Trong khi tồn kho bất động sản (BĐS) vẫn đang là vấn đề nan giải thì gần đây, hàng loạt dự án mới lại tiếp tục gia nhập thị trường, trong đó nhiều dự án còn xuất hiện hiện tượng khách hàng chen nhau, sẵn sàng trả thêm tiền chênh lệch hàng chục triệu đồng so với giá hợp đồng để mua nhà. Liệu thị trường đã thực sự có chuyển biến và hứa hẹn sự đột phá trong thời gian tới? PV Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ (ảnh) về vấn đề này.
- Phóng viên: Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đang tiếp tục có những dấu hiệu tích cực, lượng hàng tồn kho giảm đáng kể, ông có nhận xét gì về diễn biến của thị trường ở thời điểm này?
- Ông ĐẶNG HÙNG VÕ: Tôi cho rằng cái được lớn nhất của thị trường ở thời điểm này là tâm lý người mua. Nếu như trước đây người ta luôn có tâm lý chờ giá BĐS chạm đáy và không biết đâu là đáy thì từ cuối năm 2014 đến nay, người dân đã hiểu rằng giá BĐS không thể giảm thêm được nữa, vì vậy những người thực sự có nhu cầu ở đã bắt đầu xuống tiền mua nhà. Đây là yếu tố rất quan trọng tạo sự chuyển biến cho thị trường, đầu tiên là khu vực nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, sau đó đến khu vực nhà ở thương mại có mức giá trên 20 triệu đồng/m2. Bên cạnh tâm lý người mua bình ổn trở lại thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực với việc mở rộng cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần làm thị trường ấm lên. Tuy nhiên, cũng không nên kỳ vọng quá vào việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam vì thực tế là họ vẫn còn dè dặt do lo ngại về sự thiếu ổn định của hệ thống pháp lý, cộng thêm những trở ngại trong quá trình thủ tục giấy tờ. Luật thì mở nhưng thủ tục tại các địa phương vẫn rất nhiêu khê. Vì vậy theo tôi, thị trường sẽ diễn biến ở mức tăng chậm mà chắc, điều này đúng với quy luật và đúng với bản chất thị trường hơn.
- Thế còn hiện tượng sốt giá, khách hàng tranh nhau mua bán ở một số dự án thì sao, liệu người mua có gặp rủi ro, thưa ông?
- Các dự án có chủ đầu tư có uy tín, điều kiện hạ tầng tốt thì đương nhiên sẽ hút khách hơn, nhất là trong bối cảnh những dự án thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân vẫn đang cầu nhiều hơn cung. Về nguyên tắc, quan hệ cung cầu quyết định giá thị trường nên việc vài dự án tăng giá cũng là bình thường. Còn cái mà chúng ta hy vọng là thị trường sẽ có bước phát triển đột phá trong thời gian tới thì tôi cho là không có. Cũng không thể xảy ra hiện tượng bong bóng BĐS, hiện tượng đầu cơ vì chúng ta vừa ra khỏi khủng hoảng, giới đầu cơ vừa rút lui khỏi thị trường, lượng vốn tồn đọng vẫn còn quá nhiều. Về rủi ro của người mua nhà, cái rủi ro ở đây không nằm ở giá mà nằm ở chỗ vẫn đang mua bán trên giấy. Chúng ta chưa giải quyết tận gốc việc mua bán trên giấy, người mua cứ chen nhau mua rồi sau đó hoặc bị nhà đầu tư “bắt nạt” hoặc bị vạ lây từ rủi ro của nhà đầu tư.
- Nhưng Luật Kinh doanh BĐS mới đây đã quy định các dự án bán hàng dưới hình thức hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh để tránh rủi ro cho người mua? Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
TPHCM vẫn tiếp tục đầu tư hàng loạt dự án BĐS mới
- Quy định về bảo lãnh dự án BĐS vẫn đang gây nhiều tranh cãi và có nguy cơ đi vào bế tắc. Tôi cho rằng pháp luật có lẽ quy định chưa thật phù hợp. Ví dụ như quy định người mua vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư, còn ngân hàng lại đứng ra bảo lãnh thì cũng khó cho phía ngân hàng. Các chủ đầu tư cũng đang ra sức chứng minh là cơ chế bảo lãnh khó thực hiện. Theo tôi, việc bảo lãnh dự án nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua nên mô phỏng theo mô hình mở thư tín dụng trong thương mại quốc tế. Chúng ta cũng phải quan niệm người góp vốn phải góp cho ngân hàng, khi chủ đầu tư chứng minh được đã làm đến đâu thì được lấy tiền ra đến đó, hoặc hơn một chút. Không thể bắt ngân hàng đứng giữa bảo lãnh khi họ không nắm được gì. Nếu dự án gặp rủi ro, trên lý thuyết là ngân hàng bảo lãnh sẽ phải trả tiền cho người mua nhưng tiền ở đâu, ngân hàng có khống chế được chủ đầu tư hay không thì cần thêm rất nhiều những quy định khác…
- Có ý kiến cho rằng, hàng loạt các dự án nhà ở của các chủ đầu tư lớn đang tiếp tục được khởi công sẽ càng “làm khó” cho những dự án nhà ở đang “đắp chiếu”?
- Hà Nội, TPHCM vẫn đang tiếp tục chấp thuận đầu tư hàng loạt dự án BĐS mới, nghĩa là sẽ có thêm một số lượng lớn căn hộ sẽ gia nhập thị trường. Vấn đề là những dự án này bán được vì nó đáp ứng nhu cầu của người mua. Chúng ta không thể bắt toàn bộ thị trường dừng lại để giải quyết khu vực tồn đọng, giống như là người ốm yếu cần chữa bệnh thì cứ chữa, còn người khỏe vẫn cần phải chạy, có như thế mới tạo ra động lực mới cho thị trường. Điểm đáng lưu ý là người mua, các nhà đầu tư BĐS đã có kinh nghiệm hơn nhưng vẫn cần hết sức tỉnh táo để chọn được các chủ đầu tư, các dự án thật sự đáng tin cậy. Nhìn chung từ bây giờ đến cuối năm, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục được sàng lọc, tái cơ cấu theo hướng chuyên nghiệp, năng lực cao hơn.
- Cảm ơn ông!
BÍCH QUYÊN (thực hiện)
