Bảo tồn biệt thự có giá trị kiến trúc, lịch sử, văn hóa tại TPHCM: Tìm giải pháp hợp lý

Từ bán quyền phát triển đô thị, hỗ trợ người dân...

Cách nay khoảng 3 năm, ông Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, có một đề xuất cho việc bảo tồn các biệt thự có giá trị tại TPHCM trên cơ sở nghiên cứu và tham khảo kinh nghiệm bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị tại nhiều đô thị trên thế giới. Đề xuất này tập trung vào khía cạnh kinh tế nhằm giải quyết hài hòa lợi ích chung của toàn xã hội (giữ được công trình kiến trúc có giá trị) và lợi ích riêng của các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng các biệt thự cũ. Đó là “chuyển quyền phát triển bất động sản” (Transfer of Development Right - TDR). Ví dụ một cách dễ hiểu, chủ nhân của một công trình kiến trúc cũ, có giá trị nằm trong một khu vực được xây dựng mới, dù không được xây do phải bảo tồn nhưng vẫn có quyền “phát triển bất động sản” (hiểu là quyền xây dựng mới). Và người chủ này có thể chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản cho một đối tác khác có khả năng tiếp nhận. Ở một số đô thị trên thế giới, chính quyền địa phương còn tổ chức “sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản” và “ngân hàng quyền phát triển bất động sản” để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Việc bán quyền này có thể mang lại cho chủ nhân ngôi biệt thự phải bảo tồn một khoản tiền lớn, đủ để giữ gìn và tu bổ cho biệt thự. Tuy nhiên, như chính ông Phạm Trần Hải chia sẻ vào thời điểm đó, cái khó khi áp dụng hình thức này ở Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng là chưa có hành lang pháp lý. Nội dung này phải được bổ sung vào Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nhiều luật khác liên quan.

Trao đổi mới đây về đề xuất này của ông Phạm Trần Hải, ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, nguyên Chủ tịch Hội đồng phân loại biệt thự TPHCM, cho rằng, bài toán kinh tế là bài toán khó nhất trong công tác bảo tồn các công trình biệt thự có giá trị. Đề xuất của ông Phạm Trần Hải có thể giúp giải quyết được bài toán trên, nhưng cho đến thời điểm này, chưa khả thi bởi để điều chỉnh, bổ sung các quy định này vào các luật, không đơn giản và không thể một sớm, một chiều có thể làm được.

Đến nhà nước trưng mua

Thông tin về quá trình khảo sát, đánh giá biệt thự cũ trên địa bàn TPHCM, Sở QH-KT TPHCM cho biết, cơ quan quản lý gặp nhiều khó khăn. Có chủ nhà không hợp tác, không cho vào nhà khảo sát, công trình bị che chắn tầm nhìn... Một số trường hợp không xác định được vị trí công trình do địa chỉ thực tế khác trong danh sách... Ngoài ra, có tình trạng chủ nhà tự ý phá hủy hoặc tháo dỡ công trình khi chưa được cơ quan chức năng cho phép. Điều này dẫn đến việc kiểm kê, đánh giá biệt thự cũ có sự thay đổi ở từng thời điểm, như khi kiểm kê công trình vẫn còn nhưng sau một thời gian công trình đã bị tháo dỡ.

Khách quan, việc này cũng khá dễ hiểu, bởi quản lý biệt thự cũ tuy đã được đề cập từ hơn 20 năm trước nhưng đến nay mới có những bước đi cụ thể của ngành chức năng. Thời gian đó đủ để nhiều biệt thự cũ xuống cấp. Chủ nhiều ngôi biệt thự cũ gặp khó khăn về kinh tế, không đủ năng lực tài chính để bảo quản biệt thự… và có mong muốn tháo dỡ để bán đi. Trên thực tế, nhiều ngôi biệt thự rất đẹp đã bị tháo dỡ, đập bỏ để xây cao ốc như ngôi biệt thự có kiến trúc “bánh ú” đặc trưng của vùng đất Nam bộ trên đường Lý Tự Trọng (quận 1), ngôi biệt thự “đặc trưng kiến trúc Pháp” trên đường Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh)…

Nhằm tránh trường hợp chủ biệt thự tự ý phá dỡ, chia cắt biệt thự trái luật, nhất là các biệt thự sẽ bảo tồn thuộc nhóm 1 và nhóm 2 (theo tiêu chí đính kèm - PV), Sở QH-KT TPHCM đã có công văn đề nghị UBND 24 quận huyện phối hợp, hỗ trợ tăng cường công tác quản lý xây dựng. Đặc biệt, đề xuất 2 khu vực tại thành phố cần bảo vệ không gian kiến trúc biệt thự. Đó là khu biệt thự được giới hạn bởi các đường Lê Quý Đôn - Tú Xương - Lê Ngô Cát - Ngô Thời Nhiệm, thuộc phân khu 4 (khu thấp tầng) của Đồ án quy hoạch phân khu Khu trung tâm hiện hữu thành phố 930ha và khu biệt thự Làng Đại học Thủ Đức tại phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, được giới hạn bởi các đường Xa lộ Hà Nội - Võ Văn Ngân - Dân Chủ - Đặng Văn Bi. Khu vực này đã được duyệt đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc từ năm 2017. Riêng đối với các biệt thự cũ nhóm 1, là những biệt thự có giá trị lịch sử và hiện không còn nhiều, Sở QH-KT TPHCM đề xuất UBND TPHCM có chủ trương thu hồi (nếu cơ quan nhà nước đang sử dụng) hoặc trưng mua nếu của tư nhân. Đồng thời, nghiên cứu chính sách hỗ trợ về kinh phí duy tu, bảo dưỡng… để chủ nhân có điều kiện bảo tồn, gìn giữ và phát huy giá trị của các biệt thự.

Nhiều chuyên gia cho rằng, dù ngân sách TPHCM còn hạn hẹp nhưng đây là giải pháp khả thi nhất. Tuy nhiên, theo ông Hoàng Minh Trí, để khả thi hơn, nên có sự chọn lựa thêm một lần nữa những ngôi biệt thự thuộc nhóm 1. Ưu tiên trưng mua trước những biệt thự thật có giá trị. Những căn còn lại, TPHCM có thể hỗ trợ chủ nhân đưa vào khai thác làm điểm tham quan du lịch, cà phê sân vườn… để họ có thể giữ gìn tốt các biệt thự này.