Đó là một trong những kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi Thủ tướng Chính phủ và UBNDTP sau khi nghiên cứu Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung NĐ90/CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (gọi là Dự thảo Nghị định). HoREA cho rằng, Dự thảo Nghị định trình Chính phủ vẫn còn một số vấn đề chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, cần thiết phải được điều chỉnh, sửa đổi.

Được huy động vốn sau khi giải phóng mặt bằng

Nhà xây dựng mới tại quận 2. Ảnh: ĐỨC TRÍ

Các doanh nghiệp (DN) cho rằng, những quy phạm pháp luật về “huy động vốn” chồng chéo, mâu thuẫn nhau. Trong thực tế hiện nay, DN chỉ được coi là hợp pháp khi huy động vốn của người mua nhà sau khi đã xây dựng xong phần móng.

Theo HoREA, điều này không hợp lý nên HoREA đề xuất cho DN được huy động vốn của người mua nhà sau khi đã giải phóng mặt bằng, duyệt quy hoạch 1/500 và đã làm nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. DN có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích số vốn huy động để hoàn tất sản phẩm bàn giao cho khách hàng. Theo HoREA, thời gian gần đây, một số DN lớn triển khai phát hành trái phiếu dự án của DN (có giá trị khoảng 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng/trái phiếu), đây là một phương thức mới để giải quyết bài toán vốn cho DN và có lợi cả cho người bán, người mua trái phiếu. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần luật hóa để bảo đảm quyền, nghĩa vụ và lợi ích các bên tham gia, đặc biệt là người mua trái phiếu.

Thêm một chuyện khó cho DN nữa, đó là quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. Cả Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đều không quy định vốn sở hữu của chủ đầu tư đối với từng dự án nhà ở. Tuy nhiên, việc Chính phủ đề ra các quy định mức vốn chủ sở hữu từ 15% - 20% tổng mức đầu tư của dự án là quá cao.

Từ đó, HoREA kiến nghị cho DN chứng minh tài chính bằng một trong các hình thức như: DN đã thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng (giá trị này chiếm khoảng từ 30% - 60% tổng mức đầu tư dự án), bổ sung tăng vốn trước khi triển khai đầu tư dự án, được ngân hàng bảo đảm nguồn vốn thực hiện…

Thành lập Tổng cục Phát triển nhà ở để lo nhà ở xã hội

Theo các DN của HoREA, những quy định về nhà ở xã hội (NƠXH) không hợp tình hợp lý hiện nay đã không khuyến khích đầu tư, nhất là các DN tham gia các dự án nhà ở từ 10 ha trở lên, vì quy định những dự án từ 10 ha trở lên phải dành 20% diện tích đất ở của dự án để xây dựng NƠXH. Và như thế cũng không bình đẳng giữa các nhà đầu tư vì dự án 10 ha ở ngoại thành chưa hẳn hiệu quả hơn dự án chỉ vài ngàn m2 ở nội thành.

Theo đó, HoREA đã kiến nghị giải pháp theo hướng giao quyền cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tình hình địa phương quyết định cơ chế chính sách tạo quỹ đất cho NƠXH, trước hết thông qua các biện pháp quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Và đặc biệt là tận dụng quỹ đất công của địa phương và nghĩa vụ của các DN thông qua chính sách thuế.

Ngoài ra, phải xác định rõ Nhà nước phải chịu trách nhiệm chính trong việc chỉ đạo triển khai thực hiện chương trình NƠXH với phương thức chủ yếu là căn hộ chung cư cho thuê. HoREA cho rằng, nếu thành lập Tổng công ty Phát triển NƠXH thì chắc chắn sẽ làm tăng giá thành căn hộ, do đó chỉ nên thành lập cơ quan chuyên trách, có thể là cục hoặc tổng cục phát triển nhà ở để “lo” NƠXH. Đồng thời, để phát triển quỹ NƠXH, HoREA còn đưa ra giải pháp huy động toàn lực cho chương trình như: có cơ chế chính sách vận động các nguồn vốn viện trợ trong và ngoài nước; nhà nước giao một số mặt bằng thuộc quỹ đất công và nguồn vốn ngân sách cấp ban đầu là nguồn vốn mồi để triển khai NƠXH; miễn các sắc thuế cho doanh nghiệp tham gia; chọn đơn vị thi công xây dựng NƠXH thông qua đấu thầu…

Trong tình hình hiện nay, nhu cầu nhà ở thương mại loại căn hộ chung cư nhỏ hơn 45m2 (khoảng trên dưới 30m2) rất lớn. Loại căn hộ này rất thích hợp với nhu cầu của sinh viên mới ra trường, mới lập nghiệp, mới kết hôn, công nhân các khu công nghiệp, các hộ độc thân, người về hưu, người có thu nhập thấp…

Đối với NƠXH, việc quy định nhà không quá 6 tầng, diện tích căn hộ chỉ trong khoảng 30m2 - 60m2/căn hộ là không phù hợp, đặc biệt đối với TPHCM, giá đất rất cao. Để phát triển quỹ nhà ở, HoREA đã đưa ra giải pháp giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định về tiêu chuẩn thiết kế NƠXH, nhà ở thương mại để sử dụng hiệu quả quỹ đất, phù hợp với đặc điểm tình hình và nhu cầu của địa phương. Tuy nhiên, HoREA lưu ý rằng, khi đã chấp nhận “căn hộ nhỏ”, Nhà nước cần có các quy định để đề phòng việc “ổ chuột hóa” căn hộ nhỏ có đông người ở .

NHUNG NGUYỄN