Nhà cho người thu nhập thấp - Khó cho người bán lẫn người mua

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) trên địa bàn TPHCM rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xã hội, vì các nhà đầu tư chưa mặn mà. Bởi lẽ, các chủ đầu tư phải bỏ vốn bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng còn giá thành căn hộ lại do nhà nước thẩm định. Chính vì thế hiệu quả của chương trình xây dựng nhà ở cho người TNT không cao, chưa thu hút đông đảo doanh nghiệp (DN) tham gia.

Mới có 6 dự án triển khai

Theo Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn TP hiện đã có 33 DN tham gia chương trình đầu tư xây dựng nhà cho người TNT với quy mô hơn 14.000 căn hộ. Trong đó, UBND TPHCM mới chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng cho 6 chủ đầu tư với quy mô 22,4ha với gần 8.800 căn hộ phục vụ khoảng 31.650 người. Trong 6 dự án đang triển khai hiện nay, dự án khu dân cư Hạnh Phúc tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh với quy mô 672 căn hộ đã khởi công xây dựng tháng 6-2010. Chung cư Thạnh Lộc tại quận 12 với 336 căn hộ, khu dân cư Vĩnh Lộc A tại huyện Bình Chánh với gần 1.500 căn hộ, chung cư Trường Thọ tại Thủ Đức và khu dân cư Minh Thành tại huyện Hóc Môn cũng đã hoàn tất khâu đền bù và chuẩn bị khởi công xây dựng. Riêng chung cư tại phường Hiệp Thành quận 12 với quy mô khoảng 2.100 căn hộ cũng đã được TP giao đất và dự kiến khởi công vào quý 4-2011.

Sở Xây dựng cho biết, trong năm nay sở sẽ tiếp tục làm việc với các DN đã đăng lý chính thức tham gia chương trình xây dựng nhà cho người TNT để hướng dẫn, tháo gỡ các vướng mắc giúp DN triển khai tiếp tục các dự án theo đúng mục tiêu nhà ở cho người có TNT đã đăng ký để trình UBND TP thuận chủ trương đầu tư. Theo một DN tham gia chương trình nhà ở TNT tại TP, một chủ trương lớn và có ý nghĩa xã hội cần có chiến lược hợp lý và các giải pháp hữu hiệu mới có thể trở thành hiện thực.

Hiện nay, việc xây nhà cho người TNT dường như chỉ dựa vào DN là chủ yếu chứ chưa có sự phối hợp cần thiết của các ngành liên quan và chính quyền địa phương. Vì thế, mặc dù số lượng dự án đăng ký tham gia nhiều nhưng tiến độ thực hiện rất chậm, bởi các DN đang gặp rất nhiều khó khăn về tài chính. Các DN cho rằng họ không mặn mà tham gia chương trình này vì những ưu đãi cần thiết dành cho nhà đầu tư các dự án nhà TNT chưa quan tâm nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của họ. “Thậm chí, ngay cả khi chung tay cùng Nhà nước xây dựng những dự án nhà ở xã hội mà các DN cũng không hề được hỗ trợ để hoàn thành nhanh chóng các thủ tục mà phải tự mình làm tất cả” - một DN tại quận 12 cho biết.

Khó trăm bề

Quỹ đất để xây dựng nhà TNT hiện nay chủ yếu do các DN đầu tư nhà ở thương mại có quy mô 10ha trở lên và các dự án khu đô thị mới trích 20% diện tích đất để xây dựng nhà TNT theo quy định. Tuy nhiên, số lượng này hiện nay có hạn vì nhiều DN cũng đã “né” việc thực hiện nghĩa vụ trên bằng cách đầu tư những dự án có quy mô nhỏ, dưới 10ha, thậm chí chỉ đầu tư các dự án 9,9ha. Ngoài ra, TP có thể giao đất sạch để các nhà đầu tư xây dựng dự án. Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho biết, hiện nay quỹ đất do TP trực tiếp quản lý còn rất ít nên những phần đất công này TP đều có chủ trương thực hiện dự án nhà ở xã hội cho cán bộ, công nhân viên chức thuê mua. Ngoài quỹ đất 20% nói trên, hiện nay các DN muốn tham gia chương trình xây dựng nhà TNT phải tự đứng ra thỏa thuận, đền bù không có sự hỗ trợ của Nhà nước đó là nguyên nhân làm tăng giá thành căn hộ và gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tham gia chương trình.

Theo Sở Xây dựng, bên cạnh những khó khăn về quỹ đất, công tác giải phóng mặt bằng và tiếp cận vốn vay đã thành rào cản khiến các DN chưa mặn mà đầu tư vào loại hình nhà ở này. Để tháo gỡ khó khăn về vốn, Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) đã đưa ra danh mục các dự án được vay vốn ưu đãi với nguồn vốn hơn 6.600 tỷ đồng. Tuy nhiên, mới chỉ có 5 dự án tiếp cận được nguồn vốn này với tổng vốn khoảng 740 tỷ đồng. Tình trạng chậm giải ngân vốn vay đối với các dự án nhà TNT vì nhiều nguyên nhân. Trong đó có lý do các chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với những DN tham gia chương trình xây dựng nhà TNT) nên không thể thế chấp để vay vốn.

Hiện nay, giá thành căn hộ TNT không có khung giá cụ thể mà được xác định đối với từng dự án tùy thuộc vào vị trí và điều kiện để thực hiện dự án nên mỗi dự án một giá.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 71/CP của Chính phủ thì giá bán được xác định theo nguyên tắc: giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý chủ đầu tư bỏ ra, bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và được hưởng lợi nhuận định mức 10% theo quy định.

Như vậy, giá bán phải theo quy định của Nhà nước, trong khi đó chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng lại tùy thuộc vào sự thỏa thuận của DN và người dân nên việc thẩm định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng để đưa vào giá thành căn hộ rất khó, thời gian sẽ bị kéo dài và không khả thi. Theo đó, Sở Xây dựng đã kiến nghị giá bán nhà ở TNT nên để chủ đầu tư tự xác định và kinh doanh theo quy định, chỉ bị khống chế lãi suất không quá 10% số vốn bỏ ra cộng với lãi suất ngân hàng theo quy định.

Chưa hết, những người có nhu cầu thực sự thì không chứng minh được khả năng tài chính để mua, đối tượng được mua nhà TNT cũng còn rất hạn chế... Hiện UBND TP đã có chính sách hỗ trợ tài chính cho các đối tượng được mua nhà TNT được vay tại Quỹ Phát triển nhà ở TP nhằm tạo lập nhà ở với mức vốn vay tăng từ 300 triệu đồng lên 400 triệu đồng/hồ sơ với thời hạn 15 năm. Tuy nhiên, đối tượng lại được bó gọn là cán bộ, công chức, viên chức thuộc các sở ban ngành, quận - huyện, cơ quan hành chính sự nghiệp hưởng lương ngân sách, có hộ khẩu thường trú tại TPHCM… Chị Minh Hoài, cán bộ công chức tại một đơn vị sự nghiệp hành chính có thu, ngụ tại quận 3 tâm tư: Đại đa số công nhân viên chức có thu nhập không quá 7 triệu đồng/tháng. Như vậy sẽ có một sự mâu thuẫn rất lớn, đó là những người như chúng tôi không có khả năng mua nhà thương mại nhưng cũng không đạt tiêu chuẩn mua nhà TNT.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, minh chứng thêm hiện nay một căn hộ diện tích nhỏ 40m² được bán giá 12 triệu đồng/m², chỉ có những người có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng mới có thể mua được, trong khi đó đối tượng thu nhập trung bình và thấp thì có thu nhập dưới mức 10 triệu đồng/m².

NHUNG NGUYỄN - MINH HUY