Doanh nghiệp bất động sản: Nợ đang phình to

Nợ to như núi

10 năm trước, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) với quy mô nhỏ bé, báo cáo tài chính hợp nhất của năm 2008 thì nợ phải trả là 1.482 tỷ đồng, gồm có 3 công ty con và 3 công ty liên kết. 10 năm sau, QCG dính vào lùm xùm khi mua lại dự án Phước Kiểng từ Công ty TNHH MTV Tân Thuận, bị Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM đưa vào diện cảnh báo vì không công bố các thông tin bất thường theo quy định. Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2018 cho thấy, tính đến cuối năm 2018, nợ phải trả của công ty là 6.900 tỷ đồng. Hàng tồn kho của QCG cũng khổng lồ, lên đến 7.400 tỷ đồng, trong đó thể hiện ít nhất 10 dự án “bất động sản dở dang, bao gồm các dự án khu dân cư đang triển khai”, nhiều nhất là dự án khu dân cư Phước Kiểng với số vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Ngược chiều với tình trạng nợ nhiều, dự án nhiều là con số lãi nhiều năm khá thấp, có năm vỏn vẹn vài tỷ đồng.

Một doanh nghiệp (DN) khá đình đám gần đây, không những làm chủ hãng máy bay Bamboo mà thường xuyên xuất hiện tại các hội nghị xúc tiến đầu tư với số tiền cam kết đầu tư khủng lên đến chục ngàn hoặc vài chục ngàn tỷ đồng ở mỗi địa phương, đó là Công ty cổ phần Tập đoàn FLC. Mặc dù Bamboo đang cất cánh, nhưng hoạt động chủ yếu đến thời điểm này của FLC vẫn là tài nguyên đất: sân golf, bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển (dọc các tỉnh Bình Định, Quảng Bình, Thanh Hóa, Hải Phòng và Quảng Ninh), Hà Nội. Báo cáo tài chính của năm 2015, 4 năm trước, nợ phải trả của FLC chỉ là 3.559 tỷ với hàng tồn kho 731 tỷ đồng, còn nay tăng vượt lên rất nhiều lần. Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2018, nợ phải trả của FLC là 16.900 tỷ đồng, với 9 dự án xây dựng dở dang trị giá hơn 3.707 tỷ đồng. Trong khi đó, Công ty FAROS (ROS; ông Trịnh Văn Quyết là Chủ tịch Hội đồng quản trị của cả FLC và ROS) có số nợ phải trả 4.712 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả của 2 công ty lên đến hơn 20.000 tỷ đồng! Sự tăng trưởng của FLC phình lên theo nợ, nhưng đồng thời lại vướng đến thuế. 

Mới đây, theo yêu cầu của Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM, FLC đã cung cấp các quyết định cưỡng chế thuế nhận được từ năm 2015 đến nay. Mới nhất vào tháng 3-2019, lý do công ty bị cưỡng chế thuế là nợ tiền thuế và chậm nộp quá hạn theo quy định, số tiền bị truy thu là 28,4 tỷ đồng. Năm 2017 cũng có, đặc biệt nhiều nhất là năm 2016 với số tiền bị cưỡng chế gần 130 tỷ đồng! Còn ROS, năm 2017 bị Tổng cục Thuế xử phạt về truy thu và chậm nộp 15,7 tỷ đồng, gồm truy thu thuế thu nhập DN, truy thu thuế thu nhập cá nhân, khai sai thuế, chậm nộp và khấu trừ VAT (với số tiền 7,9 tỷ đồng).

Có thể nói, “nợ phải trả” của các DN bất động sản rất khổng lồ, có DN gồm công ty mẹ - con lên đến hơn 270.000 tỷ đồng, trên 12 tỷ USD! Song hành với khối nợ khổng lồ thì hàng tồn kho cũng chất ngất! Thống kê từ 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2018 cho thấy, hàng tồn kho hơn 201.000 tỷ đồng, đó là chưa kể nhiều “ông trùm” chưa niêm yết nên chưa thống kê đầy đủ con số thực tế. “Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của DN và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của DN và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng”, một chuyên gia bất động sản phân tích.

Lạm dụng đòn bẩy tài chính, gồng lưng nuôi lãi

Hiện nay thị trường bất động sản “nảy nở” chưa từng có: tỉnh nào cũng phát triển dự án rầm rộ, bung bét dự án chạy dọc theo ven biển, hải đảo; dự án cũng mọc trên núi cao! Cả xã hội đổ núi tiền vào bất động sản, năm nào cũng chực chờ bùng lên vài cơn sốt đất, không xảy ra ở tỉnh này thì cũng ở địa phương khác. 

Lẽ ra, thị trường phát triển rầm rộ, giá đất tăng không ngừng nghỉ thì lợi nhuận của DN cao, nợ nần giảm xuống, nhưng vì sao lại nợ nần tăng không ngừng? Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận định rằng cơ bản xuất phát từ việc các DN dùng “đòn bẩy tài chính” quá lớn, tức là vay nhiều, tài sản hình thành từ vốn vay. Vay để kinh doanh là bình thường, quan trọng nhất hiệu quả kinh doanh và tính khả thi của dự án. Tuy nhiên, các DN lớn nhanh nhưng kỹ năng quản trị DN chưa phát triển tương xứng với bộ máy. Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã có cảnh báo, DN nào sử dụng đòn bẩy tài chính càng lớn thì rủi ro càng cao. 

Nguyên nhân DN bất động sản làm nhiều nợ to, chủ một DN giấu tên phân tích, còn xuất phát từ lãi suất vay vốn quá cao. Một dự án ra đời, nếu bắt đầu từ đền bù phải mất thời gian từ 5-7 năm; đối với dự án đã xong pháp lý, bắt tay triển khai xây dựng phải làm mất 3 năm mới có giấy chủ quyền giao cho khách hàng. Với lãi suất bình thường trên dưới 10%, nếu dự án gặp sự cố kéo dài thì coi như DN gồng lưng nuôi lãi. Rủi ro lớn nhất lâu nay của thị trường bất động sản là sự thay đổi về chính sách, điều này dẫn đến DN không trở tay kịp thời, hoặc thị trường bị khựng lại, coi như DN đối mặt với lỗ lã, từ đó nợ cứ “tích lũy” dần lên, ngày càng lớn. Không phải DN bất động sản nào cũng lời to, dự án nào cũng bán hết hàng, do vậy mới có chuyện xảy ra tình trạng dự án bị ngân hàng siết nợ, DN phải bán dự án…

Kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện, sự đổ vỡ không phải là chuyện riêng của một DN, mà nếu xảy ra quy mô lớn sẽ kéo theo sự lao dốc của nền kinh tế. Do đó, sự quản lý nhà nước minh bạch, buộc DN thực hiện theo đúng pháp luật là cần thiết để quản lý thị trường. Còn đối với DN, muốn phát triển lâu bền phải tăng vốn chủ sở hữu, lấy vốn trên thị trường chứng khoán, lấy vốn từ các quỹ đầu tư… nhằm bớt nuôi lãi, mới hạn chế thấp nhất rủi ro.