Chưa bao giờ yêu cầu phải có quy hoạch không gian ngầm lại cấp bách như hiện nay. Bởi theo xu hướng, không gian ngầm không chỉ là các công trình hạ tầng kỹ thuật mà còn là những tổ hợp trung tâm thương mại, công trình đa chức năng... Vì thế cần gấp rút hoàn thiện cơ sở pháp lý điều chỉnh các quan hệ mới phát sinh và lập quy hoạch nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển không gian ngầm trong tương lai.
Vincom khởi động
Ba tầng ngầm của Vincom Center là các cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, dịch vụ vui chơi giải trí... Ảnh: LÃ ANH
Không kể các tầng hầm để xe được xây dựng trong các cao ốc, trung tâm thương mại được xây dựng bên dưới lòng đất chỉ đếm trên đầu ngón tay, các dự án đang được xem xét, triển khai đầu tư cũng chỉ chừng ấy. Trung tâm thương mại dưới lòng đất được đầu tư xây dựng quy mô, hiện đại đầu tiên tại TPHCM là Trung tâm Thương mại Vincom (Vincom Center), một tòa tháp cao 26 tầng và 6 tầng hầm trên diện tích mặt bằng 7.371m².
Trong đó, khu shopping mall (trung tâm thương mại) được bố trí ở tầng hầm B3 đến tầng L2 có tổng diện tích 57.704m². Theo chủ đầu tư đây là trung tâm thương mại có quy mô lớn nhất Việt Nam tính đến thời điểm hoàn thành với các dịch vụ tiện ích trọn gói: các cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, các dịch vụ vui chơi giải trí... Dự án thi công khá nhanh và đáp ứng được các yêu cầu về kỹ thuật, mỹ thuật.
Ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Vincom, cho biết có được kết quả như vậy nhờ sự sáng tạo và kinh nghiệm của Tập đoàn Thiết kế nội thất Calision. Shopping mall được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với sự bố trí hợp lý, tiện ích, có tính mỹ thuật cao và phong cách hiện đại, tạo sự thuận lợi tối ưu trong việc tổ chức các gian hàng hài hòa với cảnh quan xung quanh.
Đặc biệt hệ thống giao thông nội bộ được thiết kế khoa học, rộng rãi, gần 50% diện tích của trung tâm thương mại dành cho mục đích công cộng như hành lang, nhà vệ sinh, chỗ ngồi nghỉ... Theo các chuyên gia xây dựng, Vincom Center cũng là dự án tiên phong trong việc khai thác không gian ngầm vào kinh doanh và dịch vụ. Mọi lo lắng về vấn đề giao thông tĩnh tại đây cũng được giải quyết ổn thỏa bởi hệ thống bãi đậu xe ngầm có diện tích gần 40.000m² nằm tại 3 tầng hầm.
Ngoài Vincom Centre đã được hoàn thành đưa vào sử dụng còn có hai dự án khai thác không gian ngầm là dự án bãi xe ngầm công viên Lê Văn Tám và khu vực sân khấu Trống Đồng đang triển khai từ nhiều năm nay nhưng đến nay vẫn “án binh bất động”. Theo các nhà chuyên môn, tiềm năng khai thác không gian ngầm rất lớn nhưng để đầu tư khai thác hiệu quả không đơn giản vì đòi hỏi kỹ thuật cao, suất đầu tư lớn…
Thủ tục nhiêu khê
Quy hoạch xây dựng chung TPHCM đến năm 2025 vừa được Thủ tướng phê duyệt đã đặt ra yêu cầu phát triển không gian ngầm. Cụ thể hơn, trong việc thiết kế đô thị khu trung tâm hiện hữu của thành phố dự định sẽ xây dựng các tuyến đường ngầm xuyên trung tâm cho dòng xe từ hướng Nam qua hướng Đông và ngược lại để tránh giao cắt, hạn chế kẹt xe. Thực tế hiện nay quỹ đất bề mặt của các đô thị lớn gần như được khai thác triệt để nên việc đầu tư, phát triển không gian ngầm là xu hướng tất yếu. Các cơ quan chức năng đang lên kế hoạch triển khai cụ thể những yêu cầu quy hoạch đó.
Việc khai thác không gian ngầm đô thị hiện nay ở nước ta giống như việc khám chữa bệnh cách đây 20 năm, theo kiểu sờ, khám chứ chưa có chụp CT, cắt lớp… Chúng ta phải có quy hoạch, phải biết bên dưới có cái gì mới có thể đầu tư được, không thể mãi diễn ra tình trạng mò mẫm như hiện nay. Ông Nguyễn Trọng Hòa, |
Thật ra từ năm 2003, UBND TPHCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư, xây dựng phần ngầm công viên Lê Văn Tám (quận 1) làm bãi đậu xe và trung tâm thương mại, được coi là dự án bãi đậu xe ngầm đầu tiên của Việt Nam. Tuy nhiên đến nay, qua nhiều năm dự án vẫn đang ở bước… chuẩn bị khởi công.
Dự án bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám có tổng mức đầu tư trên 100 triệu USD, trong đó phần dành cho bãi đậu xe gồm 5 tầng ngầm với tổng diện tích 70.300m², đủ chứa 2.000 xe máy, 1.250 ô tô và gần 30 xe buýt. Dự án do CTCP Đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS) làm chủ đầu tư theo hình thức BOT.
Công ty IUS đã đeo đuổi dự án ngay từ những ngày đầu sơ khai, thiếu những quy định của pháp luật về quy hoạch, phát triển không gian ngầm, thiếu những quy chuẩn cho các dự án phát triển không gian ngầm… Ngay sau khi dự án được thẩm định thiết kế cơ sở (do Bộ Xây dựng phê duyệt vào giữa tháng 12-2006), không chỉ các cơ quan quản lý nhà nước mà chủ đầu tư còn khẳng định đến cuối năm 2009 dự án sẽ hoàn thành, đưa vào sử dụng. Qua một thời gian “cày cục”, đến đầu tháng 8-2009 dự án mới được Bộ Kế hoạch - Đầu tư cấp giấy chứng nhận đầu tư và đến giữa tháng 10-2009 Công ty IUS đã chính thức ký hợp đồng BOT với TPHCM.
Những tưởng dự án sẽ nhanh chóng được khởi động, nhưng đến giữa tháng 5-2010 vẫn còn nhiều vướng mắc chưa được gỡ khiến ngày khởi công liên tục bị dời. Tuy nhiên, đến gần cuối tháng 1-2010, UBND TPHCM mới giao thuê đất cho Công ty IUS. Và từ đó đến nay các thủ tục về giao thuê đất vẫn chưa động đậy nên dự án vẫn tiếp tục chờ.
Thiếu quy hoạch tổng thể
Trong những năm qua, đô thị Việt Nam phát triển nhanh cả về quy mô, số lượng và chất lượng, đang tạo ra áp lực về hạ tầng đô thị, nhà ở, văn phòng, giao thông đô thị và không gian công cộng. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM quỹ đất đã gần như cạn kiệt, các không gian xanh, không gian công cộng ngày càng bị thu hẹp, đòi hỏi việc phát triển phải hướng tới khả năng tận dụng, phát triển song song cả chiều cao lẫn chiều sâu của đô thị.
Tuy nhiên các đô thị nước ta chưa dành sự quan tâm đúng mức đến việc khai thác không gian ngầm. Tình trạng này đã dẫn đến nhiều bất cập trong việc phát triển không gian đô thị. Tại TPHCM, do không có quy hoạch không gian ngầm nên khi đầu tư xây dựng các tuyến metro ngầm gặp hàng loạt vấn đề khó khăn, làm đau đầu các nhà tư vấn, quản lý vì các công trình trên đất đều đã hiện hữu từ trước, diện tích đất trống còn lại quá chật.
Cần phải khẳng định quy hoạch ngầm là một nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị. Khi lập quy hoạch xây dựng đô thị phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của đô thị để quy hoạch xây dựng ngầm. Vì thế tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã đến lúc cần phải tính toán việc đầu tư khai thác không gian ngầm một cách hiệu quả hơn nhằm hạn chế quá tải trên mặt đất. Ông Nguyễn Hồng Quân, |
Theo các chuyên gia, nguyên nhân đầu tiên là do thiếu quy hoạch không gian ngầm đô thị, làm cản trở công tác quản lý và đầu tư về lĩnh vực này. Thực tế này đã dẫn đến sự băn khoăn và nghi ngại trong việc phát triển không gian ngầm đô thị vì sợ đi trước khi có quy hoạch sẽ tạo ra những phức tạp về sau. Ngoài ra do còn thiếu một hành lang pháp lý với những quy chế, quy định, tiêu chuẩn cơ bản về công tác đầu tư xây dựng công trình ngầm đô thị, nên nhiều khi các cơ quan chức năng phải “tùy nghi” trong các quyết định. Vì thế, cứ mỗi thủ tục, một giai đoạn phải cần đến nhiều tháng trời mới giải quyết xong. Điều này không những làm nản lòng các nhà đầu tư có ý định tham gia khai thác không gian ngầm mà tiến trình phát triển không gian ngầm đô thị còn bị giậm chân tại chỗ.
Theo xu hướng hiện nay, không gian ngầm đô thị không chỉ là những công trình hạ tầng kỹ thuật như hệ thống đường dây, đường ống, các tuyến đường tàu điện ngầm, bãi đậu xe, hầm đường ô tô, đường bộ... Đây còn có thể là những tổ hợp trung tâm thương mại, trung tâm sinh hoạt công cộng, vui chơi giải trí, những công trình đa chức năng, thậm chí là văn phòng công sở trong tương lai...
Điều này sẽ góp phần giải tỏa các áp lực tăng dân số trên mặt đất. Do vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng chiến lược tổng thể về việc phát triển, khai thác không gian ngầm đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn, để đề ra kế hoạch hợp lý trong việc thúc đẩy đầu tư khai thác không gian ngầm, hài hòa mục tiêu phát triển đô thị.
Trong thời điểm khởi đầu việc hình thành không gian ngầm đô thị, công tác quy hoạch chính là điểm mấu chốt. Do đó, quy hoạch không gian ngầm cần phải được xác định như một nhiệm vụ trọng tâm, then chốt. Trong đó, công tác quy hoạch hệ thống giao thông ngầm phải được đặt ở vị trí đặc biệt, kết nối và chi phối hạ tầng không gian ngầm. Trong quá trình lập quy hoạch cũng như lập dự án đầu tư cần tính toán đến việc tạo ra tính đa năng trong các dự án. Phải tính toán kỹ và có tầm nhìn xa về việc liên kết hệ thống các công trình ngầm với hệ thống không gian trên mặt đất, đồng thời đảm bảo việc khớp nối kỹ thuật, không gian và cảnh quan kiến trúc đô thị.
Bình Minh - Minh Phong
