Trong khi ngân hàng vẫn siết chặt nguồn vốn tín dụng cho các dự án bất động sản vay thì cách huy động vốn được nhiều doanh nghiệp bất động sản thực hiện là thông qua kênh chứng khoán. Và 10 năm trước, thị trường tài chính Mỹ lao đao cũng vì nổ bong bóng bất động sản. Do vậy, nhiều chuyên gia cảnh báo, người đầu tư trong nước nên cẩn trọng với cổ phiếu chứng khoán!
Thị trường bất động sản ấm lên kéo theo giá cổ phiếu bất động sản tăng. Ảnh: THÀNH TRÍ Ào ạt bán…
Rất nhiều nhà đầu tư không chỉ trong nước mà cả nước ngoài đang kỳ vọng vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng nóng trở lại trong thời gian tới, giống như giai đoạn hơn 10 năm trước. Do vậy, tính riêng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong quý 1-2018 đã thu hút được gần 500 triệu USD. Hiện lĩnh vực bất động sản đang đứng thứ 3 về thu hút vốn FDI, chiếm 8,4% tổng vốn đăng ký (sau lĩnh vực chế biến, chế tạo và bán lẻ). Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung trong quý 1-2018, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài là 5,8 tỷ USD, thì lĩnh vực bất động sản thu hút số lượng vốn lớn.
Hiện số lượng doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới trên địa bàn TPHCM liên tục tăng, tháng sau luôn cao hơn tháng trước. Các dự án bất động sản cũng mở rộng quy mô nên doanh nghiệp bất động sản đã phải tăng huy động nguồn lực tài chính để đáp ứng nhu cầu đầu tư. Và với sự tranh đua đầu tư vào bất động sản, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng tìm cách thu hút nguồn vốn thông qua kênh chứng khoán, phát hành cổ phiếu để huy động vốn.
Điển hình, năm qua CEO Group đã phát hành thành công hơn 51 triệu cổ phiếu, tăng vốn điều lệ từ 1.029 tỷ đồng lên 1.544 tỷ đồng. Gần đây, nhiều doanh nghiệp lớn cũng công bố phát hành thêm cổ phiếu như Novaland có kế hoạch phát hành hơn 200 triệu cổ phiếu thưởng và phát hành đến 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho các nhà đầu tư. Việc tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu sẽ giúp doanh nghiệp có thêm vốn để đầu tư xây dựng các dự án.
Công ty CP đầu tư Nam Long cũng mới công bố phát hành hơn 31 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, giá bán ra công chúng 18.000 đồng/cổ phiếu. Với việc phát hành cổ phiếu này, Nam Long có thể huy động được hơn 566 tỷ đồng. Công ty CP Tập đoàn Thành Nam cũng công bố phát hành ra công chúng hơn 31 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, kỳ vọng huy động được hơn 300 tỷ đồng để bổ sung nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án, thanh toán nợ vay ngân hàng.
Thời gian này, cổ phiếu bất động sản tăng giá mạnh và hàng loạt doanh nghiệp công bố lãi và trả cổ tức cho các nhà đầu tư. Đây là thời điểm thuận lợi để các doanh nghiệp tiếp tục phát hành cổ phiếu ra công chúng nhằm huy động vốn đầu tư xây dựng dự án. Tuy nhiên, việc huy động này sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường bất động sản và cả nhà đầu tư khi cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản liên tục tăng “nóng”.
Càng nóng càng rủi ro
Các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua kênh chứng khoán là cách hiệu quả nhất đối với doanh nghiệp, nhưng lại là rủi ro cho nhà đầu tư mua cổ phiếu. Bởi thực tế, nhiều doanh nghiệp không có khả năng tài chính để thực hiện dự án mà phụ thuộc vào đồng vốn huy động - đã là một rủi ro. Rủi ro hơn nữa là việc các chủ đầu tư “tự đánh bóng” để nâng giá cổ phiếu. Không ít thủ thuật dùng các doanh nghiệp vệ tinh để chuyển lợi nhuận đến doanh nghiệp cần bán, nhằm làm đẹp báo cáo tài chính, nâng giá cổ phiếu. Đến khi bán thành công cổ phiếu thì bắt đầu lỗ trở lại. Điều đó rất nguy hiểm cho nhà đầu tư.
Về mặt thị trường, thị trường bất động sản có đặc trưng rất thất thường, dễ bong bóng và dễ vỡ. Thời gian gần đây, thị trường bất động sản có sự khởi sắc và tăng trưởng tốt nên cổ phiếu của các công ty bất động sản có tăng giá trở lại. Tuy nhiên, quy luật của thị trường bất động sản thường theo hình sin, tăng theo chu kỳ rồi lại giảm, do vậy, luôn dự báo có sự biến động.
Hơn nữa, một khi các chủ đầu tư tung ra nhiều sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường thì thị trường sẽ bảo hòa, giảm giá trở lại. Do vậy, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư trong lĩnh vực này nên thận trọng với các cổ phiếu chứng khoán tăng nóng và hãy nhìn quá trình hoạt động, nắm rõ báo cáo tài chính, xác định nguồn lợi nhuận trước khi đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư chứng khoán cần phân tích, đánh giá phân khúc nào tăng trưởng tốt, doanh nghiệp nào đang đầu tư vào phân khúc tăng trưởng đó mới quyết định mua cổ phiếu nào.
