Những vướng mắc nhất hiện nay trong việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị là công tác giải phóng mặt bằng, chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư. Với các nội dung quy định tại dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ do Bộ Xây dựng soạn thảo được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp (DN) và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, tạo sức nóng cho thị trường.

Được tăng mật độ xây dựng

Theo Bộ Xây dựng, để đảm bảo nhu cầu thực tiễn về an sinh xã hội cũng như bảo đảm sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bộ đã trình Chính phủ cho ban hành dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, quy định một số cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, công nghệ xây dựng để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở. Trong dự thảo, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất nhiều cơ chế để thu hút các DN tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cụ thể, các DN tham gia sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi về tài chính, thuế như: được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan; được huy động vốn tín dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật về tín dụng; được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án cũng sẽ được phép kinh doanh về nhà ở thương mại đối với các diện tích căn hộ còn lại (sau khi thực hiện bố trí tái định cư) và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) theo phương án đã được phê duyệt.

Chung cư cũ Cô Giang (quận 1 TPHCM) đã có chủ trương di dời để xây dựng mới gần 8 năm qua, đến nay vẫn chưa thực hiện xong. Ảnh: HUY ANH

Dự thảo cũng quy định, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Với những nội dung này, nhiều DN bất động sản (BĐS) cho rằng, đây là tháo gỡ lớn nhất nhằm xóa bỏ những rào cản trong bài toán chi phí và lợi nhuận khi tham gia xây dựng, cải tạo các dự án chung cư cũ. Bởi lẽ, theo các DN, khi họ bỏ tiền đền bù xây dựng và tái định cư tại chỗ cho người dân thì họ luôn muốn có được những mật độ xây dựng hợp lý hơn, để còn lại những căn hộ sau khi đã thực hiện hết “nghĩa vụ”, DN được bán ra thị trường, bù vào những chi phí đã đầu tư và để kiếm lợi nhuận. Việc bỏ quy định hạn chế chiều cao công trình khi xây dựng mới chung cư mà chỉ cần làm theo quy hoạch đã được duyệt của khu vực đó sẽ thu hút được sự đầu tư vào các công trình này. Mặc dù quy định này có thể giải được bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư, tuy nhiên, cũng có ý kiến băn khoăn: các công trình chung cư cũ tại trung tâm TP có mật độ dân cư cao. Nếu cho phép xây dựng theo hệ số sử dụng đất tăng gấp 3 lần sẽ gia tăng áp lực về hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội trong khu vực.

Đảm bảo quyền lợi của cư dân

Không chỉ đề xuất nhiều cơ chế thông thoáng để thu hút đầu tư, dự thảo cũng quy định rõ quyền lợi của các cư dân sống tại các chung cư cũ. Dự thảo cũng đã nêu rõ được vai trò của chủ sở hữu căn hộ trong chung cư cũ, từ đó đảm bảo được tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, cũng như phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, ách tắc lớn nhất đó là công tác đền bù, di dời. Nhiều chung cư cũ trên địa bàn TPHCM và Hà Nội thực hiện gần cả chục năm vẫn chưa hoàn tất. Để khắc phục tình trạng này, dự thảo cũng quy định: Sở xây dựng các địa phương chủ trì điều tra, khảo sát thực trạng nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, chung cư có dấu hiệu bị hư hỏng nặng ở địa phương và tổ chức kiểm định chất lượng các công trình này. Sau khi UBND cấp tỉnh phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cư dân ở đây có quyền lựa chọn DN kinh doanh BĐS tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn để thực hiện dự án. Trong trường hợp DN BĐS và cư dân phối hợp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư, các bên sẽ thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của cư dân trong thời gian xây dựng lại. Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan, đơn vị được giao làm chủ đầu tư dự án có trách nhiệm chuẩn bị quỹ nhà ở tạm cư hoặc hỗ trợ bằng tiền để các hộ dân tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án.

Dự thảo cũng nêu rõ, cư dân được bồi thường nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ bị phá dỡ. Ngoài ra, khi xây lại chung cư cũ, cư dân được tự lựa chọn, giám sát chủ đầu tư, được nhận nhà mới rộng hơn mà không phải trả thêm tiền. Trong trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích, nếu có nhu cầu vay vốn cũng được Nhà nước xem xét, hỗ trợ cho vay ưu đãi để thanh toán khoản tiền chênh lệch nêu trên theo quy định của pháp luật có liên quan.

HÀ PHƯƠNG