Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1-7-2014. Sau hơn 2 tháng đi vào thực tế, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã bày tỏ một số quan ngại, đồng thời đề xuất một số kiến nghị về chủ trương, chính sách điều chỉnh hoạt động của ngành bất động sản nhằm tạo sự thuận lợi cho thị trường.
Sợ dân đóng không nổi tiền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất (SDĐ) khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Bộ Tài nguyên - Môi trường đang trình Chính phủ dự thảo Nghị định về khung giá đất với mức tăng bình quân khoảng 2,4 lần. Điều này chắc chắn sẽ có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, TP và được áp dụng kể từ ngày 1-1-2015. Chính vì thế, HoREA đã đề nghị Chính phủ, các bộ, ngành và lãnh đạo TP hết sức cân nhắc khi ban hành bảng giá đất sao cho phù hợp với tình hình giá đất trên thị trường ở từng địa phương. Bởi lẽ, nếu bảng giá đất cao, không phù hợp thực tế thì có thể dẫn đến việc các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền SDĐ cao hơn các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận từ năm 2014 trở về trước (nếu quy định này được áp dụng kể từ ngày 1-1-2015 - PV).
“Nếu mức nộp tiền SDĐ cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không đủ khả năng tài chính và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách” - ông Lê Hoàng Châu phân tích thêm.
Tiền sử dụng đất và tiền ký quỹ theo quy định hiện hành sẽ làm tăng giá nhà trên thị trường. Trong ảnh: 1 dự án nhà phố đang được hoàn thiện tại quận 9. Ảnh: HUY ANH
Còn đối với tiền SDĐ của tổ chức, doanh nghiệp (DN), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chế định thu tiền SDĐ của DN theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013 thì tiền SDĐ sẽ tiếp tục là “một gánh nặng” về tài chính cho DN. Tiền SDĐ vẫn là “một ẩn số” mà DN không thể tiên lượng trước khi ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có SDĐ, vì không thể tính toán trước được hiệu quả. Cuối cùng chi phí tiền SDĐ cũng sẽ được tính vào giá thành và người tiêu dùng phải gánh chịu.
Để giảm nhẹ gánh nặng và hỗ trợ cho nhà đầu tư, HoREA đề nghị trước mắt, cho tất cả các nhà đầu tư dự án có sử dụng đất được áp dụng cơ chế mà Chính phủ đã cho phép tại Nghị quyết 01/2014, đó là: được gia hạn nộp tiền SDĐ theo tiến độ thanh toán nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ thiết thực cho nhà đầu tư; đồng thời góp phần giảm mặt bằng giá bất động sản có lợi cho người tiêu dùng. Hiện Nghị quyết 01 chỉ quy định cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được nhà nước giao đất mà chưa nộp tiền SDĐ do có khó khăn về tài chính, chưa được gia hạn nộp tiền SDĐ và chưa bán được hàng thì mới được gia hạn nộp tiền SDĐ.
Về dài hạn, nên áp dụng cách tính tiền SDĐ theo đề xuất của UBND TPHCM, theo hướng nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền SDĐ” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. “Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho mà còn hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước” - ông Lê Hoàng Châu nói.
Kiến nghị không phải ký quỹ tất cả dự án
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, HoREA vừa kiến nghị Quốc hội đưa chế định ký quỹ vào dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) nhằm đảm bảo tính thống nhất của pháp luật khi hàng loạt các luật, dự thảo luật khác có chế định này mà dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) không có. Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai 2013 quy định về việc ký quỹ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng có quy định về việc ký quỹ nên Luật Đầu tư (sửa đổi) cần bổ sung chế định ký quỹ để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Liên quan đến chế định này, Luật Đất đai 2013 quy định rõ, DN phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nhiều DN cho rằng, chế định ký quỹ này là một gánh nặng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhưng cuối cùng người mua nhà, thuê nhà mới chính là người phải chi trả cho khoản chi phí này vì đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Vì trên thực tế có rất nhiều loại dự án đầu tư kinh doanh có SDĐ như: dự án chưa bồi thường giải phóng mặt bằng; dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ hoặc một phần; dự án đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc các công trình theo quy hoạch 1/500 được duyệt; dự án được các tổ chức tín dụng hoặc quỹ đầu tư có văn bản cam kết cung cấp nguồn vốn để bảo đảm thực hiện dự án…
Ông Lê Hoàng Châu cũng thừa nhận việc quy định ký quỹ ở tất cả các dự án là không cần thiết và tạo áp lực về tài chính cho các DN. Để giảm bớt gánh nặng này cho các DN, ông Châu cho biết, HoREA cũng đã kiến nghị Quốc hội cân nhắc cẩn trọng khi xây dựng chế định ký quỹ trong dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) một cách hợp lý. Cụ thể, không cần thiết áp dụng ký quỹ đối với các dự án mà nhà đầu tư đã bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án. Trường hợp có bảo lãnh đầu tư, bảo lãnh thực hiện dự án, hoặc văn bản của tổ chức tín dụng cam kết cung cấp nguồn vốn thực hiện dự án cũng không phải ký quỹ. Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị nên quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng mức đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án phát triển bất động sản cho phù hợp với sức chịu đựng của nhà đầu tư; đồng thời quy định lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án.
PHÚC LONG
