Đó là khẳng định của Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ tại buổi giải đáp những thắc mắc về thi hành Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (NĐ 181), tại TPHCM vào sáng 30-3.
- Đất ở đô thị: Nhà nước ra quyết định thu hồi
Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, việc giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của các tổ chức kinh tế đã trở thành vấn đề đặc biệt quan tâm tại TP sau khi triển khai thi hành NĐ 181. Theo đó, trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, vấn đề này trở nên đơn giản.
Những dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng, đền bù được từ 80% diện tích đất trở lên, nếu diện tích đất còn lại không thỏa thuận chuyển nhượng, đền bù được thì UBNDTP sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và áp giá đền bù để chủ đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, khi áp dụng NĐ 181 thì nhà nước chỉ ra quyết định thu hồi đất đối với các dự án thuộc nhóm A; dự án sử dụng đất chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn… Như vậy, phải chăng đối với các dự án có diện tích nhỏ, hoặc không thuộc các diện trên thì nhà nước không thu hồi đất?
Xây dựng nhà cao tầng tái định cư ở khu đô thị mới An Phú - An Khánh, quận 2.
Điều này sẽ dẫn tới tình trạng, nếu tổ chức kinh tế không thể tự thỏa thuận, chuyển nhượng, đền bù được diện tích còn lại thì sẽ xảy ra tình trạng dự án bị “treo”, đền bù “da beo”, tiến trình chỉnh trang đô thị hóa theo quy hoạch bị ngưng trệ, tác động không tốt đến nền kinh tế. “Đây là tình trạng hết sức phổ biến ở TP. Mới đây sở đã soạn thảo, tìm cơ chế cho thị trường bất động sản TP phát triển và kiến nghị cho áp dụng như trước đây”, bà Cẩm Vân, Trưởng phòng Kế hoạch - Tổng hợp Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết.
Theo Thứ trưởng Đặng Hùng Võ, nếu hiểu như thế là không đúng. Về nguyên tắc, tất cả khu vực quy hoạch làm khu đô thị thì nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Không lấy dự án nhà ở làm tiêu chí mà phải tính trên nền tảng là khu đô thị. Đó sẽ là một khu vực rộng lớn, sau đó phân kỳ thực hiện trong thời gian 5 năm, 10 năm; có thể giao đất trực tiếp cho doanh nghiệp hoặc tổ chức đấu giá, bắt buộc nhà đầu tư phải thực hiện theo quy hoạch của chính quyền. Đó cũng là điểm mới của NĐ 181. Nếu tiếp tục quan tâm đến cách làm theo đất dự án lâu nay là phá vỡ quy hoạch!
Một vấn đề khác là thực hiện chủ trương cấm “phân lô bán nền”, đòi hỏi doanh nghiệp phải có rất nhiều vốn: Nộp tiền sử dụng đất một lần, xây xong nhà để bán, nên các doanh nghiệp nhỏ khó thực hiện được. Hướng đề xuất tháo gỡ khó khăn này như sau: Doanh nghiệp làm xong hạ tầng thì chuyển nhượng lại dự án cho doanh nghiệp khác tiếp tục thực hiện, chia sẻ bớt gánh nặng về vốn.
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ giải đáp: “NĐ 181 đã quy định, dứt khoát không được chuyển nhượng dự án. Các doanh nghiệp phải liên doanh với nhau mà làm. Doanh nghiệp làm loằng ngoằng, chuyển nhượng qua lại đẩy giá nhà đất lên cao, người ở phải gánh chịu hậu quả là không được. Tất nhiên, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư là một việc, nhưng không phải vì vậy mà thả nổi, dẫn tới phá vỡ bộ mặt đô thị!”.
- Giấy chứng nhận: Chỉ bị vướng ở TPHCM?
Ông Nguyễn Văn Hồng, Trưởng phòng Đăng ký - Kinh tế đất, Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), quan điểm của TP là một giấy. Mới đây, Sở Tài nguyên - Môi trường đã trình UBNDTP về cách ghi tài sản trên đất vào GCN cho các trường hợp cấp đổi, cấp mới theo hướng tuân thủ các quy định của pháp luật, đảm bảo thể hiện đầy đủ quyền của chủ sở hữu.
Theo đó, cách ghi đối với kiến trúc đã có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, sẽ được ghi nhận quyền sở hữu khi cấp GCN. Trường hợp người tạo lập không có hoặc không có đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp kiến trúc thì vẫn xem xét việc cấp GCN theo đúng luật, nhưng không công nhận quyền sở hữu kiến trúc và không thu trước bạ.
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho rằng, thật ra việc cấp GCN chỉ bị vướng tại TPHCM, ở các tỉnh thành khác vẫn tiến hành cấp giấy bình thường. Tại Hà Nội, việc ghi tài sản trên đất vào GCN giống như “sổ hồng” trước đây. Ở Đà Nẵng, UBNDTP vừa ra quyết định xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu khi cấp GCN… Tất nhiên, khi trung ương chưa ban hành chính sách kịp thời, việc các địa phương chủ động xác nhận tài sản trên đất theo tinh thần đúng luật, tháo gỡ ách tắc cho người dân là đáng hoan nghênh.
Nói chung, việc ghi tài sản trên đất vào GCN như thế nào sẽ có văn bản chỉ đạo cụ thể của Chính phủ trước khi có Luật Đăng ký bất động sản. Quan điểm của Bộ Tài nguyên - Môi trường là chỉ thống nhất một GCN. Bởi lẽ, đất là cố định thì tiến hành cấp GCN, còn tài sản trên đất là biến động, thay đổi do đó chỉ tiến hành đăng ký. Việc thống nhất một GCN sẽ đỡ thủ tục cho người dân, doanh nghiệp; đỡ lập hồ sơ hai lần hay tiến hành đo vẽ…
Mặt khác, việc xử lý bằng cách ghi nhận tài sản sẽ giải quyết được tổng thể từ xác nhận nhà cửa, nhà xưởng, rừng cây cho đến những công trình B.O.T - dự kiến sau này sẽ phát triển rất nhiều. Nói chung, nhu cầu tài sản trên đất là rất lớn, do đó việc ghi nhận tài sản trên một GCN là cách làm tốt nhất, sẽ giải quyết tổng thể, phục vụ cho nhu cầu phát triển của xã hội.
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cũng cho biết, sắp tới Bộ Tài nguyên - Môi trường sẽ cùng làm việc với Bộ Tài chính và ban hành thông tư để giải quyết các vướng mắc liên quan đến kiến nghị của TPHCM thực hiện Luật Đất đai 2003: việc chậm nộp tiền sử dụng đất (quy định mới nộp một lần), tiếp tục bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo giá cũ…
LƯƠNG THIỆN
