Đua nhau bán nhà không… móng

Càng cao cấp càng sai luật

Một dự án tại quận 7 nằm sát bên khu đô thị Phú Mỹ Hưng, được quảng cáo trên mây, nào là “bãi đỗ xe thông minh nhất Việt Nam”, “công nghệ smart city 4.0”, “xa hoa - đẳng cấp”, nhưng ít ai biết rằng, dự án này hiện chưa xây xong móng, chưa có sự cho phép của Sở Xây dựng TPHCM - tức là việc mở bán là sai theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thông tin quảng cáo về dự án cho thấy, sẽ có 9 tòa tháp, với 2.264 căn hộ và 1.484 căn officetel. Đặc biệt, giá bán căn hộ tính còn hơn trên mây, ví dụ căn 84m² có giá bán 4,2 tỷ đồng, tương đương 50 triệu đồng/m². Hình thức thu tiền được áp dụng, ví dụ như tòa S1, đợt đầu khách hàng đóng 100 triệu đồng, sẽ ký hợp đồng bảo đảm và nộp tiếp cho đủ 15%. Một nhân viên môi giới chìa ra thông báo của chủ đầu tư vào cuối tháng 12- 2018, trong đó dự kiến khách hàng ký hợp đồng mua bán vào tháng 2-2019, đóng tiền đợt 1 với 30% giá trị hợp đồng, tất nhiên có thòng thêm một câu “khi đủ điều kiện bán hàng”. Tại hiện trường dự án là bãi đất trống đang đào đất, tập kết vật liệu, chắc chắn việc trong vòng một tháng nữa chủ đầu tư xây xong móng là bất khả thi. 

Thời gian qua, dự án Gem Riverside (quận 2) do Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư đã đem lại khá nhiều lùm xùm trong giới truyền thông. Đầu tiên, dự án chưa đủ điều kiện nhưng lại đưa vào kinh doanh: Chưa làm xong móng, chưa có biên bản nghiệm thu hạ tầng, chưa có thông báo đủ điều kiện kinh doanh. Tất nhiên, trên trang web của Sở Xây dựng TPHCM không có thông tin về dự án này đủ điều kiện được bán hàng. Thứ hai là nghi vấn về hồ sơ pháp lý, liệu có sự tự gia tăng diện tích từ 4,3ha lên 6,7ha; đặc biệt khu đất này nằm trong khu tái định cư 160ha của khu đô thị mới Thủ Thiêm, nên vấn đề lo lắng nhất chính là sắp tới Thủ tướng Chính phủ sẽ công bố kết quả thanh tra toàn diện khu đô thị mới Thủ Thiêm, liệu khu đất được đặt tên Gem Riverside có bị thu hồi? Tiếp đó là câu chuyện Đất Xanh “lách luật” bằng cách không đứng ra ký bán hàng mà ủy quyền cho cho công ty môi giới Khang Hưng, thu từ khách hàng mỗi căn hộ là 250 triệu đồng. 

Một dự án được xem là đại đô thị với lời đồn thổi gần 400ha tại quận 9, được giới cò đất gây xáo trộn thời gian qua bằng hình thức đứng ra nhận “tiền cọc thiện chí” từ khách hàng, với mức 30 - 50 triệu đồng/căn hộ. Theo tìm hiểu của chúng tôi, có đến 61 công ty môi giới tham gia khuấy động dự án, phủ sóng thông tin, “cào” khắp nơi. Tuy nhiên, tại hiện trường của dự án chỉ là bãi đất trống với chi chít cần cẩu, trong khi đó, theo các cơ quan chức năng thì dự án chưa được phê duyệt các thủ tục pháp lý, đền bù chưa hoàn tất, còn đại diện công ty cho biết “dự án chưa mở bán”.

Trên đây là vài trường hợp tiêu biểu, bởi thực tế không có con số thống kê có bao nhiêu dự án mở bán không đúng luật, nhưng mới đây Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM ra khuyến nghị gửi cho các doanh nghiệp (DN) với nội dung “An toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật” - một hình thức thừa nhận trong hiệp hội có những DN hoạt động “chưa đúng luật”, trong đó có việc bán nhà lụi.

Siết chặt

Trao đổi với với phóng viên Báo SGGP về việc xử lý các DN bán lụi, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng: “Đầu tiên người mua có quyền và trách nhiệm phải tìm hiểu thông tin BĐS đó chính xác. Nếu đủ điều kiện bán thì mua. Còn biết dự án không đủ điều kiện bán mà mua tức là chấp nhận rủi ro, hay nói cách là giao dịch dân sự bất hợp pháp, rủi ro xảy ra thì tự gánh hậu quả”. Về trách nhiệm quản lý nhà nước, ông Tuấn cho biết, trách nhiệm của sở là công khai thông tin dự án và xử phạt những dự án sai luật; việc xử phạt thực hiện sau khi thanh tra phát hiện chứng cứ chứng minh các chủ đầu tư huy động vốn sai luật, còn việc thông tin trên mạng là chưa đủ cấu thành yếu tố để phạt; các hình thức lách luật bằng việc nhận cọc hoặc tiền giữ chỗ… là không đúng, kinh doanh BĐS phải áp dụng theo Luật Kinh doanh BĐS chứ không phải luật dân sự.

Về vấn đề công khai dự án, Sở Xây dựng TPHCM đã công khai tất cả dự án đủ điều kiện mở bán trên trang web của sở; nếu người dân tìm hiểu dự án nào đó mà không thấy trên trang web này, tức là dự án đó không đủ điều kiện mở bán.

Mới đây, trong buổi làm việc với các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TPHCM, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, đã nêu lên thực trạng hiện nay có nhiều dự án theo quy định không được bán nhưng chủ đầu tư đã triển khai ký kết hợp đồng mua bán với người dân để huy động vốn, kể cả những dự án “chưa có gì hết đã rao bán”. Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến đề nghị DN nắm vững và làm đúng theo quy định pháp luật khi triển khai dự án, vì thực tế đã có nhiều “vấn đề lịch sử” để lại rất khó giải quyết. Chẳng hạn, có những DN hoạt động không lành mạnh, đã ký bán cho người dân nhưng tiếp tục thế chấp ngân hàng, để lại những hậu quả rất lớn, cho đến nay chưa giải quyết dứt điểm. Tiếp đó, việc công khai minh bạch sẽ thực hiện nghiêm túc, thành phố sẽ công khai danh sách những DN hoạt động không tốt. Đặc biệt, TPHCM đã giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng thực hiện công khai bằng “App thông tin điện tử” của từng dự án để người dân có thể tìm hiểu, biết được tiến trình pháp lý dự án (dự kiến trong năm nay sẽ đưa vào hoạt động). 

Nhờ việc công khai như vậy, tính pháp lý của từng dự án, “hồ sơ” về chủ đầu tư sẽ được khách hàng nhận diện rõ ràng, khách hàng sẽ có được kênh chính thống để tìm hiểu rõ sản phẩm BĐS, hạn chế thấp nhất rủi ro.