Trên địa bàn TPHCM thời gian qua, không chỉ các công trình lớn mới gây ra sự cố mà nhiều công trình riêng lẻ khi xây dựng cũng gây ảnh hưởng đến các nhà lân cận. Thông tư 39/2009 của Bộ Xây dựng đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc của người dân khi đập nhà cũ để xây mới. Tuy nhiên, thực tế xảy ra nhiều trường hợp gây tranh chấp do chưa được quy định cụ thể.
Tường chung xử lý thế nào?
Để giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư với các chủ công trình lân cận, Thông tư 39 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ nêu rõ, khi phát hiện công trình có dấu hiệu bị lún, nứt hoặc có nguy cơ sụp đổ, chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải khẩn trương xác định nguyên nhân và tìm biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không tự giải quyết được tranh chấp thì báo cáo UBND cấp xã để xử lý theo quy định. Tuy nhiên, Thông tư 39 lại chưa đề cập những trường hợp cụ thể thực tế đang diễn ra.
Thi công xây dựng nhà theo đúng kỹ thuật sẽ tránh gây sụp lún nhà kế bên. Ảnh: Đức Thành
Chị Duyên Lê (quận 3) cho biết, hiện nay nhà chị và nhà bên cạnh đang sử dụng một bức tường chung. Chị được biết nhà hàng xóm đang chuẩn bị xây nhà mới nên chị sợ khi xây nhà thì bên đó đập luôn bức tường nhà mình. Và nếu sự việc xảy ra thì tranh chấp sẽ được giải quyết như thế nào? Tương tự, anh Cường Ngọc (quận Phú Nhuận) cho biết nhà hàng xóm đang sử dụng tường nhà anh, nhiều lần nhà anh nâng tầng thì họ cũng nâng theo và tiếp tục sử dụng tường đó. “Hiện tôi đang muốn xây nhà mới nhưng sợ khi đập tường ra nhà bên cạnh gây khó dễ vì bên đó sẽ trống trơn”- anh Ngọc nói.
Theo Sở Xây dựng TP, trong trường hợp sử dụng bức tường chung thì trước hết hai bên cần xem lại giấy chủ quyền công nhận bức tường đó ra sao. Sau khi xác định, nếu không đồng ý thì bên chủ sở hữu bức tường có thể thông báo và yêu cầu nhà hàng xóm xây lại tường riêng, móng riêng, cột riêng.
Sở Xây dựng cũng cho biết, đối với nhà liên kế phố, kết cấu ban đầu là tường chung, cột chung, móng chung, khi một trong hai phía có yêu cầu nâng tầng thì trong hồ sơ xin phép xây dựng bắt buộc phải có sự đồng ý từ phía còn lại. Nguyên nhân, vì hệ chịu lực đang là sở hữu chung, nay 1 trong 2 phía sử dụng phần chịu lực riêng để nâng tầng, nhà kia sau này không thể sử dụng phần chịu lực còn lại để nâng tiếp nên phải thỏa thuận. Khi có tường chung, một trong hai bên nâng tầng, phần không gian phía trên tường chung nhà nâng tầng chỉ được sở hữu 1/2 về nguyên tắc, nhưng vẫn phải có sự đồng thuận của nhà kia để tránh tranh cãi về sau. Trường hợp nhà kia không đồng ý, đơn vị cấp phép sẽ quyết định trên cơ sở xem xét hệ chịu lực như thế nào để quyết định giữ nguyên hay làm hệ chịu lực mới...
Ông Trương Sáu (quận 5) cho biết, ông đang muốn xây dựng căn nhà đang ở theo dạng kiên cố 3 tầng lầu. Tuy nhiên căn nhà bên cạnh đã nghiêng sẵn, ông cũng lo lắng khi xây dựng mà nhà kế bên bị sập hoặc bị nghiêng nhiều hơn thì ông có phải có trách nhiệm bồi thường?
Sở Xây dựng cho rằng, chủ đầu tư cần thuê cá nhân hay tổ chức đủ năng lực chuyên môn và đề nghị nhà lân cận cho khảo sát hiện trạng, đánh giá tình trạng nghiêng của căn nhà cũng như kết cấu móng của căn nhà, nguyên nhân nghiêng, tiên liệu khả năng nghiêng tiếp khi thi công nhà của mình. Căn cứ vào đó, đơn vị tư vấn sẽ đề xuất phương án thi công để phòng ngừa sự cố cho nhà bên cạnh, trong đó có cả phương án tháo dỡ nhà cũ để không làm ảnh hưởng nhà kề bên, nếu cần cũng phải thỏa thuận để thực hiện gia cố nhà kế bên trước khi tháo dỡ, xây dựng nhà mình để đảm bảo an toàn.
Việc khảo sát trên cũng là căn cứ để tính bồi thường trong trường hợp xây dựng nhà bạn làm nhà kế bên bị ảnh hưởng (xác định các hư hỏng do mình gây ra và các hư hỏng sẵn có). Các hư hại của căn hộ lân cận đã xảy ra trước khi chủ đầu tư thi công nhà mới mà nội dung hư hại đã được lập biên bản thì chủ đầu tư không có trách nhiệm bồi thường.
Bên gây hại thành thiệt hại
Trên thực tế, nếu một công trình xây dựng mà những nhà xung quanh bị ảnh hưởng, các nhà lân cận kiện thì công trình sẽ bị ngừng thi công để giải quyết sự cố mặc dù không phải lúc nào những khiếu nại của nhà lân cận cũng đúng. Cũng theo quy định, công trình chỉ được thi công lại sau khi đã bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường này sẽ do hai bên tự thỏa thuận và có sự chứng kiến của chính quyền địa phương. Trong trường hợp sau khi tòa án kết luận công trình xây dựng không làm hư hại đến nhà lân cận, chủ đầu tư sẽ không phải bồi thường. Thậm chí, chủ đầu tư còn có thể yêu cầu chủ nhà bên cạnh phải bồi thường thiệt hại cho những ngày không thi công để phục vụ cho việc thẩm định của tòa án. Tuy nhiên, thời gian đợi Tòa án thụ lý thường kéo dài vì phải thuê tư vấn giám định.
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Nguyễn Văn Hiệp, thực tế khi tính toán thiệt hại để bồi thường, bên bị hại không chỉ đòi bồi thường về vật chất mà còn về tinh thần, về kinh tế và trong hầu hết các trường hợp thì giá trị này rất lớn, lại rất khó xác định. Có những trường hợp bên bị hại cố tình gây khó dễ nên hai bên không thỏa thuận được, địa phương hòa giải nhiều lần không thành nên công trình “án binh bất động” trong thời gian dài và theo thời gian bên gây hại trở thành bên bị thiệt hại. Để có “lối ra” tích cực cho việc này, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TP biện pháp xử lý theo hướng bên gây hại lập tài khoản độc lập để gửi số tiền bồi thường do mình đề xuất (bao gồm cả thiệt hại về vật chất, kinh tế, tinh thần) mà bên bị thiệt hại chưa đồng ý để sẵn sàng chi trả về sau. Sau đó, công trình được phép thi công trở lại.
NHUNG NGUYỄN
