Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp ở TPHCM là rất lớn. Tuy nhiên, từ nhiều năm nay các chương trình về nhà ở cho người thu nhập thấp của TP coi như thất bại, nhà thương mại giá rẻ do các doanh nghiệp (DN) xây dựng cũng không đáp ứng được. Bao giờ thì nhu cầu chính đáng này của người dân được đáp ứng?
Nhu cầu quá lớn
Sau hơn 20 năm thực hiện việc di dời, giải tỏa nhà ven và trên kênh rạch để cải thiện môi trường, chỉnh trang đô thị, TPHCM đã tiến hành giải tỏa, di dời được tổng cộng gần 36.000 căn. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng vẫn cho thấy còn đến 17.000 căn nhà lụp xụp, trên và ven kênh rạch. Ngay trước mắt, TP cần phải chi 12.400 tỷ đồng để tập trung di dời 11.600 hộ sống dọc các tuyến kênh, rạch. Bên cạnh chương trình trọng điểm nói trên, nhu cầu nhà ở cho hơn 130.000 cán bộ, công chức và người nhập cư vào TPHCM cũng rất bức bách.
Do giá nhà quá cao, nhiều người dân ở Vĩnh Lộc (Bình Chánh) chấp nhận mua nhà bất hợp pháp giá rẻ, bị cơ quan chức năng tháo dỡ
Tuy nhiên, theo đánh giá của Tiến sĩ Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm đề án “Phát triển thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030” của UBND TPHCM, chương trình phát triển nhà ở xã hội của cả nước nói chung và TPHCM, nhìn chung là thất bại. Nguyên nhân thất bại, theo TS Phạm Thái Sơn, mặc dù có nhiều ưu đãi về chính sách phát triển nhà ở xã hội nhưng các thủ tục hành chính liên quan đến thiết lập dự án và xây dựng tương đối phức tạp. Khi làm dự án nhà ở xã hội, DN không tự quyết định được giá bán, giá cho thuê mà phải theo một mức trần do địa phương quy định, nên DN không chủ động được chiến lược đầu tư. Từ đó, các DN tư nhân chỉ chú trọng vào các dự án nhà thương mại để quay vòng vốn và thu lợi nhanh hơn. Ngoài ra, đa phần các dự án nhà ở xã hội hiện nay được đầu tư bởi ngân sách nhà nước, song nguồn vốn này tại Trung ương và địa phương bị giới hạn. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tại các đô thị lớn đang thiếu hụt. Ông Sơn cho rằng, nguyên nhân của thực trạng này là công tác quy hoạch đất đai dành cho nhà ở xã hội của các địa phương chưa tốt. Như vậy “chiếc phao” nhà ở cho người nghèo chỉ còn trông chờ vào DN. Thế nhưng, trên thị trường bất động sản TPHCM, các dự án căn hộ chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng/căn còn quá hiếm hoi.
Bao giờ thành hiện thực?
Trong những năm qua, phân khúc nhà bình dân, nhà giá rẻ, nhà cho thuê vẫn là phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, có một nghịch lý là tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp. Do đó, thời gian qua, đã có những DN chuyển hướng từ phân khúc bình dân sang làm phân khúc cao cấp. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu nguồn cung nhà giá rẻ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề nghị Chính phủ cùng các bộ ngành cần có những giáp pháp để khuyến khích DN tiếp tục tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ. Nhà nước nên có những biện pháp hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Ví dụ như quy định tại Luật Đất đai về việc đóng tiền sử dụng đất, Nhà nước có thể linh động như giảm tiền sử dụng đất hoặc có thể tạm hoãn việc đóng tiền sử dụng đất trong vòng đời của dự án ở phân khúc giá thấp. Nhà nước cũng nên giảm thuế VAT xuống còn 5% để khuyến khích DN. Cùng với đó, cũng nên quy hoạch việc phát triển phân khúc này phù hợp với đặc thù của từng vùng, có những cơ chế ưu tiên khác để khuyến khích DN đầu tư.
Theo những nghiên cứu mới nhất, giá nhà ở Việt Nam vẫn cao hơn 20 lần so với mức thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi tại nhiều quốc gia khác trong khu vực, giá nhà cùng lắm chỉ cao hơn 4 - 5 lần so với mức thu nhập bình quân của người dân. Đây là sự bất hợp lý! Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự bất hợp lý này. Điểm dễ nhận thấy nhất là việc đa số các DN phải tốn chi phí quá lớn vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, mức thu tiền sử dụng đất ở các dự án vẫn rất cao. Một chi phí khác cũng cao không kém là lãi vay. Giai đoạn 2008-2011, DN phải chịu mức lãi vay trung bình lên đến 20% - 25%. Hiện tại, mức lãi trung bình mà DN phải vay cũng vào khoảng 11%, trong khi chi phí lãi vay ở các nước trong khu vực chỉ khoảng 3% - 5%. Một điểm bất cập nữa là việc thủ tục hành chính kéo dài, tại nhiều dự án, thời gian hoàn thành thủ tục thậm chí kéo dài đến 5 năm; cùng nhiều chi phí rất bất hợp lý khác như đấu nối cấp điện, cấp nước sạch, lắp đặt hệ thống chiếu sáng công cộng…, DN phải tự bỏ tiền đầu tư rồi giao lại Nhà nước…
Tất cả những yếu tố này đã đẩy giá nhà, đất ở Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng lên quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Khi nào giải quyết được hết những bất cập đó, mới hy vọng giảm giá bất động sản được, có nhà giá rẻ.
| |
ĐỖ TRÀ GIANG
