Thị trường căn hộ cao cấp : Chuẩn bị cơn sốt mới?

Sự kiện cơ quan quản lý “thổi còi” chủ đầu tư các dự án: Sky Garden, Blue Diamond và The Vista đã khiến thị trường căn hộ im ắng được vài tuần. Nhưng trong những tuần im ắng ngắn ngủi đó, giá các căn hộ cao cấp đang xây dựng tăng vùn vụt! Thị trường vào thời “khát” dự án căn hộ!

Giá căn hộ: “Bèo” nhất cũng 20 triệu đồng/m2

Dự án Saigon Pearl - một trong những dự án căn hộ có giá cao nhất VN.

Phòng kinh doanh siêu thị căn hộ Vạn Phát Hưng cho biết, giá căn hộ cao cấp thuộc các dự án được phép giao dịch (tức là đã xong phần móng hoặc đang xây dựng phần thô) đang tăng chóng mặt! Tăng cao nhất và tăng từng tuần một là các dự án thuộc địa bàn quận 2, quận 7, khu Nam Sài Gòn, ven Phú Mỹ Hưng.

Đầu năm nay, giá căn hộ dự án Phú Mỹ chỉ mới tròm trèm 14 triệu đồng/m2, đến tháng 9, giá đã vọt lên 17 triệu đồng/m2, khi thị trường vào cơn sốt giá thứ 3, giá nhảy tiếp 20 triệu đồng/m2, còn bây giờ sau sự kiện The Vista, giá căn hộ Phú Mỹ cũng nhảy “lambada” từ 25-27 triệu đồng/m2!

Tương tự, dự án New Saigon (Hoàng Anh Gia Lai) chào bán ban đầu chỉ 15 triệu đồng/m2, sau mấy lần sốt, giá nhích lên 18 triệu đồng/m2, còn bây giờ sau 2 tuần xôn xao sự kiện “chưa đào móng không được bán”, giá đã là 21 triệu đồng/m2! Thị trường căn hộ đang thiết lập một mặt bằng giá mới.

Theo khung giá chào bán tại siêu thị căn hộ Vạn Phát Hưng, tháng 12 này, muốn làm chủ một căn hộ thuộc dự án Phú Mỹ Hưng, nhà đầu tư phải trả từ 5-6 tỷ đồng cho căn hộ 120m2, tức giá sang nhượng vào khoảng 2.500-2800 USD/m2 (tương đương 40-45 triệu đồng/m2). Thấp nhất như Sky Garden, giá cũng tròm trèm 34-36 triệu đồng/m2.

Nổi đình đám như The Vista, tưởng rằng sự kiện cơ quan quản lý thổi còi buộc trả lại tiền cho người mua sẽ kéo cơn sốt giá căn hộ chựng lại, vậy mà, các siêu thị căn hộ vẫn chộn rộn kẻ mua người bán, mức giá giao dịch The Vista được đẩy lên đến ngưỡng không thể tưởng tượng nổi: 2.800 USD/m2!

Châm ngòi cho cơn sốt giá căn hộ cao cấp 2 tuần qua, còn có “chất xúc tác” Saigon Pearl. Sau mấy kỳ quảng cáo liên tục trên báo chí, số người xếp hàng mua Saigon Pearl lên đến hơn 3.000 khách. Chủ đầu tư Saigon Pearl liền thông báo: ngưng nhận đăng ký khách hàng mới. Và ngày 25-11 vừa qua, chủ đầu tư đưa ra bốc thăm đợt một 150 căn hộ, mức giá gây sốc cho nhà đầu tư: 2.800 USD/m2! Ngay lập tức giá sang nhượng căn hộ Saigon Pearl thuộc 2 tòa nhà mở bán trước đó đang từ 2.600 USD chưa có người giao dịch đã nhảy lên theo và dừng ở mức 3.000 USD/m2.

Tại các văn phòng địa ốc, giới kinh doanh còn chào mua lại phiếu bốc thăm dự án Saigon Pearl với cái giá: 15.000 USD/phiếu! Phòng kinh doanh văn phòng địa ốc Nova còn cho ra một thống kê, trong thời điểm này, không có dự án căn hộ nào thuộc khu vực trung tâm quận 5, 10, quận 2, quận 7 (giáp Phú Mỹ Hưng), còn mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Thị trường “khát” dự án mới

Giải thích cơn sốt giá này, giới kinh doanh địa ốc đều cho rằng nguyên nhân chính là thị trường “khát” dự án mới. Ngay từ tháng 9, 10, sau hàng loạt thông tin trên báo chí về quá tải dự án căn hộ sắp chào hàng cuối năm, rất nhiều nhà đầu tư đã chọn phương án “đẩy” dự án cũ, gom tiền “canh” dự án mới.

Sự kiện cơ quan quản lý thổi còi với quy định “muốn bán phải có móng” đã khiến hàng loạt dự án chuẩn bị tung ra chào hàng phải đồng loạt dừng lại. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy: chủ đầu tư có hàng không dám bán, còn nhà đầu tư ôm một lượng lớn tiền mặt nhưng không có hàng mua. Cơn lốc tăng phi mã của giá vàng mấy ngày qua càng làm nỗi lo mất giá đồng tiền tăng lên thêm trong giới kinh doanh. Và vì vậy, tất yếu dẫn đến hiện tượng chạy tìm dự án cũ.

Hai tuần qua, không chỉ giá căn hộ đang xây dựng tăng chóng mặt, mà ngay cả giá đất quận 2, quận 9 cũng tăng phi mã. Một số chủ đầu tư may mắn đã hoàn tất phần móng kịp tung ra chào bán đợt này cũng nhân cơ hội thị trường “khát” để đẩy giá bán lên đáng kể.

Chiêu thức hai bên cùng... lách

Sau một thời gian thăm dò các động tác của cơ quan quản lý, các chủ đầu tư bắt đầu rục rịch tìm cách lách. Liên tục một tuần qua, dưới chiêu bài quảng cáo bố cáo thành lập, quảng cáo dự án cũ, thông báo có nhà mẫu…, hàng loạt dự án mới lại chào mời nhà đầu tư nhưng dưới hình thức cho đăng ký trước. Gần như dự án nào vừa xuất hiện lên báo thuộc khu vực vị trí đắc địa, ngay lập tức phòng kinh doanh của chủ đầu tư tấp nập khách.

Từ dự án Cantavil, The Préche, Estella, đến Him Lam Nova (Kênh Tẻ), The Mark, Phú Long…, chiêu thức quen thuộc vẫn là mời xem nhà mẫu, thông tin dự án, đăng ký nhu cầu mua, chủ yếu là thăm dò nhà đầu tư, còn giá bán và thời điểm mở bán chỉ công bố dưới hình thức dự kiến. Một số nơi yêu cầu nhà đầu tư điền phiếu đăng ký rồi về nhà chờ thông báo mời bốc thăm căn hộ. Còn bao giờ bốc thăm, có được bốc thăm không thì chưa biết! Tại sao phải “mồi” như thế này?

Phòng kinh doanh Cantavil cho biết, sẽ bán cho khách hàng cũ trước, còn khách hàng mới thì chờ sau. Phòng kinh doanh Him Lam Nova tiết lộ: chỉ ưu tiên cho khách mua số lượng lớn, mua cả block. Giá chào bán cho một loạt dự án mới (dù là giá dự kiến) cũng không dự án nào dưới 1.500 USD/m2!

Chúng tôi đưa hiện tượng này nhờ một chuyên gia bất động sản phân tích. Theo anh, rất đơn giản, các chủ đầu tư đều… kẹt vốn. Để giảm lãi vay ngân hàng, cách tốt nhất tìm vốn từ nhà đầu tư. Nhưng để an toàn thời “muốn bán phải có móng”, họ tìm kiếm những nhà đầu tư lớn, sẵn sàng chịu thương lượng dưới hình thức góp vốn đầu tư, cách làm này vừa kín kẽ, vừa có vốn để xoay vòng. Tất nhiên, 4 đến 6 tháng sau, khi phần móng hoàn tất, giá bán công bố đã tăng thêm 10%-20% so giá bán sỉ, nhà đầu tư vốn lớn đã có lời nhanh chóng. Với phương thức hợp tác hai bên cùng có lợi này, cơ quan quản lý có muốn thổi còi cũng bó tay!

SONG ĐĂNG

Các tin, bài viết khác