Thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa vững chắc. Sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Nhu cầu thì quá lớn nhưng trên thị trường, nguồn cung dành cho các đối tượng trên lại có hạn, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp và sự nỗ lực phối hợp hiệu quả của chính quyền TP, cộng đồng doanh nghiệp BĐS và cả hệ thống tín dụng.
Thị trường chững lại
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), giao dịch BĐS trên địa bàn TPHCM trong quý 1-2016 có dấu hiệu chững lại so với năm 2015, trong khi nguồn cung tăng mạnh. Khảo sát từ HoREA cho thấy, đã có khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2016 được bán trong quý 1. Con số này có sự sụt giảm đáng kể so với năm trước. Điều đáng lưu ý, các phân khúc nhà ở có thể tăng - giảm tùy thời kỳ, nhưng nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường.
Dự án E-home dành cho người thu nhập ổn định (Ảnh: HUY ANH)
Lý giải về việc thị trường chững lại, HoREA đưa ra 3 nguyên nhân.
Thứ nhất là từ đầu năm 2016 đến nay, do nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của bộ chủ quản.
Thứ hai là vì Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS nên đã đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường nên các chủ thể này phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.
Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn thông báo quyết định chấm dứt nhận hồ sơ vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kể từ ngày 31-3-2016 nên số lượng căn hộ phân khúc được vay gói này cũng chựng lại.
Thứ ba là nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng lên đến hơn 8%/năm dẫn đến lãi suất cho vay có thể tăng thêm khoảng 1-2 điểm % trong năm 2016. Từ giữa tháng 3 xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tăng giá sắt thép đã tác động trực tiếp đến thị trường BĐS tạo thêm áp lực và gánh nặng cho doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư và cả người tiêu dùng.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, “sức khỏe” của các DN BĐS vẫn còn rất yếu, vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. “Tuy nhiên, có thể dự báo thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng không thấp hơn năm 2015 và sẽ có sự chuyển hướng tích cực, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền hướng đến nhu cầu thực của người tiêu dùng”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Quy hoạch khu dân cư hỗn hợp “chuẩn thấp”
Hiện nay, trên địa bàn TPHCM có đến khoảng 87% nhu cầu thuê nhà trọ của sinh viên, công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị là do các hộ gia đình tự đầu tư cho thuê. Đồng thời, nhiều DN làm các dự án nhà ở thương mại giá thấp đã cung ứng nhiều căn hộ cho thuê dài hạn, hoặc bán với giá từ 250 triệu đồng đến trên dưới 1 tỷ đồng, có loại căn hộ cho thuê 6 năm, 49 năm, đặc biệt có dự án căn hộ mini cho thuê chỉ với giá 1,5 triệu đồng/tháng, thế chân 1 tháng tiền thuê như các dự án căn hộ cho thuê của Công ty Lê Thành.
Ngoài ra, tại TPHCM, nhiều DN BĐS đã đi theo hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền, đã có nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại có giá bán tương đương nhà ở xã hội, trong lúc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được hưởng bất kỳ chính sách ưu đãi nào. Chẳng hạn như dòng sản phẩm căn hộ E-home dành cho người có thu nhập trung bình và ổn định của Công ty Nam Long được thị trường đón nhận và đánh giá cao.
Với chủ trương xuyên suốt là hướng tới việc tạo ra các sản phẩm “dễ sở hữu” cho các khách hàng ở mọi phân khúc, hiện Công ty Nam Long đã có hơn 10.000 sản phẩm được thị trường đón nhận, quỹ đất sạch hơn 500ha cùng bộ máy được hỗ trợ bởi các cổ đông chiến lược quốc tế đã giúp công ty này đón nhận luồng vốn từ các tổ chức nước ngoài trong thời gian gần đây.
Mới đây, công ty này cũng đã bán 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho Tập đoàn BĐS Keppel Land của Singapore và lãnh đạo công ty này cũng khẳng định, số tiền thu được từ việc bán trái phiếu này sẽ được DN tiếp tục đầu tư và phát triển dòng nhà ở “vừa túi tiền”, đáp ứng nhu cầu của số đông người dân.
Mặc dù vậy, thực tế nhà ở vừa túi tiền trên thị trường vẫn còn ít, cung không đủ cầu. Mới đây, HoREA cũng vừa có văn bản kiến nghị Chính phủ và UBND TPHCM một số cơ chế, chính sách liên quan. Trong đó, hiệp hội này đã kiến nghị TP cho phép quy hoạch những khu dân cư hỗn hợp “chuẩn thấp” ở một số quận ven, huyện ngoại thành bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp với quy chuẩn chung về quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho nhà ở xã hội.
Cụ thể như: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số có thể cao hơn khoảng 1,5 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch dự án nhà ở thương mại thông thường; cho phép xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ cũng có diện tích căn hộ tối thiểu 25m² như nhà ở xã hội. Khu dân cư này cũng có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông thuận tiện, có thể tạo được việc làm cho một bộ phận cư dân tại chỗ. Nếu có được những khu dân cư hỗn hợp “chuẩn thấp” thì sẽ tạo được những khu dân cư cũng có đủ tiện ích, và những căn hộ có giá vừa túi tiền cho người thu nhập thấp, người có thu nhập rất thấp và người nhập cư, góp phần hạn chế tình trạng phân lô hộ lẻ, hoặc các khu dân cư tự phát khó kiểm soát như hiện nay.
|
MINH HUY
