Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), thị trường bất động sản (BĐS) TP trong năm 2015 tiếp tục phục hồi và tăng trưởng mạnh so với năm 2014 trên tất cả các phân khúc thị trường. Quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn TP có thêm 8,56 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32m²/người.

Khởi sắc nhờ tín dụng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong các phân khúc nhà ở, phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1 - 2 phòng ngủ) có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ được phát triển mạnh tại tất cả các quận - huyện của TP. Đây luôn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường đáp ứng nhu cầu thật, mua để ở của đông đảo người tiêu dùng là cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị. Ngoài ra, trong năm 2015, thị trường TPHCM đón nhận thêm sản phẩm mới, đó là chung cư căn hộ cho thuê giá rẻ đầu tiên do công ty tư nhân đầu tư, là dự án căn hộ chung cư mini của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành gồm có 125 căn hộ, diện tích 19m²/căn, có đầy đủ tiện ích, cho thuê giá 1,5 triệu đồng/tháng (tương đương giá thuê phòng trọ), đặt cọc 1 tháng tiền thuê nhà. Dự kiến tháng 4-2016, công ty này tiếp tục đưa ra 175 căn và tháng 5-2016 sẽ khởi công xây dựng thêm 1.860 căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ này. Ngoài phân khúc chủ đạo trên, các doanh nghiệp (DN) trên địa bàn TP cũng đã cung ứng cho thị trường nhiều dự án nhà ở có chất lượng cao, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của các tầng lớp dân cư, Việt kiều, người nước ngoài, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.

Các chuyên gia thị trường cho rằng, chính việc các ngân hàng thương mại từng bước đẩy mạnh vốn cho cá nhân vay tiêu dùng là một trong những nguyên nhân chính hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS thời gian qua. Các ngân hàng cũng cho biết, nhu cầu vốn của khách hàng DN được dự báo sẽ cải thiện tích cực trong năm 2016, nhưng bên cạnh đó phân khúc khách hàng cá nhân cũng có dư địa để tăng trưởng nhanh ngay từ đầu năm, trong đó đặc biệt là cho vốn dành cho BĐS. Chính vì thế, rất nhiều ngân hàng có các gói vay ưu đãi dành riêng cho BĐS, thời hạn vay lên đến 20 năm với thủ tục giải ngân nhanh chóng. Theo một vị lãnh đạo Ngân hàng ACB, khi thị trường BĐS chính thức bước vào chu kỳ hồi phục, nhu cầu vốn mua nhà sẽ tăng và đây là cơ hội cho các ngân hàng đẩy vốn vay, mở rộng thị phần tín dụng. “Nhiều khả năng nhu cầu vốn mua nhà đối với phân khúc khách hàng có thu nhập trung bình sẽ gia tăng mạnh trong năm 2016, một khi giá BĐS và lãi suất đã tương đối hợp lý so với trước đây”- vị này nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhìn nhận, với chính sách tiền tệ, tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt của Chính phủ và NHNN đã góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng. Thực tế cũng cho thấy, nhiều ngân hàng thương mại đã hợp tác chặt chẽ với các DN BĐS cung ứng nguồn vốn đầu tư cho DN và hỗ trợ người mua nhà. Tăng trưởng tín dụng toàn ngành trong năm 2015 tăng khoảng 18%. Riêng tại TPHCM, tín dụng BĐS đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ. Ngoài ra, lượng kiều hối chuyển về TPHCM trong năm 2015 tiếp tục tăng, đạt hơn 5,5 tỷ USD, trong đó tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%.

Doanh nghiệp tập trung phát triển phân khúc căn hộ vừa và nhỏ. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu dự án nhà ở giá trung bình tại quận Tân Phú Ảnh: HUY ANH

Bong bóng BĐS?

Do thị trường BĐS thời gian qua đã ấm lên nên giá BĐS đang có xu hướng dần tăng lên tại nhiều dự án. Theo thống kê của HoREA, giá BĐS trong năm 2015 tại TPHCM tăng trung bình từ 5 - 6% so với năm 2014, cá biệt có dự án, có vị trí căn hộ giá tăng 10% - 15%. Trong đó, căn hộ bình dân có mức tăng giá 2%, căn hộ trung bình có mức tăng giá khoảng 5%, căn hộ trung bình khá có mức tăng giá khoảng 5% - 8%, căn hộ cao cấp có mức tăng giá cao nhất khoảng từ 5% - 15%. Tuy nhiên, cũng có DN không tăng giá bán bất động sản trong suốt cả năm. Giá BĐS có xu hướng tăng, đồng thời, tình hình lãi suất chưa chắc đã giữ được mức ổn định như năm 2015 cũng là yếu tố mang lại lo ngại nhất định cho thị trường trong thời gian tới. 

Ngoài ra, trong năm 2015, tại TPHCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại - PV) chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường BĐS, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp và phần lớn nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá. Và thực tế phần lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70% - 80% giá trị BĐS và thậm chí vay với lãi suất cao thì độ rủi ro rất lớn, và cũng là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường. “Việc mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường cũng là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung - cầu và làm cho thị trường sinh động. Tuy nhiên, nếu hoạt động này vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường BĐS thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn, và đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng trên thị trường như đã xảy ra năm 2007, năm 2010” - một vị lãnh  đạo Sở Xây dựng TP quan ngại.

Ngoài ra, tín dụng đang chảy mạnh vào BĐS khiến không ít ý kiến lo ngại sẽ dẫn đến bong bóng BĐS trong năm 2016. Về việc này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, bong bóng BĐS đã xảy ra trong năm 2007 và năm 2010 mà đỉnh cao nhất là năm 2007, là một nguyên nhân quan trọng góp phần gây lạm phát, bất ổn kinh tế vĩ mô, làm thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, cộng đồng DN và thị trường BĐS. Tuy nhiên, đối chiếu với thực tế thị trường BĐS 2015 và xu thế phát triển năm 2016 cho thấy, năm 2016, dự báo nền kinh tế toàn cầu tiếp tục suy thoái nên nền kinh tế nước ta chưa thể phát triển nóng. Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn đang tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tài khoá, thắt chặt chi tiêu công, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng năm 2014 chỉ 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, trong lúc tăng trưởng tín dụng năm 2007 - năm đỉnh của bong bóng BĐS lên đến hơn 37%, nên sẽ khó có chuyện buông lỏng tín dụng năm 2016. “Thực tế thời gian qua có sự gia tăng nhiều dự án BĐS cao cấp trên thị trường nhưng mức hấp thụ của thị trường năm 2015 là tích cực, chưa xuất hiện tình trạng cung vượt cầu quá lớn. Chính vì thế có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng BĐS trong năm 2016. Tuy nhiên, cũng cần tiếp tục quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả” - ông Châu cho hay.

MINH HUY - BÌNH KHÔI