Có nên quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) hay không; bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn là hai vấn đề được các đại biểu mổ xẻ, góp ý nhiều nhất tại hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS - những hạn chế, bất cập và giải pháp hoàn thiện” do Trường Đại học Luật TPHCM tổ chức nhằm đóng góp ý kiến cho việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS, đặc biệt là góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp sắp tới.
Sàn giao dịch là một lựa chọn
Nhận xét về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được chỉnh sửa, nhiều ý kiến cho rằng dự thảo đã có nhiều quy định giải quyết những vướng mắc bất cập khi áp dụng vào thực tế vì hiện nay luật hiện hành chưa quy định hoặc quy định không phù hợp.
Cụ thể, dự thảo phân định đối tượng kinh doanh BĐS phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện kinh doanh BĐS. Quy định này giải quyết được tình trạng nhiều cá nhân, tổ chức, DN có đầu tư xây dựng mua bán BĐS nhưng chỉ để sử dụng hoặc bán hay cho thuê giải quyết tài sản dư thừa nhưng cũng phải đăng ký kinh doanh, thành lập pháp nhân, có vốn pháp định mới được bán, cho thuê nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình như hiện nay.
Ngoài ra, dự thảo cũng quy định về việc cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai cũng đã giải quyết được vấn đề huy động vốn, khai thác công trình của chủ đầu tư hiện nay, nhất là các dự án hỗn hợp, vừa có công trình thương mại, nhà ở… Tuy vậy, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS vẫn còn một số bất cập, chưa tương đồng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở nên cần phải điều chỉnh để có thể áp dụng vào thực tế, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS.
Nhiều ý kiến cho rằng không cần thiết quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch. (Trong ảnh: Giới thiệu dự án căn hộ tại quận 7). Ảnh: HUY ANH
Góp ý tại hội thảo, đa số các ý kiến đều thống nhất bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn là không cần thiết. Sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một kênh lựa chọn của khách hàng trong giao dịch BĐS bên cạnh các kênh lựa chọn khác như nhà môi giới, luật sư, công chứng…
PGS-TS Phan Huy Hồng, Phó Trưởng khoa Luật Thương mại ĐH Luật TPHCM cũng đồng tình, Luật Kinh doanh BĐS quy định giao dịch BĐS qua sàn với kỳ vọng giúp cho thị trường hoạt động công khai, minh bạch. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định sàn giao dịch BĐS là một tổ chức dịch vụ trung gian nên các DN tự thành lập sàn, tiếp thị và bán sản phẩm của mình.
“Quy định giao dịch qua sàn chỉ là làm tăng chi phí giao dịch và tăng thủ tục. Tôi ủng hộ giao dịch qua sàn BĐS chỉ là phương thức lựa chọn chứ không quy định bắt buộc” - PGS-TS Phan Huy Hồng tiếp lời.
Phân tích sâu hơn, luật sư Nguyễn Thị Cam cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định không bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là phù hợp với thực tế hiện nay nhưng dự thảo vẫn cho phép DN kinh doanh BĐS được hình thành sàn giao dịch BĐS thì cần phải xem xét lại. “Nếu coi việc môi giới BĐS là trung gian, là cầu nối giữa người mua và người bán, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia giao dịch thì DN kinh doanh BĐS không thể thực hiện cả 2 chức năng: vừa bán sản phẩm của mình, vừa môi giới” - luật sư Nguyễn Thị Cam phân tích.
Từ đó, luật sư Nguyễn Thị Cam kiến nghị nếu DN có nhu cầu bán sản phẩm qua sàn thì thông qua sàn giao dịch BĐS trung gian nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm trên thị trường cũng như đảm bảo sự bình đẳng trong môi giới và kinh doanh.
Nên quy định vốn pháp định tối thiểu
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã nâng quy định về vốn pháp định tối thiểu của DN BĐS lên 50 tỷ đồng từ 6 tỷ đồng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS hiện hành. Vấn đề này có 2 luồng ý kiến trái chiều. Có ý kiến khuyến nghị nên bãi bỏ điều kiện về vốn pháp định vì các quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư của một số loại dự án làm cho điều kiện vốn pháp định “không còn mấy ý nghĩa”.
Mặt khác, các loại dự án BĐS khác nhau về quy mô, tính chất, công năng mục đích đầu tư cũng như tổng mức đầu tư nên không thể quy định chung cho các DN, trong khi chính các DN mới biết nhu cầu vốn của mình tới đâu. Theo luồng ý kiến này, việc ấn định vốn pháp định vô hình trung đã khống chế quyền tự do lựa chọn mô hình kinh doanh của nhà đầu tư. Việc DN không sử dụng hết nguồn vốn này sẽ dẫn đến sự lãng phí mà các DN phải gánh chịu hậu quả.
“Trên thực tế, nếu không đủ mức vốn trên thì DN vẫn có thể được các ngân hàng xác nhận bằng nhiều thủ thuật. Do đó đề nghị bãi bỏ hoàn toàn quy định về vốn pháp định đối với DN kinh doanh BĐS” - PGS-TS Phan Huy Hồng đề nghị.
Luồng ý kiến khác cho rằng, kinh doanh BĐS là một dạng điều kiện kinh doanh đặc thù nên đòi hỏi DN kinh doanh BĐS phải có một số vốn tối thiểu khi tham gia thị trường nhằm tránh tình trạng “tay không bắt giặc”. Theo TS Nguyễn Văn Vân, Trưởng khoa Luật Thương mại ĐH Luật TPHCM, quy định vốn pháp định đối với DN kinh doanh BĐS nhằm xem xét năng lực tài chính của DN BĐS.
TS Vân băn khoăn: “Trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam chưa minh bạch về thông tin, người tiêu dùng chưa thông thái, dịch vụ kế toán, kiểm toán không phải ai cũng tiếp cận được mà bỏ quy định về vốn pháp định thì căn cứ vào đâu để xác định năng lực tài chính của DN?”. Về việc này, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM Huỳnh Thành Lập cho rằng, đây là nội dung cần phải làm rõ, bởi lẽ hoạt động kinh doanh BĐS rất đa dạng, phong phú. Đồng chí Huỳnh Thành Lập cũng cho rằng luật nên quy định vốn pháp định tối thiểu, còn lại ở mức bao nhiêu thì tùy vào tình hình thực tế và quy mô của DN Chính phủ sẽ quy định vốn điều lệ là bao nhiêu.
Tại hội thảo, các đại biểu cũng đã kiến nghị một số nội dung khác như: mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài như tổ chức, cá nhân trong nước nhằm đảm bảo sự công bằng, tính cạnh tranh nhằm khuyến khích và thu hút đầu tư; cho phép các chủ đầu tư được cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai; quy định tất cả các giao dịch BĐS phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng; đảm bảo sự thống nhất trong quy định giữa Luật Kinh doanh BĐS với luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở…
NHUNG NGUYỄN
| |
