Về nguyên tắc, người vay và ngân hàng sẽ thỏa thuận chọn một trong hai hình thức thế chấp: thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (tại Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản thuộc Bộ Tư pháp) hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai địa phương nơi có tài sản). Vậy nên chọn hình thức nào cho phù hợp?

Thế chấp quyền tài sản hình thành trong tương lai

Thông tư 08/2014/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 26-2-2014 là văn bản gần nhất hướng dẫn về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong lai. Khi người vay đáp ứng đủ điều kiện để vay vốn, ngân hàng và người đi vay cùng lựa chọn hình thức thế chấp dạng này, thì thủ tục thực hiện không quá phức tạp. Khi ký hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp bảo đảm cho khoản vay, các bên cùng ký vào đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm và đơn chuyển tiếp gửi chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận - huyện nơi có tài sản. Thông thường khi các bên ký vào đơn đăng ký này, ngân hàng sẽ lo việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký. Hồ sơ gồm đơn đăng ký, kết quả giải quyết nhận trong ngày.

Thủ tục này có ưu điểm hồ sơ đăng ký đơn giản, thời gian giải quyết nhanh, người vay có thể được giải ngân khi việc đăng ký ở Trung tâm Đăng ký được hoàn tất. Nhưng khi tài sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) thì người mua và ngân hàng lại phải tiếp tục thực hiện thêm việc công chứng lại hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng, sau đó lại phải đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận - huyện nơi có tài sản để đăng ký biến động cập nhật tên bên nhận thế chấp lên giấy chứng nhận, điều này phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013. Như vậy, việc đăng ký tài sản ở Trung tâm Đăng ký sẽ thuận tiện trong thời gian ban đầu nhưng về sau phải thực hiện thêm một bước nữa.

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25-4-2014 là văn bản trực tiếp điều chỉnh đối với dạng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, khi người vay đáp ứng điều kiện vay, bên vay và ngân hàng xác lập hợp đồng thế chấp bảo đảm cho khoản vay sẽ phải tiến hành công chứng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức hành nghề công chứng. Người vay phải đáp ứng rất nhiều yêu cầu: cung cấp bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; đã xây dựng xong phần móng nhà ở; hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với chủ đầu tư; nhà đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận; dự án đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận... Hồ sơ của bên mua nhà sẽ dùng tài sản mua này để thế chấp với ngân hàng cũng rất nhiều. Mặc dù mất thời gian chuẩn bị cho việc công chứng hồ sơ, thời gian đăng ký và nhận lại kết quả tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản sẽ lâu hơn hình thức thế chấp quyền tại trung tâm, nhưng bù lại, khi được cấp giấy chứng nhận thì đã được cập nhật sẵn tên ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp.

Luật sư NGUYỄN TRUNG TRỰC
(Văn phòng luật sư PHAN LAW VIETNAM)