Thưa quý bạn đọc
Vấn đề nhà cửa, đất đai nói chung và việc có được tấm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà nói riêng luôn luôn là mối quan tâm lớn của đông đảo bạn đọc.
Cũng chính vì vậy mà trong suốt tháng 8 vừa qua, cuộc tổng kiểm tra tình hình thực thi Luật Đất đai trên địa bàn toàn quốc, do Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành, đã được công luận và đông đảo bạn đọc theo dõi hết sức sát sao.
Mặc dù không phải là một nội dung chính trong chương trình kiểm tra, nhưng các đoàn kiểm tra và lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức hàng trăm buổi tiếp dân, trực tiếp lắng nghe và giải đáp nhiều vấn đề bức xúc của người dân ở các địa phương.
Tuy nhiên, so với yêu cầu và nguyện vọng của người dân, thì dường như thời lượng thời gian vật chất mà các đoàn kiểm tra dành cho công việc này còn quá ít ỏi.
Vì lẽ đó và để góp phần tạo thêm một “kênh” thông tin mở cho những bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực đất đai, bất động sản..., báo SGGP online đã mời Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tiến sĩ Bùi Trung Chính, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường giao lưu cùng bạn đọc của báo SGGP, kể từ 14 giờ chiều nay, 14-9.
Mời bạn đặt câu hỏi giao lưu với Thứ trưởng Đặng Hùng Võ và ông Bùi Trung Chính!
Nhân đây, chúng tôi cũng xin nhắc lại thông báo: Do bận công tác nên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga sẽ giao lưu trực tuyến với bạn đọc trên báo SGGP Online (http://www.sggp.org.vn) bắt đầu vào lúc 9 giờ sáng thứ Năm, 15-9-2005, nhằm giải đáp những thắc mắc của bạn đọc xung quanh việc triển khai Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng.
thehieu@fpt.vn - Nam -
- Thưa Thứ trưởng, tôi đọc báo thấy sau đợt kiểm tra, Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ đề xuất với Thủ tướng Chính phủ 5 nhóm vấn đề. Xin ông cho biết cụ thể hơn về những đề xuất này được không?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Sau đợt kiểm tra, Bộ TN-MT sẽ tổng hợp và đề xuất với Thủ tướng các vấn đề cụ thể sau: Một là những bất cập của văn bản quy phạm pháp luật so với đòi hỏi của cuộc sống; Hai là cần phải chi tiết hoá hơn những vấn đề cụ thể để các địa phương dễ triển khai hệ thống pháp luật; Ba là uốn nắn những vấn đề hiện nay ở địa phương còn áp dụng sai hệ thống pháp luật; Bốn là cùng với các địa phương xử lý những vi phạm pháp luật đã được phát hiện trong quá trình kiểm tra; Năm là xử lý hậu quả của những vi phạm pháp luật đối với người dân theo hướng bảo vệ quyền lợi của người dân.
Nếu đi vào chi tiết, có thể tập trung vào một số điểm sau:
Thứ nhất, hệ thống giá đất do UBND tỉnh trực thuộc trung ương quy định còn chưa phù hợp với quy định của pháp luật, đặc biệt là giá đất nông nghiệp tại các khu vực đô thị còn thấp, chưa trợ giúp được những người bị thu hồi đất chuyển đổi nghề nghiệp từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp.
Thứ hai, cần phải chấn chỉnh và đưa ra quy trình cụ thể về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư để thống nhất việc triển khai pháp luật ở tất cả các địa phương.
Thứ ba, cần củng cố hệ thống tiếp dân tại các địa phương để bảo đảm việc hướng dẫn pháp luật cho nhân dân.
Thứ tư, cần phải tìm giải pháp mới để giảm đi hiện tượng quá nhiều các đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của công dân, sao cho một mặt vẫn thực hiện được tốt các dự án đầu tư, nhưng vẫn phải bảo vệ đầy đủ quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất được quy định trong pháp luật.
Thứ năm, cần phải thực hiện tốt hơn nữa công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, đào tạo cán bộ quản lý để nội dung của hệ thống pháp luật đất đai mới đi vào cuộc sống nhanh hơn nữa.
Thứ sáu, tập trung hơn nữa vào cải cách thủ tục hành chính tại các cơ quan quản lý.
Nguyễn Quỳnh Dung - Nữ - 269 Kim Mã, Hà Nội
- Với những quy định mới, tới đây trên sổ đó có ghi rõ cấp hạng nhà không, thưa ông? Tôi được cấp sổ theo Nghị định 60/CP thì chỉ ghi “nhà bê tông 3 tầng”. Tôi cho rằng ghi quá đơn giản như vậy sẽ không thuận lợi cho người chủ khi bị thu hồi hay giao dịch dân sự.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đăng ký bất động sản sắp tới sẽ được cụ thể, chi tiết hơn về tài sản gắn liền với đất thì không chỉ có nhà ở mà còn bao gồm các công trình xây dựng khác như nhà xưởng, kho tàng, công trình giao thông (cầu, cống, đường...), cây rừng, cây lâu năm... Đối với từng loại tài sản cũng sẽ đủ chi tiết để đảm bảo thuận lợi cho người dân khi tham gia các giao dịch dân sự, đồng thời tạo thuận lợi cho các cơ quan nhà nước khi xác định mức độ thiệt hại để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Phạm Khánh Châu - Nam - phố Kim Đồng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Trong đợt kiểm tra thi hành Luật Đất đai vừa qua, người dân ở nhiều nơi rất bức xúc với cán bộ địa chính xã phường, phần do bị nhũng nhiễu, phần do trình độ của đội ngũ này còn bất cập. Trong khi đó chính Bộ trưởng Mai Ái Trực đã có lần nói “Tôi không cách chức được, dù chỉ 1 cán bộ địa chính xã”. Lẽ nào không có cách để thay đổi tình trạng này?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Đúng là trong đợt kiểm tra vừa qua ở một số nơi thì cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn còn chưa hoàn thành hết trách nhiệm của mình, có nơi còn có biểu hiện nhũng nhiẽu. Bộ trưởng Mai Ái Trực đã có lần nói, không cách chức được vì cách chức cán bộ địa chính xã thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, và biện pháp lúc này là làm tốt việc kiểm tra thường xuyên để phát hiện cán bộ địa chính xã nào có thái độ không tốt trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình. Nếu phát hiện thấy sai sót thì UBND cấp huyện phải thực hiện cách chức nếu hành vi vi phạm của cán bộ địa chính xã đó phải được xử lý bằng hình thức cách chức theo quy định của Nghị định 181. Vấn đề là chúng ta phải tiến hành hệ thống kiểm tra thường xuyên, định kỳ và có hiệu quả thì mới giải quyết được những ách tắc hiện nay trong việc chấn chỉnh lại hệ thống công chức và công vụ về quản lý đất đai.
binh1971@yahoo.com - Nam -
- Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các NĐ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và NĐ 187/CP NĐ sửa đổi, bổ sung nói trên có đề xuất, “áp giá đất 6 tháng cuối năm 2004 cho các hộ dân mua nhà theo NĐ 61/CP trong năm 2005”. Từ nay đến cuối năm 2005 chỉ còn có hơn 3 tháng, mà NĐ vẫn chưa được ban hành. Liệu người dân có nên tiếp tục chờ đợi không, thưa ông?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nói trên có đề xuất "áp giá đất 6 tháng cuối năm 2004 cho các hộ dân mua nhà theo Nghị định 61/CP trong năm 2005". Đề xuất này nhằm khuyến khích người đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước tới đăng ký để mua nhà đang thuê. Nếu được Chính phủ thông qua, Bộ TN - MT sẽ có hướng dẫn để thực hiện. Dự kiến sẽ là: căn cứ vào thời điểm người nộp đơn xin mua nhà được tính giá đất. Nếu hạn nộp đơn theo đúng quy định trong thời điểm trước 31-12-2005 thì vẫn được áp giá theo giá đất quy định năm 2004. Nếu vì lý do không thể sớm ban hành nghị định này thì có thể xem xét lùi thời hạn nộp đơn sang năm 2006.
chinhtrung@gmail.com - Nam -
- Thứ trưởng đã có lần phát biểu trên báo về việc giá bồi thường đất nông nghiệp thấp, vậy dự kiến bao giờ nhà nước sẽ sửa đổi? Lãnh đạo bộ có nói sẽ đề nghị sửa những vướng mắc trong cơ chế giá (kể cả đối với giao đất, cho thuê đất và đền bù khi Nhà nước thu hồi đất), nhưng trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các NĐ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và NĐ 187/CP lại không thấy nói đến chuyện sửa NĐ 188/CP. Như vậy, nhà nước sẽ sửa bằng cách nào?
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Đúng là trong dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các NĐ thi hành Luật Đất đai chưa đề cập đến vấn đề sửa đổi giá đất nông nghiệp tại khu vực kinh tế phát triển, vì đây là một vấn đề được phát hiện mang tính phổ biến trong quá trrình kiểm tra việc thi hành Luật Đất đai vào tháng 8-2005. Đây là vấn đề Bộ TN-MT sẽ đề nghị CP sửa đổi, có liên quan tới quy định tại Nghị định 188. Đây là vấn đề lớn, cần có sự thảo luận rộng hơn, cần có ý kiến của nhiều bộ, ngành. Do vậy, nếu đề nghị điều chỉnh trong dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các NĐ thi hành Luật Đất đai thì sẽ làm chậm việc ban hành nghị định này. Do vậy, Bộ TN-MT vẫn đề nghị Chính phủ ban hành sớm Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các NĐ thi hành Luật Đất đai cho kịp với việc điều chỉnh những đòi hỏi của cuộc sống thực tế. Vấn đề sửa đổi khung giá đất đối với đất nông nghiệp tại khu vực kinh tế phát triển sẽ được xem xét chi tiết trong giai đoạn cuối năm 2005 bằng một NĐ sửa đổi bổ sung khác.
Nguyễn Thị Phượng - Nữ - K406, khu tập thể Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội
- Tôi mua lại căn hộ của một người được phân nhà tái định cư (có đầy đủ tất cả các loại giấy tờ, cả giấy mua bán nhà giữa tôi và bà này, có xác nhận của phường). Nay Công ty Kinh doanh nhà tổ chức làm sổ đỏ, tôi nộp hồ sơ xin cấp thì được trả lời chỉ cấp sổ cho chủ trước, sau đó mới làm thủ tục sang tên cho tôi, như thế có phải quá rườm rà không?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Nếu cơ quan quản lý trả lời là chỉ cấp "sổ đỏ" cho chủ trước rồi mới làm thủ tục sang tên cho chị, thì cơ quan quản lý đã thực hiện không đúng quy định của pháp luật (Khoản 2, Điều 50 Luật Đất đai). Về vấn đề này, chị có thể gửi đơn kiến nghị qua đường dây nóng của Sở TN-MT Hà Nội, hoặc Bộ TN-MT để kịp có ý kiến chấn chỉnh đối với cơ quan đã trả lời câu hỏi như vậy.
ngodientuan@hotmail.com - Nam -
- Hiện nay, dư luận đang rất băn khoăn về chuyện cấp “giấy hồng” theo NĐ 95/CP, quan điểm cá nhân của ông về việc này như thế nào?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Về vấn đề này, tôi đã nói rất nhiều lần ở rất nhiều nơi. Biện pháp đơn giản nhất là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký quyền sở hữu của mình phù hợp với pháp luật về dân sự trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("Sổ đỏ"). Chúng ta không nên phức tạp hoá những điều vốn là giản dị!
Nguyễn Hữu Trưởng - Nam - Vũng Tàu
- Quy định về thời hạn cấp “sổ đỏ” trong NĐ 181 đã rất rõ ràng nhưng người dân thường phải chờ đợi lâu hơn nhiều mới có được GCN? Như vậy, có thể coi là các cơ quan có thẩm quyền vi phạm pháp luật hay quy định của NĐ 181 là thiếu thực tế?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Qua kiểm tra 1 năm thi hành Luật Đất đai 2003 cũng có nhiều địa phương thực hiện tốt quy định về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Như vậy không thể kết luận Nghị định 181 là thiếu thực tế. Vấn đề đặt ra là phải xem xét tại sao: cũng với quy định như vậy có địa phương lại không đáp ứng được về mặt thời gian. Trên cơ sở kết quả của đợt kiểm tra, Bộ TN-MT sẽ chỉ đạo các địa phương khắc phục ngay tình trạng này và có hình thức kỷ luật đối với cán bộ cố tình làm chậm trình tự thủ tục hành chính theo quy định của Nghị định 181.
hoangtam333@yahoo.com - Nam -
- Đơn vị chúng tôi được UBNDTP Cần Thơ thuận qui hoạch giao đất đầu tư dự án năm 2002, quyết định phê duyệt qui hoạch 1/500 tháng 6 năm 2003, đã hoàn thành công tác lập hồ sơ kỹ thuật về đất, đang trình phương án nguyên tắc bồi thường thiệt hại, đã thương lượng khoản 40% diện tích DA và vào tháng 8/2005 đã được UBTP thuận cho gia hạn thêm 06 tháng. Vậy đơn vị của chúng tôi có thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 12 điều 38 Luật Đất đai không?.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Nếu đơn vị của bạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn thêm 6 tháng kể từ tháng 8-2005 để tiếp tục triển khai dự án thì tại thời điểm này (tháng 9-2005) đơn vị bạn không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai.
hoangtam333@yahoo.com - Nam -
- Theo chủ trương của nhà nước thì khuyến khích nhà đầu tư thương lượng với các hộ dân về giá bồi thường về đất. Vậy khi nhà đầu tư đã thương lượng như câu 1, nếu thực hiện tiếp, đơn vị của tôi vẫn tiếp tục thỏa thuận thì phần diện tích chưa thỏa thuận có thuộc trường hợp khoản 12 điều 38 LDĐ?.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai được tính thời hạn từ khi bàn giao đất đã thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu diện tích đất đó thuộc phạm vi thực hiện cơ chế thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê, hoặc góp vốn của người sử dụng đất thì thời hạn được tính sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng, thuê, hoặc góp vốn
hoangtam333@yahoo.com - Nam -
- Theo LĐĐ 2003 thì có phải tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đều phải áp dụng hình thức đấu giá theo điều 58 Luật Đất đai?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Các dự án kinh doanh nhà bán và cho thuê đều phải thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trừ trường hợp: nhà ở thuộc diện chính sách, nhà ở cho người có công với cách mạng, nhà ở cho người nghèo, nhà ở cho đồng bào dân tộc thiểu số đặc biệt khó khăn, nhà chung cư cho công nhân trong khu công nghiệp, KTX sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai và các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ. Bên cạnh đó, nếu chủ dự án đã là người sử dụng đất trước đây của thửa đất đó thì cũng không phải thực hiện đấu giá hoặc trường hợp đã đưa ra đấu giá nhưng không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.
Nguyễn Nam - Nam 40 tuổi - TP HCM
- Tôi có nộp hồ sơ làm thủ tục hợp thức hóa lô đất trước ngày 1/1/2005 tại quận. Đến ngày hẹn, tôi trở lại thì người thụ lý trả lời hồ sơ tôi còn thiếu giấy chuyển nhượng đất của người A và B (đến lượt tôi là C). Bà A và B chỉ có giấy chuyển nhượng nhà năm 1988. Trong khi đó bà B đã đăng ký tờ ĐĂNG KÝ NHÀ-ĐẤT có chứng thực địa phương gồm nhà và đất năm 1999 (trong đó có phần đất bà B bán cho tôi). Xin ông Võ cho biết hồ sơ của tôi có thể hoàn tất thủ tục được không? (vì hiện nay không tìm được bà A để làm bổ túc giấy chuyển nhượng) hay phải chờ đến thời điểm nào?
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Trường hợp này có thể hợp thức được theo Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai. Về thủ tục chi tiết anh có thể liên hệ với cơ quan quản lý hoặc các văn phòng luật sư để được hướng dẫn cụ thể.
votannguyen1174@yahoo.com] - Nam -
- Gia đình tôi có 9 khẩu, 2 vợ chồng và 7 đứa con (4 đã có vợ chồng, 3 đứa đang trưởng thành). Trước năm 1975 gia đình tôi khai phá được 90.000 m2 đất nông nghiệp tại xã Mỹ Hiệp Sơn, huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang, đến năm 1993 thì được nhà nước cấp QSDĐ giấy xanh (giấy tạm). Gia đình tôi đăng ký hết đất vào một giấy ghi làm 2 thửa (một thửa ghi là 30.000m2 thời hạn sử dụng là tháng 10/2013 và một thửa ghi là 60.000m2 thời hạn sử dụng là tháng 10/2003). Đến tháng 10 năm 2002 gia đình tôi đổi giấy chứng nhận QSDĐ sang màu đỏ (mẫu của trung ương) trên giấy QSDĐ vẫn ghi như cũ. Đến tháng 6 năm 2005 tôi lập thủ tục sang tên chia đất cho các con thì đến phòng TN&MT buộc tôi phải lập thủ tục thuê đất, phải nộp tiền thuê trên 50 triệu. Vậy xin hỏi gia đình Tôi có đất như vậy sao không được chia đất cho các con tôi, mà phải chuyển sang thuê đất; trong khi nhà nước không cấp đất được cho các con tôi, mà tôi chia đất cho con lại phải lập thủ tục thuê đất nhà nước (hơn nữa đất này là đất gia đình tôi khai phá)?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Quy định đối với đất tự khai hoang được thực hiện theo Điều 97 của Nghị định 181. Trước hết, cần phải xem hạn mức giao đất nông nghiệp của tỉnh Kiên Giang là bao nhiêu; phần diện tích đất dưới hạn mức thì không phải chuyển sang thuê đất; phần diện tích vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất. Như vậy, anh cần hỏi kỹ Phòng TN-MT về hạn mức giao đất nông nghiệp của tỉnh Kiên Giang, và so sánh diện tích 90.000 m2 của gia đình với hạn mức đó.
Ngô Đức Mậu - Nam 27 tuổi - Đại học Saitama - Nhật Bản
- Kính gửi giáo sư Võ, hiện nay ở một số địa phương, chẳng hạn như Hà Nội, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ vẫn còn tính đến chuyện "hộ khẩu" (cụ thể là các đối tượng KT3). Theo tôi biết, đây là một chủ trương không đúng với tinh thần của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/CP, vậy theo GS, cần có biện pháp gì để các địa phương bớt "hành dân"?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Đúng là hiện nay Hà Nội và TPHCM còn đang cân nhắc việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho diện chưa có hộ khẩu chính thức. Theo tôi biết, hai thành phố lớn này cũng có những lý do nhất định để không ngăn trở việc cấp giấy không phụ thuộc vào hộ khẩu nhưng muốn có những quy định chặt chẽ hơn để tránh tình trạng làm mất cân đối trong cung - cầu nhà ở tại địa phương do dòng người di cư tìm việc làm từ các địa phương khác. Lãnh đạo hai thành phố đang xem xét việc này và chúng ta tiếp tục chờ đơi.
Nguyễn Tường Cường - Nam - 6/6B Nguyễn Siêu, P. Bến Nghé, Q. I,
- Tôi tên là Nguyễn Tường Cường (vợ tôi tên Nguyễn Thị Dàng, hộ khẩu thường trú tại 6/6B Nguyễn Siêu, phường Bến Nghé quận 1 TPHCM, xin hỏi về thuế chuyển quyền sử dụng đất của phần đất tại quận 2, phường An Phú như sau: Năm 1993, gia đình tôi cùng người bạn mua chung một miếng đất (500m2), nhưng vì không nắm luật, nên khi làm thủ tục chỉ để người bạn đứng tên. Năm 1999, khi nhà nước tiến hành kê khai đất, gia đình tôi đã làm bản kê khai riêng phần 200m2 đất của mình. Sau đó, chúng tôi phải làm thủ tục tách giấy tờ đất riêng. Vì thủ tục quá chậm, đến ngày 22/12/2004, giấy tờ xin cấp sổ đỏ của chúng tôi mới nộp được lên quận. Xin hỏi: 1. Trường hợp này, chúng tôi phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá cũ hay giá mới?. 2.Nếu phải đóng thuế theo giá mới, chúng tôi có được xét giảm, vì trước đó đã cắt phần đất của mình để làm đường (khoảng 40m2), mà không được đền bù tiền đất không (chỉ được trợ cấp cho phần xây dựng bị đập bỏ)?. 3.Giá đất để tính thuế mới cao gần gấp 2 lần giá cũ, chúng tôi không đủ tiền nộp nếu phải đóng theo giá mới. Chúng tôi có thể xin nợ tiền thuế không?.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại công văn số 723TC/TCT ngày 19-1-2005 thì trường hợp của ông Cường vẫn được nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất cũ của năm 2004.
duy hoa - Nam 55 tuổi - thanh hoa
- Thưa Thứ truởng, hiện nay trong thực hiện Luật Đất đai 2003 ở các địa phuơng còn nhiều điểm chưa rõ, chưa dám mạnh dạn thực hiện đúng tinh thần cởi mở của luật mới. Đề nghị Thứ truởng giải đáp cho một số điều còn phân vân, lúng túng trong việc triển khai thực hiện. Cụ thể như sau: 1/ Theo Điều 87 Luật Đất đai cũng như Điều 45 Ngị định 181 mới chỉ đề cập đến việc công nhận hạn mức đất ở đối với truờng hợp đất ở có vuờn ao. Trong thực tế nhiều truờng hợp đang sử dụng đất với diện tích lớn hơn mức công nhận đất ở theo quy định, nhưng đã xây dựng nhà ở, không còn vuờn ao nằm trong khu dân cư ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Vậy khi cấp GCNQSD đất cho các truờng hợp này diện tích đất ở đuợc xác định như thế nào, có được công nhận là đất ở cả không, nếu không được công nhận cả thì cách ghi trên GCNQSD đất đối với phần đất không được công nhận là đất ở mà đã xây dựng nhà ở như thế nào?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Tôi xin trả lời luôn 2 câu hỏi của bạn.
Nếu trên giấy tờ về QSDĐ có ghi diện tích mà khác với diện tích thực tế, đất được sử dụng trước 18-12-1980 thì diện tích đất ở được công nhận đúng bằng diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ. Phần diện tích nhiều hơn được ghi là đất nông nghiệp nếu diện tích đó không có tranh chấp.
Trong trường hợp diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức công nhận đất ở nhỏ hơn diện tích toàn thửa đất, mà nhà ở đã được xây dựng trên toàn thửa đất thì cần phải đóng tiền sử dụng đất đối với diện tích chưa được công nhận là đất ở mà đã xây nhà. Tiền sử dụng đất trong trường hợp này bằng tiền sử dụng đất ở trừ đi tiền sử dụng đất nông nghiệp gắn với thửa đất ở có vườn ao.
dungles2005@yahoo.co.uk. - Nam -
- Tôi có miếng đất (70m2) được UBND TPHCM cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" (hay gọi là "giấy đỏ") vào năm 2001. Cuối năm 2004, tôi có giấy phép xây dựng và đã xây hoàn chỉnh ngôi nhà trên miếng đất đó. Tôi muốn làm giấy "Sở hữu nhà" nhưng từ đầu năm 2005 đến nay, qua báo chí, tôi thực sự "bị rối" vì có quá nhiều thông tin liên quan đến vấn đề "1 giấy hay 2 giấy". Đề nghị thứ trưởng của hai bộ, tư vấn giúp tôi nên làm giấy tờ sở hữu nhà ngay bây giờ hay tiếp tục chờ cho đến lúc các bộ thống nhất "1 hay 2 giấy" mới tiến hành làm thủ tục. Nếu làm "giấy sở hữu nhà và đất" trong thời gian này, tôi có bị thu lại "giấy đỏ" đã cấp năm 2001.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Trong trường hợp của anh, về đất đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, nhà ở được xây dựng sau khi QSDĐ được công nhận. Theo Nghị định 95 của Chính phủ, có thể làm thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng hiện nay Nghị định 95 chưa được triển khai vì còn có những điều có liên quan tới Luật Nhà ở mà Quốc hội sẽ thông qua vào kỳ họp tới, Luật Đăng ký bất động sản mà Quốc hội sẽ thông qua vào kỳ họp tiếp theo. Đề nghị anh cứ chờ đợi, vì nhà ở được xây dựng trên thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng thì đương nhiên được công nhận quyền sở hữu của Bộ luật Dân sự, không ai có thể tước quyền sở hữu này. Tức là, việc chờ đợi không ảnh hưởng tới quyền sở hữu nhà ở vốn có của anh.
Ngọc Hương - Nữ 39 tuổi - cư xá 232
- S.O.S - S.O.S - S.O.S! Kinh thưa ngài thứ trưởng, đây là tiếng kêu cứu của 42 hộ dân tổ 17 P22 quận Bình Thạnh TPHCM, thuộc dự án cầu Thủ Thiêm - điểm nóng nhất hiện nay về giải tỏa của quận Bình Thạnh. Xin thứ trưởng hãy cứu chúng tôi, chúng tôi không còn biết kêu ai nữa vì nay mai 24-9, chúng tôi có khả năng sẽ nhận được lệnh cuỡng chế của ban đền bù. Xin ông hãy cho ngay đoàn thanh tra của bộ tới điểm nóng trực tiếp nghe người dân chúng tôi trình bày: hầu hết đều có giấy tờ chứng minh nhà ở đã được ổn định trước tháng 10 năm 1993, có hộ còn ở trước giải phóng, có hộ khẩu TPHCM, có KT3 nhưng vì vướng qui hoạch treo 3009 nên không làm "sổ đỏ" được. Nay vì làm cầu Thủ Thiêm, người dân xin nghiêm chỉnh chấp hành di dời, nhưng ban giải tỏa Bình Thạnh đã ép chúng tôi là lấn chiếm đất đầm lầy chiếu theo nghị định 197 phải thu hồi đất không đền bù, chỉ hỗ trợ di dời 10 triệu đồng. Nhà thì bán với giá bảo toàn vốn với điều kiện phải trả tiền 1 lần, đất thì không bồi thường, tiền đâu chúng tôi mua nhà. Xin ông cho biết ban bồi thường quận Bình Thạnh làm như vậy có đúng không ?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Theo quy định của pháp luật, khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng cầu Thủ Thiêm, các hộ dân phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Còn về vấn đề bồi thường, các hộ dân nếu thấy chưa thỏa đáng thì có quyền làm đơn khiếu nại gửi đến cấp có thẩm quyền đã ra quyết định thu hồi đất. Việc giải quyết khiếu nại của các hộ dân phải theo đúng quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai.
Pham Vĩnh Di - Nam - 323B/16A Dao duy Anh, P9, Q.Phu Nhuan,TpHCM
- Tôi mua một nền đất của một chủ đất, nhưng giấy tờ chính quyền TPHCM cấp cho chủ đất ghi sai diện tích so với thực tế (nhỏ hơn). Nay tôi muốn xin cấp giấy chủ quyền nhà xây trên diện tích trên với đúng diện tích khuôn viên đất, nhưng không rõ là phần đất thiếu hụt trên có được cấp chủ quyền không? Nếu muốn được cấp phần đất thiếu hụt trên có đóng lệ phí liên quan không? Nếu phải đóng thì rất vô lý, vì giấy đỏ cấp sai thực tế, mà tiền mua đất đã trả đủ.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Trường hợp của ông cần phải kiểm tra lại tại sao có sự sai sót này. Nếu đất đó có ranh giới ổn định, khi cấp giấy chứng nhận, cơ quan chuyên môn đo đạc sai với thực tế thì giấy chứng nhận của ông sẽ được cơ quan có thẩm quyền đính chính sai sót đó. Trường hợp có sự sai sót khác, do chủ cũ lấn chiếm ra, thì phải xử lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định rồi mới sửa chữa lại giấy chứng nhận.
Le Trong Anh - Nam - anhquang1998@yahoo.com
- Đối với những trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 mà người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai, nhưng diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, thửa đất nằm trong khu dân cư ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch … Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, toàn bộ diện tích thực tế có được công nhận là đất ở cả không, nếu được công nhận thì phần diện tích tăng lên có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Khi có các giấy tờ thuộc các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì cần phải xác định thời gian bắt đầu sử dụng đất. Nếu trước 18-12-1980 thì được công nhận toàn bộ diện tích. Nếu sử dụng sau 18-12-1980 mà trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Trần Thị Hữu Phúc - Nữ 44 tuổi - Q9 TP HCM
- 1- Ba Má tôi được hợp đồng thuê nhà với đội quản lý nhà Thủ Đức - TP HCM năm 1978 bao gồm 01 căn nhà cấp 4 nằm trong khuôn viên 795m2. 2- Từ tháng 01-1986 đã được hợp thức hoá bằng hợp đồng mua bán nhà với điện tích 200m2 trong đó có căn nhà (do Sở Nhà đất TP. HCM ký).. Diện tích còn lại ba má tôi vẫn đóng thuế nông nghiệp. Do nhu cầu có cất thêm nhà cho các con ở khi các con có gia đình riêng, năm 1999 đã có kê khai cụ thể. 4- Hiện nay phần đất còn lại trên, ba má tôi muốn hoá giá, hợp thức mua bán để cho các con có giấy tờ hợp lệ (sổ đỏ). Vậy tôi xin hỏi: - Nhà nuớc có chủ trương cho hợp thức mua bán phần đất còn lại không?. - Nếu có, cần tiến hành những thủ tục gì?. Ghi chú: Hiện khu đất cả gia đình chúng tôi đang ở không bị quy hoạch, là đất thổ cư.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Trường hợp của chị là thuộc trường hợp trên thửa đất có nhà ở gắn với vườn ao mà đã sử dụng đất từ năm 1978 (thuê đất), và được hợp thức đất thuộc quyền sử dụng của mình vào năm 1986. Như vậy, có thể so sánh diện tích 200m2 đã được công nhận là đất ở với diện tích cần được công nhận là đất ở theo hạn mức công nhận đất ở của UBND TPHCM. Nếu phù hợp quy hoạch, thì diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức trừ 200m2 được chuyển sang làm đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất (theo Điều 45 Nghị định 181). Còn phần diện tích vượt trên hạn mức công nhận quyền sử dụng đất muốn chuyển sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp này điểm thứ nhất cần xem xét là quy hoạch đối với thửa đất đó (sẽ là khu dân cư hay không phải là khu dân cư); thứ hai là cần xác định diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức công nhận đất ở của UBND TPHCM.
Về các thủ tục để thực hiện, mời chị xem văn bản quy định các thủ tục hành chính về quản lý đất đai của UBND TPHCM.
Phạm Việt Trung - Nam - tungsxd@yahoo.com
- Theo tôi được biết, để thực hiện Nghị định 181/2004/NĐ-CP, đầu năm 2005, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có một quyết định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " Sổ đỏ". Nội dung trong quyết định đó có nói: Trong năm 2005 sẽ làm hết "sổ đỏ" cho hộ dân ở các thành phố và ở nông thôn thì sẽ kết thúc năm 2006. Tuy nhiên cho đến nay thì điều đó không thể nào thực hiện được, bởi có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Thứ trưởng có thể giải thích rõ hơn về tiến độ thực hiện việc cấp sổ đỏ, tại sao không làm được mà lại ra quyết định thi hành.
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Trong năm 2005 phải hoàn thành nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định của Thủ tướng Chính phủ (Chỉ thị 05 của Thủ tướng Chính phủ). Bộ TN-MT sẽ cố gắng hết sức để thực hiện chỉ thị này.
vunam49@yahoo.com - Nam -
- Chúng tôi là những hộ CBCNV được bộ chủ quản QĐ cấp nhà từ tháng 3-1991, là đối tượng điều chỉnh của QĐ80/TTg mà Thủ tướng Chính phủ ký ban hành năm 2001, theo sau còn nhiều chỉ thị và hướng dẫn... Đến nay đã qua 5 năm, theo chúng tôi thì việc giải quyết quá chậm (hình như chỉ mới có vài trường hợp được giải quyết thuộc Bộ Tài chính?). Đối tượng loại này ở TP Hồ chí Minh lên tới hàng ngàn. Xin hỏi ông, đợt công tác vừa qua của quý bộ có quan tâm đến những đối tượng này? Hướng giải quyết sẽ ra sao?
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Qua đợt kiểm tra vừa rồi, việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê cũng được Bộ TN - MT quan tâm. Bộ đã kiến nghị với Chính phủ để đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, cụ thể là trong dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định về thi hành Luật Đất đai đã quy định: Nếu người dân nộp hồ sơ mua nhà trong thời điểm trước 31-12-2005 thì sẽ được áp giá theo giá đất năm 2004.
Nếu nội dung này được Chính phủ thông qua sẽ đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Người mua nhà được xem xét miễn giảm theo các chính sách đối với người có công.
Nguyễn Trung - Nam - dangnhu70@hotmail.com
- Hiện tôi đang cự ngụ tại căn nhà ở quận Gò Vấp – T.p Hồ Chí Minh, do cha mẹ tôi đứng tên chủ quyền năm 1996. (Đã được cấp Quyền sử dụng đất năm 1995). Nay cha tôi đã qua đời, mẹ tôi chuẩn bị ra nước ngoài sống cùng em gái. Vậy mẹ tôi và tôi phải thực hiện các thủ tục và khoản thuế nào để chuyển chủ quyền sang cho tôi khi: - Cha, mẹ đã đồng ý cho tôi căn nhà trên và không xảy ra tranh chấp giữa các anh, em trong nhà. - Nếu lập di chúc, xin hỏi lập ở đâu? Một mình mẹ tôi có được không (do cha đã qua đời và không có xảy ra tranh chấp)? Sau này nếu mẹ tôi sinh sống ở nước ngoài thì di chúc có còn được luật pháp Việt Nam công nhận hay không? Khi nào thì di chúc có hiệu lực?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Nếu cha mẹ ông đã đồng ý cho ông căn nhà này thì ông cần phải làm thủ tục tặng, cho nhà đất (không phải lập di chúc) xin giới thiệu ông nghiên cứu Điều 152, 158 Nghị định 181.
Bộ TN - MT cùng với Bộ Tư pháp đang chuẩn bị ban hành thông tư liên tịch để hướng dẫn cụ thể hơn về trình tự thủ tục khi người sử dụng đất thực hiện các quyền (trong đó có trình tự thủ tục tặng cho nhà đất). Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định khi ông đến cơ quan nhà nước để làm thủ tục sang tên.
phong mai - Nữ - phong_mai98@yahoo.com
- Qua đợt kiểm tra về tình hình thực hiện luật đất đai năm 2003, thứ trưởng đã phát hiện nhiều địa phương, trong đó có TPHCM đã thực hiện sai khi không chịu cấp giấy CNQSD đất cho dân vì vin vào lý do “đất không có nguồn gốc”. Nhưng đúng như Thứ trưởng nói, thực ra đất nào cũng có nguồn gốc, chỉ có điều là không hợp với “khẩu vị” của cán bộ địa chính hoặc dân không chịu chi tiền hối lộ (chẳng hạn đất khai phá nơi sình lầy, ao đìa.. thì cho là đất lấn chiếm). Vậy Bộ TN-MT có biện pháp gì để chấn chỉnh, chế tài? Phải có qui định gì cụ thể bằng văn bản, chẳng lẽ nói rồi bỏ qua luôn?. Nói chung tôi thấy các địa phương vin vào lý do của Bộ TN-MT không có văn bản hướng dẫn cụ thể từng trường hợp, trong khi cán bộ địa chính của địa phương thì quá kém hoặc giả đò kém. Vậy bộ sẽ làm gì cụ thể trong thời gian tới?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Tất cả những vấn đề có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đều đã có quy định cụ thể, từ nguồn gốc sử dụng đất, thời gian bắt đầu sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính khi cấp giấy... Nhiều địa phương không thực hịên đúng các quy định này, và cũng chưa được chấn chỉnh để phải thực hiện đúng các quy định đó, do việc kiểm tra thực thi pháp luật của cấp trên đối với cấp dưới chưa được tốt. Bộ TN-MT không và sẽ không bỏ qua việc này, và chúng ta phải thực hiện tốt quy trình kiểm tra thường xuyên, định kỳ của cấp trên đối với cấp dưới trong thi hành pháp luật nói chung, và pháp luật về đất đai nói riêng.
Vo Van Hien - Nam - 174, Chau Thi Kim, Phuong 3, Thi xa Tan An, Long An
- Năm 1963 tôi có 2500m2 đất ruộng. Tôi lập vườn và cất nhà ở. Sau giải phóng, nhà nước chỉ chấp nhận mỗi hộ được 200m2 đất thổ cư. Từ đó hàng năm tôi đều đóng thuế đất ở và đất nông nghiệp theo qui định. Năm 2003, tôi được cấp sổ đỏ phần đất vườn, phần 200m2 đất thổ chưa được cấp quyền sử dụng. Hiện nay tôi có nhu cầu hợp thức chuyển 200m2 đất thổ cư để các con an cư lạc nghiệp. Vậy việc chuyển đất vườn lên đất thổ cư của tôi thuộc điều 45 của Nghị đinh 181/2004/NDCP là không nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất thổ cư không?
- Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: Theo quy định tại điều 87 của Luật Đất đai thì việc xác định lại diện tích đất ở có vườn ao đã được quy định rất cụ thể và lấy mốc thời gian là ngày 18-12-1980. Mặc dù gia đình ông trước đây chỉ được ghi trên giấy chứng nhận là 200 mét thì nay khi ông chuyển mục đích sang làm đất ở đối với phần diện tích còn lại thì sẽ được xác định lại diện tích đất ở có vườn ao theo điều 87. Nếu ông chuyển đất đã được xác định là đất ở sang làm nhà ở thì không phải nộp tiền chuyển mục đích.
Chương trình giao lưu trực tuyến của báo SGGP online đã được bạn đọc tham gia rất sôi nổi với gần 600 câu hỏi. Các vị khách mời của chương trình cũng đã trả lời hết sức thẳng thắn, súc tích, mang những lại nội dung thiết thực cho những bạn đọc quan tâm đến những vấn đề được nêu. Tuy nhiên, do thời gian có hạn nên còn nhiều câu hỏi của bạn đọc vẫn chưa được trả lời. Mong bạn đọc thông cảm.
SGGP online chân thành cảm ơn hai vị khách mời: Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; và TS Bùi Trung Chính, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng quý bạn đọc đã tham gia buổi giao lưu.
Hẹn gặp lại các bạn đọc trong các chương trình giao lưu vào lúc 9 giờ sáng mai, thứ năm, 15-9-2005 cùng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga nhằm giải đáp những thắc mắc xung quanh việc triển khai Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng.
Một lần nữa, xin cảm ơn. Chào các bạn!
