Thị trường bất động sản (BĐS) lâm vào cảnh khốn đốn, nguyên nhân không chỉ là đơn thuần thiếu thanh khoản mà còn đó là nhiêu khê pháp luật về đất đai cũng như lãi suất tăng cao bất ngờ…
- Vuột cơ hội vì... chính sách
Sự nhiêu khê về pháp luật đất đai chính là rào cản lớn. Mới đây, trong buổi làm việc của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia với Hiệp hội Bất động sản TPHCM, vấn đề này tiếp tục được xới lên, đặc biệt là tiền sử dụng đất.
Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Thanh Bình chua chát ví von hiện nay công ty của mình là “công ty 93”, bởi vì làm việc vào 9 giờ sáng và nghỉ việc vào 3 giờ chiều vì gần như không có việc làm! Loại bỏ các yếu tố khó khăn do nền kinh tế hiện nay, ông cho rằng nếu không vướng bởi chính sách nhiêu khê, công ty đã “hóa rồng” cách nay 4 năm. Lúc đó, một doanh nghiệp đến từ Nhật Bản đã ký kết hợp đồng hợp tác với công ty đầu tư dự án 8,5 triệu USD, ngay sau ký hợp đồng nguyên tắc, phía đối tác chuyển đặt cọc 2 triệu USD. “Mừng lắm nhưng tôi không dám nhận tiền bởi tiền sử dụng đất chưa có. Mà không có tiền sử dụng đất là không định được giá thành, mình đâu dám bao thuế. Sau đó, cơ quan chức năng hẹn 12 tháng xong nhưng nay 4 năm cũng không thấy đâu. Vậy là đối tác đi mất, bỏ lại miếng đất sống ngoắc ngoải với mình” - ông Đặng Hoàng Vũ chia sẻ.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cũng cho biết trường hợp tương tự về đối tác nước ngoài hợp tác đầu tư. Khi họ đến, thị trường rất tốt đẹp, các phương thức đầu tư đều được chấp thuận. Nhưng vì thủ tục quá nhiêu khê, 3 năm mới xong cũng là lúc thị trường quá xấu, thế là họ rút chạy!
Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Địa ốc Bình Dân, nhiều năm qua có mặt tại diễn đàn nào cũng đều than thở về dự án của mình, chỉ có 1,4ha nhưng tiền sử dụng đất “ăn” gần như hết sạch. Đó là trường hợp thị trường ngon lành, nếu bán hết sẽ thu khoảng 60 tỷ đồng nhưng chỉ riêng tiền sử dụng đất được cơ quan chức năng ấn định lên đến 57 tỷ đồng! Thấy sự việc quá bất hợp lý, ông đã gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét. Tuy nhiên, 3 năm qua ông vẫn chưa được giải quyết. “Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng thuế bằng… đất của dự án. Nếu vẫn không xong, tôi xin giao dự án lại cho Nhà nước, chính quyền kinh doanh, sau khi bù trừ, cho tôi lại được nhiêu thì cho” - ông Lê Ngọc Tú gần như van nài trước Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia.
Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý, phân tích sự vô lý của cách tính tiền sử dụng đất hiện nay. Nghị định 69 quy định mức thuế đóng tiền sử dụng đất là 100% theo giá thị trường tại thời điểm nộp hồ sơ. Việc tính thuế do công ty thẩm định giá thực hiện và phải được sự đồng ý của tổ liên ngành. Doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải hoàn thành bốn bước theo thứ tự: chi phí thủ tục, chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng và sau cùng là đóng thuế. Việc phải trả 3 chi phí đầu rồi mới tính đến thuế với khung giá cao sẽ khiến doanh nghiệp không có đường lùi nữa. Tức là đánh đố doanh nghiệp, chủ đầu tư đối mặt với ẩn số không biết được chi phí đầu tư bao nhiêu trong khi đã bỏ tiền ra mua khu đất rồi!
- Lãi suất “gặm” căn hộ!
Khi lãi suất tăng cao, doanh nghiệp nào cũng than vắn thở dài nhưng con số cụ thể thì không rõ. Song nay đang là mùa đại hội cổ đông của các công ty, tất cả con số đó thể hiện trong báo cáo tài chính. Nhìn vào lãi vay, các con số thật khủng khiếp, chẳng khác nào hàng ngày lãi suất gặm dần, gặm mòn căn hộ, đặc biệt trong tình huống thị trường đóng băng.
Trong báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Quốc Cường - Gia Lai, một món vay thể hiện qua trái phiếu vào tháng 6-2011. Công ty phát hành trái phiếu 150 tỷ đồng, hoàn trả vào năm 2014, mục đích sử dụng có bất động sản. Năm đầu tiên, công ty phải chịu lãi suất cao ngất ngưởng 25,5%/năm, các năm sau trả lãi suất bằng lãi tiết kiệm bình quân của 5 năm cộng với biên độ 7%/năm. Cuối năm 2010 và đầu 2011, công ty cũng phát hành trái phiếu chuyển đổi 195 tỷ đồng có kỳ hạn hai năm. Trong đó có điều khoản, nếu công ty không đạt được lợi nhuận thuần sau thuế theo kế hoạch kinh doanh như đã cam kết thì các trái chủ được quyền yêu cầu công ty mua lại các trái phiếu này trước hạn theo giá gốc cộng lãi suất 22%/năm. Chỉ riêng hai món vay trên, lãi suất sẽ “gặm” rất nhiều bất động sản của công ty này. Bởi hiện nay dự án triển khai dở dang rất nhiều, lên đến 2.300 tỷ đồng, đó là Dự án khu dân cư Phước Kiển, Dự án chung cư Quốc Cường - Gia Lai II, Dự án khu dân cư Trung Nghĩa, Dự án chung cư Giai Việt, Dự án chung cư The Mansion, Nhà Võ Thị Sáu…
Việc gây nên lỗ lã có nguyên nhân do lãi suất cao cũng được thể hiện trong báo cáo tài chính, như trường hợp của Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức. Trong năm 2011, Công ty cổ phần Thông Đức, một công ty con lỗ 48,6 tỷ đồng, trong đó khấu hao cơ bản tài sản cố định phân bổ trong kỳ là 14,8 tỷ đồng nhưng lãi vay phải trả ngân hàng gần 27 tỷ đồng! Nguyên nhân do công ty đầu tư bằng nguồn vốn vay khá lớn nên bị gánh nặng lãi suất! Nhằm triển khai hàng loạt dự án bất động sản Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức phải vay nhiều khoản tiền với lãi suất khá cao.
Cụ thể, Công ty cổ phần Thông Đức vay 50 tỷ đồng của Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long với lãi suất 22,5%/năm. Công ty mẹ vay của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Á 100 tỷ đồng với lãi suất từ 21,5 - 23,7%/năm; hoặc một khoản vay khác là 150 tỷ đồng cũng tại ngân hàng này với lãi suất 22%/năm!
Dự án The Era Royal Plaza từ sau khi đóng cọc tường vây vào ngày 28-2-2011 đến nay chỉ thế này. Ảnh: Kim Ngân
Thời gian qua hầu như doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào cũng đều phải vay với lãi suất như vậy. Nếu không vay, chấp nhận dự án đình đốn, khách hàng “bới móc”, nếu triển khai thì vay lãi suất cao, không khác nào lãi suất “gặm” căn hộ - làm thuê cho ngân hàng. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, hiện nay có doanh nghiệp mỗi ngày phải trả cả tỷ đồng tiền lãi!
Lương Thiện
