Phát triển nhà ở ven sông: Thận trọng với địa chất

Để tránh những tổn thất cho người dân, nhà đầu tư và gây tác động xấu đến hệ thống sông nước, các ngành chức năng TPHCM cần điều tra, đánh giá cụ thể về địa chất, địa mạo, hình thái lòng sông và xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển công trình, dự án ven sông, kênh, rạch…

Cao ốc xây dựng bên sông Sài Gòn. Ảnh: THÀNH TRÍ

Nhìn trong tổng thể không gian

Quá ngán ngẩm với sự chen chúc và không gian ngột ngạt ở khu vực trung tâm, người dân thành phố đang trở ngược ra ngoại thành, đặc biệt là các khu vực ven sông, kênh rạch. Thị trường bất động sản cũng đang chuyển hướng từ “cận thị” sang “cận giang”. Năm 2016, có hàng loạt dự án “đổ bộ” ào ạt ra bờ sông, từ loại hình chung cư đến nhà phố, từ phân khúc bình dân đến cao cấp, trải đều ven các sông lớn như Sài Gòn, Giồng Ông Tố, Rạch Chiếc… đến các kênh rạch nhỏ hơn như rạch Tôm, kênh Tham Lương, Lò Gốm… Các dự án bất động sản gắn mác “riverside”, “riverview” luôn có giá cao hơn các dự án cùng diện tích… với tỷ lệ chênh lệch có thể lên đến 20% - 30%. Thị trường này cũng đang thu hút giới đầu cơ lướt sóng kiếm lời và đó cũng là cơ sở để nhiều người dự đoán “2017 sẽ là năm bùng nổ bất động sản ven sông tại TPHCM”.

Trong khi nhà đầu tư bất động sản hăm hở tiến về phía bờ sông thì nhiều người dân cũng lo lắng cho số phận của những dòng kênh, con rạch. Dù UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 150/2004 về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, kênh rạch; trong đó quy định rõ mỗi cấp sông, kênh rạch đều phải chừa hành lang bảo vệ từ 10 - 50m. Thế nhưng thực tế cho thấy, trong quá trình xây dựng nhiều chủ đầu tư vẫn nhân tiện… lấn chiếm hành lang, thậm chí lấn cả dòng chảy, như dự án Riviera Point (quận 7, của Công ty TNHH Riviera Point) lấn rạch Cả Cấm, dự án nhà ở của Công ty TNHH Thương mại Song Kim lấn rạch Cầu Cụt (Gò Vấp)…

Trong khi đó, các nhà quy hoạch khuyến nghị không nên cho phép xây dựng ồ ạt bên bờ sông mà phải nhìn trên quy hoạch không gian tổng thể của thành phố. Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, nguyên tắc phát triển đô thị là thấp từ phía bờ sông và cao dần vào bên trong, như thế những khu vực cách xa bờ sông cũng được hưởng gió sông và tạo được sự thông thoáng cho cả thành phố. Nếu quá nhiều công trình cao tầng ở bờ sông thì chỉ có một bộ phận nhỏ dân cư được hưởng lợi từ không gian sông nước, còn phần lớn đô thị lại ngột ngạt.

Giải pháp cho vùng đất yếu

Gia đình anh Bùi Văn Minh, ngụ quận Bình Thạnh, có ý định mua một căn hộ ven sông để cải thiện không gian sống nhưng đang băn khoăn về độ vững chắc của móng nền các dự án. “Năm nào cũng có tình trạng nhà ven sông bị sạt lở như vụ hàng loạt ngôi nhà kiên cố bị trôi xuống kênh Thanh Đa... Ở bên sông nước cũng thích nhưng cũng sợ nên vợ chồng tôi đi coi mấy dự án 2 năm rồi vẫn chưa dám quyết định mua ở đâu”, anh Minh bày tỏ.

TS Đỗ Văn Lĩnh, Phó Liên đoàn trưởng Liên đoàn Bản đồ địa chất miền Nam (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho hay theo đơn đặt hàng của UBND TPHCM, đơn vị này đã phối hợp với một số đơn vị xây dựng bản đồ phân loại nền đất tỷ lệ 1/50.000, theo đó thành phố có 5 loại đất. Loại A là đá hoặc các thành phần tạo địa chất giống như đá, đây là loại đất chắc, tốt cho nền móng công trình nhưng chỉ phân bổ trên diện tích rất nhỏ tại khu vực Đại học Quốc gia TPHCM (Thủ Đức). Loại B là lớp cát, cuội sỏi rất chặt hoặc đất sét rất cứng, dày ít nhất hàng chục mét; đặc tính cố kết tốt nhưng cũng chỉ phân bố diện tích nhỏ ở khu vực quận Thủ Đức. Loại C là nền đất tương đối ổn định, phân bố tại một số quận nội thành như 1, 3, 10, Phú Nhuận… Loại D là nền đất yếu phân bố nhiều ở Bình Chánh, một phần quận 12… Loại S là đất trầm tích, sình lầy, phân bố ở Nhà Bè, Cần Giờ, quận 7… Đây là loại nền đất yếu nhất, dễ gây tổn hại cho công trình nhưng lại là loại đất chiếm đến 65% tổng diện tích thành phố. Những nơi có sông ngòi, kênh rạch đi qua thì tính chất xung yếu càng lớn.

Theo TS Đỗ Văn Lĩnh, ở những khu vực có nền đất yếu như vùng S có thể khắc phục bằng cách neo móng, hiểu nôn na là khoan sâu hơn lớp bùn sình và neo móng chặt hơn ở các tầng đất chắc hơn. Tuy nhiên, một số công trình nhà ở cá nhân mới thực hiện bước neo móng nhưng đường sá thì chưa áp dụng phương pháp neo móng này. Trong khi với đường sá, yếu tố địa chất còn bị nhiều tác động do các phương tiện giao thông… nên lún rất nhanh, dẫn đến hiện tượng nhà và đường vênh nhau. “Tôi đã chứng kiến khu vực Bình Lợi ở quận Bình Thạnh, trung bình mỗi năm đường thấp hơn nhà từ 2 - 3 cm”, ông Lĩnh dẫn chứng. Thêm vào đó, độ lún hay sạt trượt, ngoài địa hình địa chất còn phụ thuộc vào hình thái, địa hình, địa mạo lòng sông… Đất ven sông ngòi khác với đất trong nội địa, việc tác động đến bờ hay dòng chảy của sông không chỉ gây ảnh hưởng đến địa chất ngay tại vị trí đó mà còn ảnh hưởng đến các vị trí khác. Thế nhưng, trong phạm vi một dự án thì chủ đầu tư chỉ tính tác động của việc xây dựng tại vị trí dự án chứ không tính tác động đến cả khu vực hay sự tác động của các dự án khác trong khu vực ảnh hưởng đến dự án của mình. Điều này có thể dẫn đến việc đưa ra các giải pháp giảm thiểu tác động hoặc tính toán trong xây dựng không chính xác.

Khánh Lê