Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy, giao dịch bất động sản (BĐS) trên địa bàn TPHCM trong quý 1-2016 có dấu hiệu chững lại so với năm 2015, trong khi nguồn cung tăng mạnh. HoREA cũng đã đưa ra nhiều yếu tố đáng lo ngại mà thị trường đang gặp phải, trong đó có sự phát triển lệch pha cung cầu, thừa cung BĐS cao cấp nhưng lại thiếu nguồn sản phẩm bình dân cho người thu nhập thấp đô thị.
“Sức khỏe” các doanh nghiệp BĐS còn yếu
Lý giải về việc thị trường chững lại, HoREA đưa ra các nguyên ngân chính là do trong tháng 1-2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Sau đó, NHNN cũng đã có công văn thông báo quyết định chấm dứt nhận hồ sơ vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kể từ ngày 31-3-2016.
Cùng với đó, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng lên đến hơn 8%/năm, dẫn đến lãi suất cho vay có thể tăng thêm khoảng 1% - 2% trong năm 2016. “Sức khỏe” của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn rất yếu, vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.
Khách hàng tìm hiểu dự án Viva Riverside dành cho người thu nhập khá (Ảnh: HUY ANH)
Thực tế cho thấy, việc Thông tư 36 có chính thức được sửa đổi theo hướng dự thảo trước đây hay không vẫn còn bỏ ngỏ vì trong Nghị quyết về phiên họp thường kỳ tháng 4-2016 vừa ban hành, Chính phủ đã chính thức yêu cầu NHNN rà soát, sửa đổi Thông tư số 36 (quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng) phù hợp với điều kiện thực tế. Mặc dù vậy, theo lý giải của NHNN về việc cơ quan này đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 là vì nhận thấy đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, trong đó có việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS.
HoREA cho biết rất đồng tình về sự cần thiết sửa đổi Thông tư 36/2014 để phù hợp với diễn biến tình hình của nền kinh tế và của thị trường BĐS. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh, tại Thông báo số 215/TB-VPCP ngày 7-7-2015, đã yêu cầu thực hiện “theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, phù hợp với thông lệ quốc tế, bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng”. Chính vì thế, ngoài đề xuất quy định thời điểm có hiệu lực vào năm 2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình thì hợp lý hơn và không gây sốc cho thị trường, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi theo hướng vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay thay vì tăng lên 250%, đồng thời chỉ giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm xuống còn 50% thay vì 40% như dự thảo.
Có thể kiểm soát rủi ro
Thực tế cho thấy, từ chủ đầu tư cho đến người mua BĐS đều dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Trong đó, có không ít chủ đầu tư “tay không bắt giặc” trên thị trường. Rõ ràng, ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả hai bên cung và cầu, nên phải chịu rủi ro từ cả hai phía. Đặc biệt, hầu hết các ngân hàng hiện nay đều huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Như vậy, ngân hàng dường như đã tự “chuốc” rủi ro về mình khi tập trung đầu tư vốn quá nhiều cho BĐS. Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, ngân hàng vẫn có thể kiểm soát được rủi ro này nếu làm đúng. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng vừa tài trợ cho chủ đầu tư, vừa ràng buộc điều kiện độc quyền đối với việc cho người mua vay, đồng thời cam kết bảo lãnh cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao không đúng tiến độ. Như vậy, các ngân hàng đã tham gia vào việc quản lý rủi ro ngay từ đầu.
Thực tế cho thấy, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã tích cực tài trợ cho các dự án BĐS lớn nhằm quản lý rủi ro ngay từ đầu. Cụ thể như Ngân hàng Phương Đông (OCB) vừa ký kết thỏa thuận tài trợ dự án khu đô thị mới Bách Việt Lake Garden với quy mô dự án 22,57ha do liên danh Công ty cổ phần Địa ốc Bách Việt - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Lilama làm chủ đầu tư. Theo đó, ngân hàng này sẽ tài trợ vốn cho dự án đầu tư và hỗ trợ tư vấn tài chính cho dự án, đồng hành cùng việc triển khai dự án Bách Việt Lake Garden. OCB cũng cho biết sẽ cho khách hàng vay ưu đãi mua dự án khi Bách Việt Lake Garden chính thức được mở bán. Mới đây, Công ty cổ phần Thương mại địa ốc Việt (Vietcomreal) vừa chính thức đưa ra thị trường dự án Khu căn hộ cao cấp Viva Riverside tại quận 6. Trước đó, chủ đầu tư này cũng đã ký kết với Vietcombank cùng các đối tác khác để phát triển dự án. Theo đó, Vietcombank là đơn vị tài trợ tín dụng dự án này với lãi suất 0% cho năm đầu tiên dành cho đối tượng khách hàng thu nhập trung bình - khá khi mua dự án.
Các chuyên gia tài chính cũng cho rằng, các tổ chức tín dụng nếu làm đúng các quy trình liên quan đến định giá và thẩm định thì tín dụng BĐS là loại hình tín dụng khá an toàn vì có tài sản đảm bảo. Thông thường, đối với các khoản tài sản đảm bảo cá nhân, tổ chức tín dụng chỉ cho vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo. Nếu định giá gần sát với giá thị trường (tối thiểu 90%), thì tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo vào khoảng hơn 60% giá thị trường, vẫn đảm bảo an toàn trong trường hợp phải thanh lý tài sản để thu hồi nợ, nhất là khoản vay dài hạn, vì giá BĐS thường có xu hướng tăng.
MINH HUY - HẠNH LÊ
