Khuyến khích phát triển không gian công cộng

Sở Quy hoạch - Kiến trúc vừa báo cáo UBND TPHCM quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc khu trung tâm hiện hữu thành phố. Theo sở, về cơ bản lãnh đạo thành phố thống nhất với những quan điểm chủ đạo trong đề xuất này. Vì tính chất quan trọng của quy chế đối với đời sống người dân và hoạt động đầu tư của nhà đầu tư trong khu trung tâm, Báo SGGP xin trích giới thiệu những nét chính trong báo cáo trên.

Ưu tiên hệ số sử dụng đất các công trình kiến trúc xanh

Hệ số sử dụng đất (SDĐ) của từng lô đất được quy định cụ thể trong bảng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của từng ô phố. Bảng chỉ tiêu sẽ được ban hành cùng với Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc khu trung tâm hiện hữu. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia về phát triển đô thị, đây là cơ sở quan trọng để minh bạch hóa việc cấp phép xây dựng và đồng thời cũng là căn cứ để người dân, nhà đầu tư biết để chủ động trong việc đầu tư xây dựng của mình.

Tuy nhiên, sẽ có 8 trường hợp được xem xét cộng thêm hệ số SDĐ ưu đãi (với điều kiện tổng hệ số SDĐ của một lô đất không được quá 10). Trường hợp đầu tiên được áp dụng là các công trình xây dựng có không gian công cộng mở, chiếm diện tích từ 30% khu đất trở lên. Trách nhiệm gìn giữ và bảo dưỡng không gian công cộng thuộc nhà đầu tư. Thứ hai, công trình có kết nối giao thông trực tiếp (không rào chắn, thân thiện với người tàn tật) với hệ thống giao thông ngầm. Thứ ba, công trình xây dựng mới nằm trong khuôn viên các công trình kiến trúc thuộc diện được bảo tồn. Thứ tư, công trình xây dựng mới với thiết kế và xây dựng bằng các giải pháp thân thiện với môi trường. Thứ năm, công trình có khoảng không gian làm công viên cây xanh hoặc khoảng không gian có chức năng như công viên (ít nhất 20% diện tích không gian phải trồng cây xanh). Người dân phải được tiếp cận không gian này và phần diện tích cây xanh phải thuộc trách nhiệm quản lý của Nhà nước. Thứ sáu, công trình thuộc diện chỉnh trang đô thị, có quy mô từ 1.000m² trở lên. Thứ bảy, các công trình xây dựng trên các lô đất có hình dạng vuông vắn như hình vuông, hình chữ nhật, có thể là hình thang, hình đa giác nhưng các cạnh phải vuông góc với nhau và không có hơn một góc nhọn. Thứ tám, dự án nằm trên lô đất giáp đường có lộ giới trên 20m.

Chiều cao công trình: phụ thuộc diện tích đất, lộ giới đường

Chiều cao công trình được quy định theo từng nhóm công trình nhưng phải đảm bảo cân đối với diện tích, kích thước lô đất (xây công trình), lộ giới đường hoặc hẻm đi qua lô đất. Công trình có chiều cao tối đa (tính tại chỉ giới xây dựng) từ 100m trở lên phải là công trình thực hiện chỉnh trang toàn ô phố hay một phần ô phố và phải nằm trên một lô đất có diện tích tối thiểu từ 1.000m² trở lên với chiều rộng khu đất từ 25m trở lên. Lô đất phải tiếp giáp với trục đường chính có lộ giới từ 20m trở lên. Công trình có chiều cao tối đa 70m phải nằm trong lô đất có diện tích tối thiểu từ 500m² trở lên và chiều rộng lô đất phải từ 20m trở lên. Lô đất phải tiếp giáp với trục đường chính có lộ giới từ 20m trở lên.

Công trình có chiều cao tối đa 50m phải nằm trong lô đất có diện tích tối thiểu từ 300m2 trở lên và chiều rộng lô đất từ 16m trở lên. Lô đất phải tiếp giáp với trục đường chính có lộ giới từ 16 m trở lên. Tương tự, công trình có chiều cao tối đa 25m phải nằm trong lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m² và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m. Lô đất tiếp giáp với đường có lộ giới từ 16m trở lên. Công trình có chiều cao tối đa 20m, phải nằm trong lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m² với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m. Lô đất phải nằm trên trục đường hoặc hẻm có lộ giới trên 12m.

Công trình có chiều cao tối đa 17m được thực hiện ở tất cả các lô đất trong hẻm rộng hơn 7m, với điều kiện công trình nằm trong lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2 và có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m. Công trình có chiều cao tối đa 13m có thể được thực hiện trong tất cả các lô đất thuộc hẻm nhỏ hơn 7m, song lô đất phải có diện tích không nhỏ hơn 36m² và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m. Trường hợp công trình không có nhu cầu xây dựng đến chiều cao cho phép thì có thể sử dụng quy định về mức chiều cao thấp hơn liền kề.

Khoảng lùi công trình và công tác bảo tồn

Đối với dạng nhà phố liên kế, khoảng lùi phía sau được quy định như sau: lô đất để xây nhà có chiều dài trên 16m, không có khoảng lùi phía trước thì phải lùi phía sau tối thiểu 2m. Lô đất xây nhà có chiều dài hơn 9m, nhỏ hơn 16m, không có khoảng lùi phía trước thì phải lùi phía sau tối tiểu 1m. Lô đất xây nhà có chiều dài nhỏ hơn 9m hoặc đã có khoảng lùi phía trước (không kể khoảng lùi của tầng trệt) thì khuyến khích có khoảng lùi phía sau nhưng không bắt buộc. Mật độ xây dựng sẽ phụ thuộc vào khoảng lùi công trình, kích thước, diện tích khu đất, chức năng công trình theo quy định của Nhà nước.

Bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị là một trong những ưu tiên hàng đầu trong đề xuất về quản lý quy hoạch và kiến trúc trong khu trung tâm hiện hữu của thành phố. Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc, nên lập một danh sách các công trình kiến trúc chưa được phép tháo dỡ. Sau khi quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc khu trung tâm hiện hữu được UBND TPHCM phê duyệt, để xác định cụ thể công trình nào được phép tháo dỡ hay phải bảo tồn nguyên trạng, thành phố nên tổ chức lấy ý kiến các chuyên gia trước khi quyết định.

Trong thời gian trước mắt, nếu công trình nằm trong danh sách này được đề nghị tháo dỡ, xây mới thì phải đưa ra bàn bạc lấy ý kiến trong Hội đồng Kiến trúc quy hoạch thành phố, gửi Sở Văn hóa Thể thao Du lịch có ý kiến và trình UBND TPHCM xem xét, quyết định.

Riêng đối với các khu vực có giá trị kiến trúc và lịch sử đặc biệt như khu vực xung quanh chợ Bến Thành, Nhà hát thành phố, đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ… sẽ có những quy định cụ thể cho từng khu. 

AN NHIÊN