Năm 2011 là một năm thăng trầm của thị trường bất động sản (BĐS) khi tất cả phân khúc BĐS đều lao dốc, vốn FDI vào BĐS giảm mạnh, doanh nghiệp (DN) bán tháo hàng, hàng loạt DN BĐS vỡ nợ… Điều này cho thấy thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều bất cập sau một thời gian dài buông lỏng quản lý. Mặc dù thời điểm khó khăn nhất của kinh tế VN đã qua, nhưng nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2012 khó thể phục hồi nhanh.
- Chất lượng và giá thành
Một trong những sự kiện BĐS trong năm 2011 đáng chú ý là hàng loạt DN đã bán tháo sản phẩm khiến dư luận hoang mang và đặt câu hỏi về chất lượng có đi đôi với giá thành? Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho biết, cuối tháng 10-2011, việc giảm giá của 2 dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2) và An Tiến (huyện Nhà Bè) là do thời gian qua các DN BĐS phải đối mặt với các chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất vay quá cao… nên để có thể tồn tại, các DN đã chấp nhận lỗ để đẩy được hàng chứ không liên quan gì đến chất lượng căn hộ.
Các DN BĐS tại TPHCM cùng nhận định rằng, xây nhà ở có chất lượng là vấn đề sống còn của họ. Uy tín thương hiệu của DN còn lớn hơn cả những khó khăn từ thị trường, mất thanh khoản trước mắt. Liên quan đến chất lượng, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng, mỗi DN có chiến lược chất lượng khác nhau. “Các DN chú trọng chất lượng bằng cách sử dụng các nguyên vật liệu cao cấp, còn Đất Lành thì quan tâm đến chất lượng xanh: kiến trúc xanh, không gian xanh, môi trường xanh và hiệu quả xanh. Một chung cư chất lượng không có nghĩa là giá thành cao” - ông Đực khẳng định.
Ông Đực chia sẻ, để có thể tạo ra sản phẩm rẻ, phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua nhà trong tình hình khó khăn như hiện nay thì DN đã đầu tư nhân lực để hạ giá thành. Nếu thiết kế giỏi có thể tiết kiệm kết cấu tránh lãng phí, giảm đến 2 triệu đồng/m². Thi công hợp lý và quản lý chặt đầu tư, tự sản xuất một số cấu kiện khác có thể giảm thêm nửa triệu/m² nữa. Ông Đực đưa ra các con số minh chứng rằng đơn giá sàn xây dựng chung cư dưới 20 tầng (chưa kể tiền đất và hạ tầng) bao gồm phần móng; bê tông sàn, dầm, cột; xây tô, lát gạch, sơn nước; cửa, tủ; điện, nước, PCCC, thang máy có giá tối thiểu khoảng 3,9 triệu đồng/m², trong khi đó nếu không tiết kiệm thì chi phí tối đa có thể lên đến 7,2 triệu đồng/m².
Ông Lê chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Nhà Thủ Đức, cho biết, để chọn được một căn nhà chất lượng, phù hợp thì người mua cần chú ý đến quy hoạch, thiết kế kiến trúc, đầu tư công trình và cuối cùng là ban quản lý tòa nhà. Theo ông Hiếu, hiện tượng căn hộ giảm giá trên thị trường BĐS liên tục thời gian gần đây là do tâm lý người mua chờ giá rẻ hơn vì họ e ngại mua “hớ”. Tuy nhiên, để chọn lựa một căn nhà phù hợp, có chất lượng tốt thì không phải người nào cũng chọn được vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố”.
- Linh hoạt tín dụng BĐS
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ đổ vỡ do “bong bóng” BĐS là thấp.
Tuy nhiên, trong buổi tọa đàm về nhà ở mới đây tại TPHCM do HoREA tổ chức, các DN BĐS tại TPHCM nhận định, thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở chung cư, đang trong thời kỳ ảm đạm, một số dự án chung cư hiện bán với giá thấp hơn cả giá thành vẫn không có người mua. DN BĐS đang lâm vào hoàn cảnh khó khăn kép khi thời gian đáo hạn ngân hàng đã đến nên mới dẫn đến việc các DN bán tháo căn hộ trong thời gian vừa qua. Trong năm 2011, hầu hết các DN BĐS chỉ có lỗ ít hay lỗ nhiều.
Ông Lê Chí Hiếu cho rằng, BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn “bong bóng xì hơi” và với những chính sách bất cập trong quản lý như hiện nay, đặc biệt là thắt chặt tín dụng BĐS cả phía cung lẫn cầu cũng là một trở ngại lớn để phục hồi, và thị trường BĐS năm 2012 chưa thể thấy được “ánh sáng cuối đường hầm”.
Mới đây, báo cáo với Thủ tướng về tình hình BĐS, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, trong thời gian tới, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều DN không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.
Từ đó, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước thống nhất đề xuất một số giải pháp kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường này là tiếp tục thực hiện nghiêm túc yêu cầu của Chính phủ giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng BĐS theo lộ trình hợp lý, tránh giảm đột ngột, gây sốc cho thị trường. Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS. Cụ thể, giảm tỷ trọng cho vay xây dựng khu đô thị; văn phòng cho thuê; chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng. Tăng tỷ trọng cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.
Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường.
NHUNG NGUYỄN
