Sốc, đó là cảm giác của nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản khi biết tin Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí quyết định giảm giá suýt soát 35% ở dự án căn hộ tại quận 2, TPHCM. Công ty này công bố lý do phải giảm giá sâu là để có tiền trả khoản nợ vay ngân hàng sắp đáo hạn. Ngay sau đó, một số chủ đầu tư khác cũng có động thái tương tự. Không khó để dự báo rằng xu hướng giảm giá bán ở mức hòa vốn hoặc lỗ sẽ là diễn biến đáng chú ý nhất trên thị trường bất động sản thời gian tới.
Chính giới kinh doanh bất động sản đưa ra phân tích rằng giảm giá sâu nhằm mục đích tự cứu mình. Tăng thanh khoản, có doanh thu để trả nợ vay, ít ra trước hết sẽ tạm tránh được tình thế nguy cấp. Tuy nhiên, nếu thị trường tiếp tục ảm đạm, phá sản sẽ không chỉ còn là nguy cơ đối với một số công ty địa ốc. Ở khía cạnh tài chính, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản là chi phí đầu tư xây dựng các dự án đang còn dở dang.
Tất cả các doanh nghiệp này đều sử dụng nợ để thực hiện dự án. Tỷ lệ nợ vay ngân hàng của họ có thể đạt tới 80% (mức tối đa theo quy định của Ngân hàng Nhà nước). Ngoài ra, còn có thể có các khoản vay khác không qua kênh ngân hàng. Như vậy, tổng nợ của các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn. Với chính sách thắt chặt tín dụng, hạn chế cho vay các ngành phi sản xuất, tình thế của doanh nghiệp bất động sản càng ngặt nghèo. Chỉ riêng ở hai sàn chứng khoán niêm yết, số doanh nghiệp bất động sản thua lỗ đang xếp trong nhóm đầu bảng.
Thanh khoản của thị trường bất động sản nguội lạnh, nhưng áp lực trả nợ của doanh nghiệp vay ngân hàng lại nóng bỏng. Và chính các ngân hàng hiện cũng đang đối mặt với vấn nạn thiếu thanh khoản. Các khoản cho vay lớn nhất ứ đọng trong bất động sản, làm gia tăng nợ xấu.
Đang có một nghịch lý: kinh tế xuống dốc, doanh nghiệp thua lỗ mà lợi nhuận của nhiều ngân hàng thương mại vẫn ở mức hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng. Các ngân hàng được ví von là luôn nằm giữa tấm chăn, co kéo đằng nào cũng ấm. Nhưng với một thị trường ảm đạm kéo dài, chính ngân hàng cũng phải lo sốt vó, khi đồng vốn lưu thông trễ nải.
Rộng hơn nữa, là sự yếu ớt và dễ tổn thương của thị trường vốn. Do bị áp đảo bởi đầu cơ ngắn hạn, thị trường chứng khoán đang bị “suy dinh dưỡng”. Các chính sách, quy định không được thực hiện nghiêm. Phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp là một kênh đang tắc, xét về hiệu quả. Còn vay vốn từ thị trường quốc tế vẫn vượt quá tầm tay của đa số doanh nghiệp trong nước.
Cả thị trường vốn bị nhiều áp lực đầu cơ ngắn hạn chi phối nên không lành mạnh. Và bất động sản là điểm nhạy cảm nhất, thu hút nguồn vốn mạnh nhất khi nạn đầu cơ bong bóng chưa bị vỡ. Khi tâm điểm của thị trường chỉ xoay quanh lợi nhuận ngắn hạn, chụp giật từ nạn đầu cơ, mong muốn diễn biến theo quy luật sẽ là điều xa xỉ. Và cũng bởi thế, các quy định hành chính trở nên ít có tác dụng điều phối.
Cần nhắc lại rằng không chỉ ở thời điểm này, các chính sách thắt chặt tiền tệ mới được thực thi. Tuy nhiên, ở lần trước, có lẽ đã xuất hiện sự thỏa mãn quá sớm. Chính sách chưa đủ độ trễ đã được đánh giá là mang lại hiệu quả. Sau thắt chặt lại nới lỏng mà chưa hội đủ lý do, càng làm các rủi ro tăng thêm.
Thị trường xấu, cũng là cơ may để thanh lọc những doanh nghiệp và ngân hàng không đủ chuẩn. Giải phẫu ổ bệnh cũng là cơ may để thị trường vốn trở nên lành mạnh. Và đó cũng là cách để kiểm chứng các chính sách đảm bảo cho thị trường vận hành đúng quy luật.
Vũ Thượng
