UBND TPHCM vừa giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các ngành liên quan biên soạn dự thảo để “giải cứu” cho người dân mua nhà, đất tại các dự án đã trả đủ tiền theo hợp đồng nhưng bị chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận, tài sản hình thành trong tương lai… và mất khả năng giải chấp nên không thể ra giấy chủ quyền cho người mua. Nếu dự thảo được thông qua, nhiều nội dung được xem đã phá vỡ những quy định hiện hành để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Lấy tài sản khách hàng đi “cắm” ngân hàng
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện trên địa bàn TPHCM có hàng ngàn căn hộ, nền đất đã được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng nhưng các giấy tờ liên quan vẫn còn bị thế chấp tại ngân hàng. Cụ thể dự án chung cư Sông Đà (quận 3) do Công ty CP Đầu tư phát triển Sông Đà làm chủ đầu tư, hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - CN Tân Bình.
Dự án chung cư Vườn Hồng Ngọc (Tân Bình) do Công ty TNHH TMXD KDN Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ từ năm 2012, nhưng chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn 9, hiện dự án đang bị ngăn chặn giao dịch để thi hành án. Chung cư Minh Thành (quận 7) do Công ty TNHH Minh Thành làm chủ đầu tư cũng đang thế chấp tại Agribank Nam Sài Gòn…
Theo phản ánh của người dân, mặc dù đã đóng đủ tiền theo hợp đồng cho chủ đầu tư và là tài sản lớn nhưng giấy tờ không có, tài sản bị chủ đầu tư thế chấp nên không thể vay vốn để kinh doanh, chuyển nhượng thì mất giá, tinh thần bất an không biết khối tài sản của mình sẽ như thế nào.
Một dự án nhà ở Tân Bình bị thế chấp tại ngân hàng.
Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất TPHCM cho biết, từ năm 2001 đến nay, toàn TP đã cấp được 145.559 giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2014, TP tiếp tục cấp 7.488 giấy chứng nhận gồm 2.343 nền đất và 5.105 căn hộ, các tháng còn lại của năm 2014 dự kiến cấp tiếp 3.000 giấy chứng nhận.
Hiện nay ngoài 349 dự án phát triển nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà (trong đó có 13 dự án được cấp một phần), còn khoảng 22 dự án với hàng ngàn căn hộ, nền đất mặc dù đã hoàn thành bàn giao nhà cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thể làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ yếu do một số nguyên nhân: Quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong tương lai đã bị thế chấp tại ngân hàng. Quyền sở hữu đất, quyền sở hữu tài sản bị tòa án ngăn chặn để thi hành án, vi phạm về xây dựng…
Những tình huống khó
Vấn đề chủ đầu tư thế chấp sổ đỏ, dự án cho ngân hàng để vay vốn nhưng việc giải chấp của chủ đầu tư chậm hoặc mất khả năng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân, đã được lãnh đạo UBND TPHCM chỉ đạo giải quyết trong nhiều cuộc họp nhưng vẫn chưa có lối ra.
Ông Nguyễn Hoài Nam, Chủ tịch UBND quận 2 cho rằng, đây là tình huống pháp luật chưa dự liệu trước để điều chỉnh, là kẽ hở mà các chủ đầu tư lợi dụng để huy động vốn hai lần, làm thiệt hại đến quyền lợi của người mua nhà. Do đó tại cuộc họp giữa lãnh đạo TP với các quận, huyện, sở, ngành mới đây, nhiều ý kiến thống nhất quan điểm chính quyền phải can thiệp để cấp sổ hồng cho người dân mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, đóng tiền mua đầy đủ cho chủ đầu tư.
Hiện TPHCM đang soạn dự thảo về vấn đề này. Theo đó, cơ quan nhà nước sẽ ra thông báo về việc cấp sổ hồng cho cư dân đã mua nhà trong dự án. Thông báo được niêm yết công khai và gửi đến ngân hàng đang nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai để cho chủ đầu tư vay vốn. Sau 15 ngày, nếu như các ngân hàng có ý kiến thì hướng dẫn ngân hàng và chủ đầu tư xử lý phần nợ và tài sản thế chấp theo hướng chỉ thế chấp phần tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
Nếu như ngân hàng không đả động gì thì cơ quan có thẩm quyền sẽ làm thủ tục cấp sổ hồng cho người dân. Cơ quan nhà nước sẽ đứng ra thu số tiền 5% còn lại của người mua nhà để cấp sổ hồng. Nếu ngân hàng hợp tác, số tiền 5% khách hàng đóng tiếp sẽ được ngân hàng giữ để trừ khoản nợ của chủ đầu tư; nếu ngân hàng không hợp tác, cơ quan chức năng sẽ gửi số tiền này vào Kho bạc Nhà nước. Đối với trường hợp các dự án bị các cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn do chủ đầu tư còn mắc nợ cũng giải quyết tương tự.
Trao đổi với Báo SGGP, ông Phạm Ngọc Liên cho biết, trước khi biên soạn dự thảo này, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất sẽ đề nghị Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TPHCM tổ chức buổi làm việc với các ngân hàng thương mại để các đơn vị này góp ý; trên tinh thần để chủ đầu tư và các ngân hàng nhận thế chấp hợp tác, giải quyết với nhau. Về công nợ sau khi xem xét diện tích thế chấp, phần nào còn lại thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư nếu “cân đối” được sẽ ưu tiên giải chấp phần diện tích, tài sản của khách hàng ra. Làm sao ngân hàng giải chấp mà không mất vốn, góp phần giải quyết nợ xấu, Ngân hàng Nhà nước phải đứng ra đảm bảo cho các ngân hàng thương mại…
Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn luật sư TPHCM) cho rằng, sự quan tâm của UBND TPHCM và các cơ quan liên quan đến quyền lợi thiết thực đối với người dân mua nhà nhưng chưa được cấp chủ quyền, là việc làm đáng hoan nghênh, tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì chưa ổn. Cụ thể: Nếu chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai cho ngân hàng một cách hợp pháp và có đăng ký giao dịch bảo đảm thì UBND TPHCM và các sở ban ngành không thể can thiệp để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà được. Vì quan hệ thế chấp giữa chủ đầu tư và ngân hàng là quan hệ dân sự.
Hai chủ thể này tự nguyện xác lập quan hệ thì phải chính 2 chủ thể này kết thúc quan hệ do họ xác lập. Các cơ quan hành chính không có quyền can thiệp kết thúc quan hệ này nếu không có sự đồng ý của 2 chủ thể trên. Cho nên việc ngân hàng lên tiếng hay không lên tiếng sau 15 ngày niêm yết như dự kiến của quy định, không ảnh hưởng đến ngân hàng, vì quyền lợi của ngân hàng đã được pháp luật bảo vệ.
Phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín cho biết, để bảo đảm về pháp lý, Sở Tư pháp báo cáo với Bộ Tư pháp về cách làm của TPHCM để gỡ những vướng mắc mà trong thực tế quy định của pháp luật chưa điều chỉnh hết. Dự kiến trong tháng 11-2014, UBND TP sẽ ban hành văn bản này. Đến đầu tháng 12, các cơ quan chức năng bắt đầu cấp giấy hồng cho các dự án còn bị thế chấp ở ngân hàng.
ĐỖ TRÀ GIANG
