Mới đây, làm việc với Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TPHCM, UBND huyện Nhà Bè đã đề xuất một phương án thí điểm rất mới, đó là người dân được góp đất để làm dự án và chỉnh trang đô thị.
Chỉ chỉnh trang nông thôn mới
UBND huyện Nhà Bè cho biết, việc đề xuất phương án trên xuất phát từ bức xúc của người dân. Năm 2008, thành phố quy hoạch 3 dự án để phục vụ tái định cư trên địa bàn huyện Nhà Bè, gồm dự án tái định cư Nhơn Đức - Phước Kiển thuộc các xã Nhơn Đức 63,2ha, Phước Kiển 23,8ha, Phước Lộc 25,8ha do Trung tâm Phát triển quỹ đất làm chủ đầu tư.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản suy giảm, dự án không thể triển khai đã gây bức xúc cho người dân vì không được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. Do đó, tháng 8-2013, thành phố đã ban hành quyết định chấm dứt thực hiện 3 dự án trên, trong đó có việc huyện Nhà Bè mua quỹ nền đất tại các dự án khác để tái định cư cho dân. Mặc dù dự án hủy, nhưng đất của người dân vẫn bị quy hoạch “treo”, hạn chế một số quyền sử dụng đất.
Trước bức xúc của người dân, huyện có chủ trương điều chỉnh quy hoạch theo hướng giữ lại khu dân cư hiện hữu để giải quyết quyền lợi cho người dân theo quy định. Bước tiếp theo, UBND huyện Nhà Bè đề nghị nếu xóa quy hoạch, khu vực này đất trống nhiều, mạnh ai nấy làm sẽ không hình thành được một khu dân cư hiện đại, đáp ứng các tiêu chí phòng cháy chữa cháy, công trình công cộng…
Theo quy định xây dựng khu đô thị mới phải có chủ đầu tư, tìm được nhà đầu tư mới sẽ lâu, cho nên chủ trương của huyện Nhà Bè là kêu gọi người dân có đất ở đây góp đất, góp vốn xây dựng thành khu đô thị theo quy hoạch mới.
Một khu đất còn để trống ngay ngã tư đường Nguyễn Bình - Lê Văn Lương, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG
Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Nguyễn Hữu Anh, Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè, cho biết, chủ trương này đã trình và được thường trực huyện thông qua. Cụ thể, huyện chỉ làm thí điểm tại một khu đất có diện tích gần 2ha, nơi quy hoạch xây dựng trung tâm nông thôn mới xã Nhơn Đức. Trong 6 hộ dân có đất trong khu vực này, có 3 người làm đơn xin thực hiện, sắp tới sẽ tổ chức họp dân, nếu tất cả người dân đồng ý thì tiếp tục làm tờ trình lên thành phố.
Ông Nguyễn Hữu Anh nói: “Việc thực hiện chỉ trên cơ sở là sự bức xúc của người dân và thực tế đòi hỏi phải nâng chất nông thôn mới lên. Chỉ thực hiện ở khu quy hoạch nông thôn mới, khu đất liền kề khu dân cư hiện hữu chứ không mở rộng ra vì sẽ phá vỡ quy hoạch. Sở dĩ phải thí điểm là do quy định hiện tại chỉ cho phép các tổ chức mới được làm dự án, nhưng vì các ô quy hoạch lại nhỏ chỉ có quy mô 1 - 2ha rất khó kêu gọi các nhà đầu tư tham gia, nên chúng tôi mới xin cơ chế để người dân đứng ra thực hiện theo đúng quy hoạch, dưới sự giám sát của chính quyền”.
Luật chưa quy định
Thật ra, mô hình người có quyền sử dụng đất góp đất tham gia làm dự án để cùng chia lợi nhuận, trước đây từng được đề cập tại Công ty cổ phần Tân Thuận, mới đây một vị lãnh đạo công ty cho biết: “Sự việc chưa đi đến đâu vì có trao đổi với viện nghiên cứu phát triển cách làm, nhưng đến nay vẫn chưa ký hợp đồng thực hiện”.
Dưới góc nhìn pháp lý, một cán bộ của Sở TN-MT cho rằng, vấn đề chỉnh trang đô thị là trách nhiệm của Nhà nước. Luật pháp cũng quy định rõ, nếu muốn làm chủ đầu tư khu đô thị thì thành lập công ty có chức năng thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Còn đất thuộc quyền sử dụng của người dân bị quy hoạch treo thì Nhà nước phải thực hiện bảo đảm các quyền lợi theo luật, do đó người dân không thể tự đứng ra chỉnh trang đô thị, ngay cả luật đất đai mới cũng không cho phép điều này.
Bởi đất đai phải quản lý theo quy hoạch, không thể để người dân tự làm dẫn đến manh mún, hình thành khu ổ chuột mới… Việc này từng xảy ra tại huyện Củ Chi, người có đất cùng hùn nhau làm hợp tác xã làng nghề, nhưng sau đó lại phân thành lô đất, huyện cũng phê duyệt quy hoạch 1/500. Để xử lý vụ việc, thành phố đã tổ chức nhiều cuộc họp, cuối cùng không chấp nhận cách làm như vậy, giống như biến tướng thành phân lô hộ lẻ, phá vỡ quy hoạch.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, lại cho rằng đây là mô hình hay. Việc góp đất chỉnh trang đô thị này không có gì mới, trên thế giới Thụy Điển có mô hình hợp tác xã nhà ở hết sức hiện đại, hoạt động minh bạch.
Ví dụ, khi muốn cải tạo một chung cư cũ, họ sẽ cùng nhau bàn bạc, thống nhất phương án thực hiện theo quy hoạch. Sau đó, khu nhà mới mọc lên, lợi nhuận được chia theo tỷ lệ góp, lợi ích cộng đồng sòng phẳng. Tất nhiên vốn dân bỏ ra thực hiện được nhà nước hỗ trợ với lãi suất rất thấp. Còn nước ta, vấn đề này hết sức mới mẻ.
Lương Thiện
