Nhu cầu về nhà ở xã hội (NƠXH) ở nước ta rất lớn nhưng nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa vẫn khó có thể giải quyết kịp thời nhu cầu NƠXH của cả nước, nhất là tại các TP lớn như Hà Nội, TPHCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Mới đây, các doanh nghiệp (DN) bất động sản, trong đó có nhiều DN đã có kinh nghiệm thực hiện các dự án NƠXH đã đưa ra một số kiến nghị nhằm tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện để các dự án NƠXH.
Cần linh hoạt hơn
Cụ thể, liên quan đến quy hoạch và bố trí quỹ đất triển khai các dự án NƠXH, theo quy định hiện hành, các dự án phát triển đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở để bố trí NƠXH. Tuy nhiên, đối với các dự án đã triển khai trước đây thì không bố trí quỹ đất hoặc quỹ đất 20% đã được địa phương đầu tư xây dựng cho các mục đích khác. Các dự án phát triển mới phải mất thời gian rất dài mới có được quỹ đất sạch để triển khai. Chính vì vậy, tại thời điểm hiện nay, quỹ đất phát triển NƠXH rất hạn hẹp, nhất là tại các địa phương có nhu cầu cao về NƠXH. Các DN tại TPHCM cho rằng, quy định các dự án nhà ở thương mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển NƠXH là nguồn lực rất lớn để phát triển NƠXH, cần được sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên, với quy định dự án có quy mô từ 10ha trở lên phải xây NƠXH trong dự án chưa phù hợp với tất cả dự án lớn. Chính vì thế, các DN tại TPHCM đã kiến nghị cho phép tất cả các DN đều được lựa chọn 1 trong 3 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: đó là xây dựng NƠXH tại dự án; hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác; hoặc thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể do UBND TPHCM xem xét quyết định. Nguồn tiền thu được này sẽ được đầu tư vào các dự án phát triển NƠXH theo quy hoạch của địa phương.
Nhiều dự án nhà vừa túi tiền được các doanh nghiệp đầu tư xây dựng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân TP Ảnh: HUY ANH
Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị (HUD), DN đã triển khai 12 dự án NƠXH, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TPHCM HUD cũng cho rằng, quy định dành 20% diện tích NƠXH để cho thuê, không phân biệt địa bàn, khu vực dự án trên thực tế, tại các đô thị lớn, nhu cầu thuê NƠXH lớn và quỹ nhà cho thuê là cần thiết, dễ dàng lấp đầy. Nhưng tại các khu vực đô thị của nhiều địa phương xa, do tập quán sống và quan niệm về sở hữu, quỹ nhà cho thuê thì lại rất khó lấp đầy. Chính vì vậy, theo HUD, không nên quy định “cứng” tỷ lệ cho thuê đối với các dự án NƠXH, mà nên giao cho HĐND cấp tỉnh, TP trực thuộc Trung ương căn cứ đặc thù địa phương mình mà quy định tỷ lệ diện tích NƠXH cho thuê này.
Một trong những lý do mà nhiều DN vẫn chưa mặn mà với Chương trình NƠXH là vì quy định “cứng” tỷ lệ lợi nhuận định mức của các DN tham gia. Theo quy định hiện hành, giá bán NƠXH do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư (kể cả lãi vay) với lợi nhuận định mức các dự án NƠXH không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư dự án. Động thái này nhằm khống chế các chủ đầu tư không được xác định giá bán với lợi nhuận quá cao, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua là nhóm đối tượng chính sách xã hội. Tuy nhiên, các DN cho rằng, việc quy định “cứng” tỷ lệ lợi nhuận định mức vô hình trung đã không khuyến khích, không tạo động lực để các chủ đầu tư áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ và các giải pháp tiết kiệm trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm. Ngoài ra, liên quan đến việc phân bổ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các dự án NƠXH trong giá bán, theo quy định hiện hành, dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì không có quy định cụ thể. Do vậy, theo các DN, cần có sự thống nhất trong các tiêu chí và cách thức phân bổ các chi phí để đảm bảo sự minh bạch và công bằng đối với các chủ đầu tư cũng như người mua các dự án NƠXH.
Khuyến khích nhà ở cho thuê
Riêng tại TPHCM, Sở Xây dựng TP đã đưa ra mục tiêu hoàn thành 44.701 căn hộ NƠXH đến năm 2020, với 39 dự án. Với số lượng trên, các DN nhận định rằng TP có khả năng “cán đích” nhanh. Tuy nhiên, cần có những chính sách nhằm khuyến khích phát triển các loại hình nhà ở khác như nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ bên cạnh phát triển NƠXH.
Hiện TPHCM đã phủ kín quy hoạch 1/2000, theo quy định của Luật Nhà ở thì phát triển NƠXH phải theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và theo dự án. Chính vì thế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, HoREA kiến nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường trình TP phê duyệt quy hoạch phát triển NƠXH, nhà ở bình dân, để hình thành các khu đô thị vệ tinh “chuẩn thấp” (tối thiểu bằng tiêu chuẩn dự án NƠXH) dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng NƠXH trên địa bàn từng quận, huyện và cụm NƠXH theo khu vực có tính liên quận, nhất là các huyện có quỹ đất nông trường, trên tất cả các hướng của TP, có đầy đủ tiện ích như bệnh viện, trường học, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí... và có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý, kết nối giao thông thuận tiện.
Ngoài ra, các DN bất động sản tại TPHCM cũng cho rằng, bên cạnh việc khuyến khích phát triển các dự án NƠXH, nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ là loại nhà cần được khuyến khích và phát triển tại TPHCM. Tuy nhiên hiện nay, nhiều DN tại TPHCM làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không có sự ưu đãi về vay vốn tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN như dự án NƠXH nhưng nhiều DN vẫn thực hiện được những dự án NƠXH, nhà ở thương mại để bán, thuê mua, hoặc cho thuê giá rẻ, như Công ty Lê Thành, Công ty Nam Long... Từ đó, HoREA kiến nghị Nhà nước có chính sách thí điểm để khuyến khích DN thực hiện loại dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (khoảng từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng) được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, được giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập DN còn 10%, có chính sách tín dụng ưu đãi... thì còn có thể giảm thêm giá cho thuê loại nhà này, và thu hút thêm nhiều DN tham gia đầu tư, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị thuê được nhà ở giá rẻ.
VI QUÂN - HÀ PHƯƠNG
