quy định của Hiến pháp về quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân đối với nhà ở và công trình xây dựng.

Sau khi Chính phủ ban hành NĐ 95, có băn khoăn là liệu việc cấp giấy chứng nhận QSH này có gây khó khăn phức tạp hay không? Chúng tôi cho rằng việc khó khăn, phiền hà không xuất phát từ giấy mà là hoạt động của cơ quan và công chức viên chức có trách nhiệm. Như vậy, rõ ràng chúng ta phải kiện toàn và tăng cường kiểm soát để các công chức làm việc này phải thực hiện tốt, chứ không vì thế mà sửa đổi quy định đã và đang rất phù hợp. Quy định về chủ thể đối với đất đai thì nhà nước đã quy định các hộ gia đình là một chủ thể có quyền sử dụng đất, nhưng đối với sở hữu tài sản chỉ có tổ chức và cá nhân. Vì vậy nếu tất cả chỉ ghi trong 1 giấy là không hợp lý.

Đơn cử như  việc LĐĐ quy định QSD chỉ được cho thuê, cho thuê lại, như vậy quyền sở hữu của người đi thuê là không đồng nhất với người và tổ chức cá nhân có quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng được ghi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nhà chung cư cũng  rất cần GCN quyền sở hữu đối với căn hộ mà mình tạo lập hợp pháp. Có ý kiến cho rằng theo điều 48 LĐĐ, tài sản được ghi nhận trong GCN QSDĐ thì cũng cần phải hiểu rằng việc ghi nhận này không và không thể thay thế được việc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đối với các chủ thể về tài sản là nhà ở và công trình xây dưng. Hơn nữa, tài sản của các chủ thể được ghi nhận vào tài sản quyền sở hữu toàn dân (đất đai) là không hợp lý. Việc ghi nhận này chỉ đúng với trường hợp với các nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, còn đối với chúng ta thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước vẫn nắm giữ quyền quan trọng là thu hồi đất khi có nhu cầu; nhưng nếu là sở hữu thì không có chuyện thu hồi. Chính vì vậy, việc sửa đổi NĐ 60 cũng là phù hợp.

Trong dự án Luật Nhà ở trình QH, Chính phủ, cũng như các đại biểu QH đều khẳng định Quyền SH nhà ở phải được Nhà nước công nhận, bảo hộ. Quá trình phân tích cũng cho rằng, GCN QSH NƠ  sẽ được cấp cho các chủ thể phù hợp với từng trường hợp cụ thể, trong đó: nếu chủ sở hữu vừa là chủ sử dụng đất ở thì cấp chung trong 1 giấy. Đối với những trường hợp khác thì được cấp GCN QSH NƠ riêng. Đất đai  thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng phải được cấp giấy, còn nhà ở là tài sản của tổ chức, cá nhân, khi có nhu cầu được nhà nước công nhận và bảo hộ thì mới thực hiện việc cấp giấy. Đó là những điều khác biệt nên nếu gộp chung 1 giấy thì sẽ không hợp lý.

Đại diện Báo SGGP tặng hoa Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga.

Chương trình giao lưu trực tuyến của báo SGGP online đã được bạn đọc tham gia rất sôi nổi với 512 câu hỏi. Các vị khách mời của chương trình cũng đã trả lời hết sức cởi mở, thẳng thắn, súc tích, mang những lại thông tin thiết thực cho bạn đọc quan tâm đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, do thời gian có hạn nên còn một số câu hỏi của bạn đọc vẫn chưa được trả lời. Mong bạn đọc thông cảm.

SGGP online chân thành cảm ơn hai vị khách mời: Thứ trưởng Bộ Xây dựng TỐNG VĂN NGA, và Cục trưởng Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) TRỊNH HUY THỤC, cùng quý bạn đọc đã tham gia buổi giao lưu.

Hẹn gặp lại các bạn đọc trong các chương trình giao lưu sau.

Một lần nữa, xin cảm ơn. Chào các bạn!

SGGP Online